Сравнительный подход в оценке объектов недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его применение возможно лишь на активных сегментах рынка недвижимости.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность.

Полезность является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий сделки с данным объектом. Например, применительно к рынку жилой недвижимости, офисных помещений данный принцип означает, что если объект может быть заменен на рынке, то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение недвижимости равной степени привлекательности при допущении, что не понадобится много времени на осуществление замены. Мнение о том, что недвижимость можно продать за любую цену, если продавец может позволить себе достаточно долго ждать покупателя, который готов будет купить данный объект за любую цену, в большинстве случаев является ошибочным. Недвижимость, внесенная в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, обычно остается непроданной, вне зависимости от того, как долго она была выставлена на продажу. Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылки, что рыночная стоимость формируется на основе анализа сведений, предоставленных информированными покупателями и продавцами по сопоставимым по важнейшим характеристикам объектам недвижимости.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информированный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее (на втором этапе реализации сравнительного подхода) в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый объект; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Срок экспозиции - это время, которое объект должен находиться на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка. Так, для жилых квартир он равен примерно одному – двум месяцам, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. В случае, если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это, скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена, по всей вероятности, завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.

Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты - аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т.к. ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Инвестиционную мотивацию определяет также состояние и степень изношенности здания. Износ менее 8 % принимается условно равным нулю (примерно таков он у здания в момент сдачи его в эксплуатацию). Здание с износом 25 - 30% нуждается в косметическом ремонте, а износ на уровне 60 – 70 % говорит о необходимости капитального ремонта и реконструкции. Однако все эти здания можно использовать по своему прямому назначению. Если же износ здания составляет более 80 %, его нельзя использовать дальше без осуществления коренной реконструкции и перестройки. Поэтому покупка здания с подобным процентом износа происходит уже по иной мотивации - это фактически покупка прав на строительство нового здания. Следовательно, для проведения сравнительного анализа продаж следует брать аналоги с износом, близким к износу оцениваемого объекта, и категорически не следует рассматривать в качестве аналогов к оцениваемому объекту здания, износ которых более 80 %.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:
1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования сделки;

3) условия и время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

1. Права собственности на недвижимость.В основном, при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой.

2. Условия финансирования сделки.Если условия финансирования сделки купли - продажи объекта недвижимости нетипичны (например, в случае полного кредитования сделки купли - продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3. Условия продажи и время продажи.То же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Поправку на время продажи можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта. Желательно, чтобы этот объект был близок по физическим и экономическим характеристикам к оцениваемому объекту. При отсутствии данных в качестве первого приближения можно принять среднемесячную инфляцию.

4. Местоположение.Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.

5. Физические характеристики.Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

На третьем этапе реализации сравнительного подхода рассчитываются и вносятся поправки к ценам продаж сопоставимых объектов.

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (например, цена за м²), либо экономическая единица, которые называют единицами сравнения.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

- цена за 1 га;

- цена за сотку;

- цена за 1 фронтальный метр:

- цена за 1 м².

Единицы сравнения застроенных участков:

- цена за l м² общей площади;

- цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за 1 м³.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация и экономическое содержание поправок.Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом (см. рисунок 1.9).

На условия финансирования

На косметичес- кий ремонт

Рисунок 1.9 – Классификация поправок

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные (денежные) поправки в оценочной практике принято разделять на две группы:

а) Денежные поправки (относительные), вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки (абсолютные), вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте а).

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить ее для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Пример расчета процентной поправки на местоположение методом парной продажи. Оценивается отдельно стоящее двухэтажное кирпичное офисное здание, расположенное в Центральном округе. Аналогом оцениваемого объекта является отдельно стоящее двухэтажное кирпичное офисное здание, расположенное в Индустриальном округе. Аналог был продан за 4 000 000 руб. В базе данных оценщика имеются следующие пары сопоставимых объектов (таблица 1.7).

Таблица 1.7 - Сопоставимые объекты

Объекты 3 и 4 не могут быть использованы для расчета поправки на местоположение для оцениваемого объекта, так как они имеют иное функциональное назначение и принадлежат к другому сегменту рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается по формуле:

П_мп = Ц_о-оо / Ц_о-оа , (1.7)

гдеП_мп -поправка на местоположение;

Ц_о-оо -цена продажи объекта, местоположение которого совпадает с объектом оценки;

Ц_о-оа -цена продажи объекта, местоположение которого совпадает с объектом-аналогом.

Поправка (в примере она равна 1,5) представляет собой коэффициент, на который умножается цена продажи аналога для получения вероятной стоимости оцениваемого объекта.

V_оо = Ц_оа ∙ П_мп ,(1.8)

гдеV_оо -стоимость объекта оценки;

Ц_оа -цена продажи объекта-аналога.

.

Стоимость объекта оценки -отдельно стоящего двухэтажного кирпичного офисного здания, расположенного в Центральном округе, составит 6 000 000 руб. (4 00 000 ∙ 1,5).

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0.

При этом рассуждения сводятся к следующему:

1. Объект лучше аналога на 15 %, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15 %:

X = 1,0 + 15 % ∙ 1,0 = 1,0 ∙ (1 + 0,15) = 1,15

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15 %, цена аналога уменьшится:

X = 1,0 – 15 % ∙ 1,0 = 1,0 ∙ (1,0 – 0,15) = 0,85

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %. Цена аналога должна уменьшиться:

1,0 = X + 15 % ∙ X = Х ∙ (1 + 0,15); X = 1/0,87

4. Аналог на 15 % хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х-15 % ∙ X = X ∙ (1,0 – 0,15); X = 1/0,85 = 1,18

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок.При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается осуществить относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если использовать экономико-математические методы расчета поправок, например, корреляционно регрессионный анализ, то можно будет вводить минимальное количество корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В оценочной практике достаточно активно применяется разработка моделей для определения взаимосвязи цены (стоимости) с характеристиками оцениваемых объектов, на основе которых далее моделируются поправки. В первую очередь это касается поправок на физические различия, в частности поправки на масштаб.

Поправка на масштаб учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем меньших зданий. Формула для расчета:

П_м = – 0,02536 ∙ (S_оо S_оа), (1.9)

гдеП_м -поправка на масштаб;

S_оо-площадь оцениваемого объекта;

S_оа -площадь объекта-аналога.

Скорректированная цена на размер здания (масштаб):

С_скорр = (Ц_оа / S_оа + П_м) ∙ S_оо, (1.10)

гдеС_скорр -скорректированная цена на размер здания (масштаб);

Ц_оа -цена объекта-аналога.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Внесение поправокможет осуществляться разными методами.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Индивидуальные поправки следует вносить в определенной последовательности. Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условия финансирования.

2. Поправка на особые условия продаж.

3. Поправка на время продажи.

4. Поправка на местоположение.

5. Поправка на физические характеристики.

По итогам внесения всех поправок оценщик получает совокупность скорректированных цен аналогов.

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о стоимости объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости осуществляют в рамках четвертого этапа реализации сравнительного подхода.
На этом этапе необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае (таблица 1.8).

Таблица 1.8 - Корректировки стоимости объектов при сравнимых продажах