Продолжение таблицы 1.8

Кроме рассмотренного метода анализа сравнительных продаж возможно применение модификаций данного метода, базирующихся на анализе соотношения дохода и цены продажи. В этом случае в качестве единиц сравнения используют следующие единицы сравнения:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализаций (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор представляет собой - отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога;

в) умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Цоб = Др ∙ ВРМ = Др ∙ Ца / ПВД, (1.11)

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др - рентный доход от оцениваемого объекта;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи сопоставимого аналога;

ПВД - потенциальный валовой доход.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

- может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

- в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

- не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

Общий коэффициент капитализации. При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

1) подбор сопоставимых (в т.ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = ЧОДа / Ца, (1.12)

где Ккап - коэффициент капитализации;

ЧОДа - чистый операционный доход аналога;

Ца - продажная цена аналога.

3. Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой

Цоб = ЧОДоб / Ккап, (1.13)

где Цоб - вероятная цена объекта оценки;

ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки;

Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Рассматриваемый сравнительный подход к оценке объектов недвижимости обладает определенными преимуществами и недостатками.