Продолжение таблицы 1.8
8. Скорректированная цена на юри-дические права и ограничения | - | |||||
9. Поправка на местоположение | - | |||||
10. Скорректированная цена на мес-тоположение | - | |||||
11. Поправка на физические характе-ристики, износы | - | |||||
12. Скорректированная цена после учета износов | - | |||||
13. Поправка на ремонт | - | |||||
14. Скорректированная цена после учета ремонта | - | |||||
15. Поправка на размер здания | - | |||||
16. Скорректированная цена на раз-мер здания | - | |||||
17. Поправка на размер земельного участка | - | |||||
18. Скорректированная цена на раз-мер земельного участка | - | |||||
19. Поправка на учет экономических характеристик и на компоненты, не связанные с недви-жимостью | - | |||||
20. Скорректированная цена на компоненты, не связанные с недви-жимостью | - | |||||
21. Итоговая стоимость | - |
Кроме рассмотренного метода анализа сравнительных продаж возможно применение модификаций данного метода, базирующихся на анализе соотношения дохода и цены продажи. В этом случае в качестве единиц сравнения используют следующие единицы сравнения:
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализаций (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор представляет собой - отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения ВРМ необходимо:
а) оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;
б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога;
в) умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
Цоб = Др ∙ ВРМ = Др ∙ Ца / ПВД, (1.11)
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др - рентный доход от оцениваемого объекта;
ВРМ - валовой рентный мультипликатор;
Ца - цена продажи сопоставимого аналога;
ПВД - потенциальный валовой доход.
ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
- может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
- в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
- не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.
Общий коэффициент капитализации. При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:
1) подбор сопоставимых (в т.ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
2) общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:
Ккап = ЧОДа / Ца, (1.12)
где Ккап - коэффициент капитализации;
ЧОДа - чистый операционный доход аналога;
Ца - продажная цена аналога.
3. Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой
Цоб = ЧОДоб / Ккап, (1.13)
где Цоб - вероятная цена объекта оценки;
ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки;
Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из рыночных данных по сопоставимым аналогам.
Рассматриваемый сравнительный подход к оценке объектов недвижимости обладает определенными преимуществами и недостатками.
Дата добавления: 2021-11-16; просмотров: 293;