Виды стоимости объектов недвижимости

Оценивая различные объекты собственности, в том числе и недвижимость, оценщик использует разнообразные категории, в том числе стоимость, цену, затраты и себестоимость.

Ценаозначает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны совершили конкретную сделку в определенных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затратыпредставляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать для создания или приобретения объекта собственности. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

Себестоимостьсвязана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себестоимости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством.

Расходы на строительство недвижимости имеют прямое отношение к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Например, затраты на строительные материалы, разработку архитектурных планов и возведение лесов определяются взаимодействием спроса и предложения в конкретных сферах производства и зависят от социальных, экономических и законодательных факторов.

Термин стоимостьотражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для сторон конкретной сделки. Обычно, характеризуя стоимость, приводят следующее ее определение: стоимость – это денежная сумма, которую покупатель готов и желает обменять на какой-либо предмет или объект.

Затраты могут быть выше, равны или ниже стоимости на дату оценки. Издержки, себестоимость влияют на величину цены и стоимости, однако однозначно ее не определяют. Дорогостоящий объект недвижимости может иметь низкую полезность и поэтому – невысокие стоимость и цену, и наоборот.

Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену.

Существует четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

1. Спрос – количество товаров (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

2. Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие или производственные потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворять данная вещь, тем будет больше спрос не нее. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены.

3. Дефицитность – несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.

4. Возможность передачи прав собственности – любая вещь только тогда становится товаром (и соответственно приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее. Так, например, если в соответствии с действующим законодательством не допускается продажа определенных видов земель, то они не будут иметь стоимости, хотя рыночную стоимость прав аренды этих земель можно будет оценить.

В оценочной практике используются разнообразные виды стоимости: рыночная стоимость, потребительная стоимость, инвестиционная стоимость, страховая стоимость, ликвидационная стоимость, залоговая стоимость, восстановительная стоимость, стоимость замещения и т.д. Оценщик должен правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки конкретного объекта оценки. При этом следует учитывать национальные стандарты оценки (стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности), международные стандарты оценки, переход российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость выделяют две основные группы видов стоимости (см. рисунок 1.4).

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Рисунок 1.4 – Группы стоимости недвижимости

Стоимость в пользовании (потребительная стоимость)обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и другими рыночными операциями. Определяется стоимость в пользовании исходя из существующего профиля использования объекта оценки и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдаются в настоящем функционировании объекта и прогнозируются в будущем. Эту стоимость формируют прежде всего вкусы и предпочтения собственника объекта.

Каждый вид стоимости имеет свою область применения и ограничения.

В соответствии со Стандартами оценки могут определяться следующие виды стоимости: рыночная, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, воспроизводства, замещения, при существующем использовании, инвестиционная, ликвидационная, для налогообложения, утилизационная, специальная. Рассмотрим эти виды стоимости, обращая внимание на их взаимосвязь с целями оценки.

Рыночная стоимость - это наиболее важное понятие в оценочной деятельности. Формулировка рыночной стоимостипри оценке недвижимости базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная стоимость – наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения.

Существует много различных его определений, и до сих пор не найдено универсальное. В Законе "Об оценочной деятельности в РФ", государственном стандарте, международных стандартах, своде стандартов оценки Российского общества оценщиков это определение имеет свои собственные параметры и допущения, хотя и незначительно отличающиеся друг от друга.

Наиболее полное определение приведено в ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ".

Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является величиной объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке. Можно сказать, что это цена, которая является самой низкой из реально возможных для продавца и самой высокой из реально возможных для покупателя.

В большинстве стандартов оценочной деятельности (международных и российских) дается подробное пояснение основных понятий определения рыночной стоимости:

"...наиболее вероятная цена..." имеется в виду, что рыночная стоимость - это наиболее вероятная (обоснованно достижимая) цена при осуществлении сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного рынка мотивацию;

"... на открытом рынке в условиях конкуренции..." - под открытостью рынка понимается отсутствие препятствий экономического, юридического и административного характера для вхождения всех желающих на данный рынок, а также выхода из него.

Условия конкуренции на рынке определяются степенью однородности и мобильности товаров, количеством продавцов и покупателей и влиянием каждого из них на цену продажи, наличием барьеров для входа на рынок и другими факторами.

"...стороны сделки действуют разумно..." - рыночная стоимость предполагает, что стороны сделки действуют экономически рационально, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеются мотивы купить, но его не принуждают к этому. Он совершает покупку с учетом сложившихся условий и ожиданий рынка, имеющегося, а не воображаемого или гипотетического. Потенциальный покупатель не собирается совершать сделку по любой цене и платить выше той суммы, которую требует рынок. Продавец не желает и не вынужден продать недвижимость по любой цене, предлагаемой на рынке. Он заинтересован продать объект недвижимости после достаточного срока его экспозиции за лучшую цену, которая возможна на конкурентном рынке;

"... на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства...", то есть стороны сделки не испытывают незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств. У покупателя и продавца отсутствует острая экономическая или другая необходимость данной сделки. Между ними нет предварительного сговора или особых отношений (родственных, отношений между владельцем собственности и арендатором), которые могут сделать величину цены нетипичной для данного сегмента рынка. Таким образом, предполагается, что сделка по рыночной стоимости имеет место между независимыми сторонами, каждая из которых действует самостоятельно;

"... стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки..." - стороны сделки, совершенной по рыночной стоимости, достаточно информированы о характеристиках продаваемой собственности, ее фактическом состоянии и потенциальном использовании, а также о рыночной ситуации на дату оценки. Обладая этой информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересах и рассчитывает получить максимальную цену соответственно его положению в сделке. Расчетливость предполагает учет состояния рынка на действительную дату оценки, а не исходя из упущенных или ожидаемых выгод;

"...цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект сделки...", то есть на величину цены не оказывают влияние специфические условия финансирования и продажи, какие-либо скидки или уступки с чьей-либо стороны;

"...платеж за объект оценки выражен в денежной форме", а именно средством платежа должны выступать денежные единицы, а не какие-то ценные бумаги, товары и услуги или их сочетание с деньгами.

Таким образом, из определения рыночной стоимости следует, что она является эквивалентом наиболее вероятной цены, которая была бы получена за недвижимость на открытом рынке в условиях конкуренции, рационального поведения продавца и покупателя, отсутствия незаконного давления или воздействия или других чрезвычайных обстоятельств, а также наличия типичных условий сделки.

При оценке объекта недвижимости затратным подходом определяют или стоимость его воспроизводства, или стоимость его замещения (см. рисунок 1.5).

Воспроизвести

Заменить

Рисунок 1.5 – Формирование стоимости воспроизводства и стоимости замещения

Стоимость воспроизводства объекта оценки- это стоимость воспроизводства точной копии объекта в ценах на дату оценки. Иными словами, это сумма затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения - это стоимость не копии, а аналога объекта в ценах на дату оценки с учетом его износа. В этом случае предполагается, что аналог имеет одинаковую с оцениваемым объектом полезность, объемно-планировочное решение, но построен с использованием современных материалов, строительных нормативов и оборудования. Это стоимость определяется, как правило, на основании укрупненных нормативов.

Первоначальная стоимость определяется обычно для целей бухгалтерского учета. Она представляет собой фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования (ввода в эксплуатацию).

Остаточная стоимость представляет собой стоимость объекта с учетом износа, который накоплен за время его эксплуатации. Обычно эта стоимость является базой для исчисления налога на недвижимость (имущество).

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком- это стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании-стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Эта стоимость основана на субъективной нерыночной оценке экономической полезности какого-либо объекта. Она рассчитывается исходя из ожидаемых именно данным инвестором доходов (возврата инвестируемого капитала) и конкретной ставки их капитализации.

Ликвидационная стоимость- это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже при сроке меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Она обычно определяется при банкротстве предприятий, продаже объекта на аукционе и т. п. В этом случае учитываются дополнительные затраты на организацию торгов и демонтаж в случае необходимости.

Страховая стоимость - это стоимость возмещения ущерба объекту при наступлении страхового случая. Обычно она рассчитывается в соответствии с методиками, действующими в сфере государственного и частного страхования. Эта стоимость, как правило, определяется из условия полного замещения элементов зданий и сооружений, которые могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.

Стоимость для налогообложения используется для определения налогооблагаемой базы, она рассчитывается в соответствии с методиками, утвержденными государственными налоговыми органами (в том числе инвентаризационная стоимость).

Залоговая стоимость соответствует стоимости объекта оценки в целях обеспечения кредита. В этом случае обычно определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.

Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость объекта оценки- стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, предусмотренной стандартами оценки.

Таблица 1.4 – Взаимосвязь цели оценки и вида стоимости

Таким образом, в процессе оценки объекта недвижимости можно определять различные виды стоимости, которые будут различными по величине для одного и того же объекта. Важнейшим фактором, влияющим на выбор вида стоимости (базы оценки), является цель выполнения работ по оценке объекта недвижимости (см. таблица 1.4).