ОСОБЕННОСТИ И СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, посредством которых через динамику спроса и предложения осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. В теоретическом анализе свободного рынка недвижимости при оценке объектов недвижимости предполагается, что:

- покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях перед тем как действовать;

- покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. они действуют без сговора и мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могли бы быть сильно искажены.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют развитие национальной экономики. Объекты рынка недвижимости составляют 70 – 80 процентов национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда и рынок капитала вряд ли могут существовать сами по себе, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Рынок объектов недвижимости можно представить в виде цилиндрического пространства, разделенного по вертикали на следующие секторы:

- товар в виде конкретных объектов недвижимости;

- работы, т.е. строительство, реконструкция;

- услуги – посредничество, оценка, маркетинг и т.д.

Основное свойство недвижимости – ее неподвижность – обусловливает индивидуальный характер любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные в одно время, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различную полезность и стоимость, что приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используются продажа по образцам и биржевая торговля.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости имеет ряд особенностей, представленных в таблице 1.2.

Таблица 1.2 - Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в таблице 1.3.

Таблица 1.3 - Классификация рынков недвижимости

На рынке недвижимости принято выделять две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок соответствует экономической ситуации, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, основных заказчиков новых жилых объектов и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Разделение рынка на первичный и вторичный имеет место на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от объемов нового строительства. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо причинам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке, и наоборот.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости- это разделение его на однородные группы. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков (рисунок 1.3).

Рынок жилья, в свою очередь, подразделяется на рынок городского и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. Разумеется, такое деление на группы достаточно условно. Один и тот же объект в различных городах может быть отнесен, например, к типовому жилью и к жилью улучшенной планировки. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, рост платежеспособной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи.

Рисунок 1.3 – Сегменты рынка недвижимости

Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения, наличия современных коммуникаций, близости к местам отдыха, обеспечения личной безопасности и сохранности личного имущества, а также региональных особенностей.

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья.

На рынке коммерческой недвижимости в настоящее время наблюдается всплеск деловой активности. Количество сделок купли-продажи в последнее время существенно возросло, в то время как раньше преобладали сделки аренды. Во многом это обусловлено дефицитом объектов коммерческой недвижимости.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

1) престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка таких помещений очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам;

2) офисы, находящиеся в хорошо отделанных оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных хорошо отремонтированных квартирах большого размера (то, что в России называют помещениями с "евроремонтом"). Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, в этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет. Следует отметить, что в настоящее время на рынке наблюдается дефицит офисных помещений подобного типа, что ведет к увеличению их стоимости;

3) помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий. Эти помещения обычно предлагаются без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития.

Рынок торговых помещений также занимает определенную нишу на рынке недвижимости. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное местоположение, именно оно определяет объем товарооборота. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра - обычно аренда помещений. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерны стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста.

Рынок промышленной недвижимости имеет большое значение для вновь образующихся производственных структур. Большая часть производственных площадей обычно предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности, а также удаленности от транспортных путей.

Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Рынок земельных участков имеет особую нишу на отечественном рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, с землями выкупленных предприятий.

Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Контрольные вопросы

1. Дайте определение рынка недвижимости.

2. Каковы особенности рынка недвижимости?

3. Какие сегменты выделяют на рынке недвижимости?

4. Дайте характеристику первичного и вторичного рынков недвижимости.

5. Каковы особенности рынка производственной недвижимости?

6. Каковы особенности рынка офисной недвижимости?

Глава 3