Принципы оценки недвижимости

<4 5 678 9 10 >

Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимыми для ценности недвижимости.

Наиболее распространенная сегодня классификация принципов оценки недвижимости основывается на следующей формуле: оценка недвижимости – это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка. В связи с этим можно выделить три основных элемента сделки: субъект, объект, рыночная среда и следующие группы принципов:

- принципы, основанные на представлениях пользователя;

- принципы, связанные с объектами недвижимости;

- принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (см. рисунок 1.6).

Рисунок 1.6 – Взаимосвязь принципов оценки недвижимости

Содержание принципов оценки стоимости недвижимости раскрыто в таблице 1.5.

Таблица 1.5 - Принципы оценки недвижимости

Группа	Принцип	Характеристика
Принципы, основанные на представлениях пользователя недвижимого имущества	Полезности	Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу
Замещения	Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью
Ожидания	Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью
Принципы, связанные с объектом недвижимости	Остаточной продуктивности	В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала
Предельной продуктивности	В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек
Вклад	Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов
Возрастающей и убывающей доходности	Закономерность об убывающей предельной производительности, т.е. наращивание капиталовложений, ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений
Сбалансированности (пропорциональности)	Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой
Оптимальных величин	Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости
Оптимального разделения имущественных прав	Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости