Классификация объектов недвижимости

Недвижимость может классифицироваться по разным признакам. Принято выделять два основных вида недвижимого имущества (таблица 1.1) – отдельные объекты и сложные объекты недвижимого имущества.

Классификацию объектов недвижимости проводят по следующим признакам (рисунок 1.1):

- функциональному назначению;

- воспроизводимости;

- степени готовности к эксплуатации;

- эксплуатационно-технологическим показателям;

- способу использования.

По своему функциональному назначению недвижимость может быть производственная и непроизводственная.

Производственная недвижимость предназначена для создания товаров или оказания услуг, она прямо или косвенно участвует в предпринимательской деятельности. Непроизводственная недвижимость не участвует в создании товаров, но обеспечивает условия для обслуживания и проживания населения.

Так как в процессе своего использования недвижимость может подвергаться износу и утрачивать свою натуральную форму, возникает необходимость ее воспроизводства. Здания, сооружения, многолетние насаждения относятся к воспроизводимым видам недвижимости. Земельные участки, месторождения полезных ископаемых, природные водные бассейны в большинстве своем невоспроизводимы.

Таблица 1.1 - Виды недвижимого имущества

По степени готовности к эксплуатации различают введенную в эксплуатацию недвижимость (относимую к основным средствам) и незавершенное строительство, представляющее собой незаконченные объекты, работы по которым приняты и оплачены заказчиком.

По эксплуатационно-технологическим показателям различные объекты недвижимости могут классифицироваться по-разному.

Так, например, здания могут быть жилые, производственного, культурно-бытового назначения, обслуживающие. Каждое из них может различаться этажностью, видом материала основных несущих и ограждающих конструкций, капитальностью, сроком службы и т.д. В данном случае принцип классификации может определяться конкретной производственной задачей.

Одним из наиболее важных критериев классификации недвижимости является способ использования объекта недвижимости. Способ использования недвижимости может также быть различен.

Рисунок 1.1 – Классификация объектов недвижимости по важнейшим критериям

Во-первых, недвижимость можно использовать по своему прямому назначению, то есть для удовлетворения потребностей. Так, например, жилой дом может использоваться собственником для проживания.

Во-вторых, недвижимость может выступать в качестве товара. Любой объект недвижимости может быть продан на рынке, причем формы такого товара могут быть различны. Сам объект является товаром только в том случае, если есть возможность его выделения в натуре. Если же такой возможности нет, то товаром будут являться права на объект недвижимости либо услуги, заключающиеся в возможности использования объекта для определенных целей.

В третьих, возможно использование недвижимости в качестве источника получения дохода. Причем собственник может сам использовать недвижимость в качестве средства извлечения дохода, организуя с ее помощью свой бизнес, а может предоставлять за плату право получения дохода от использования недвижимости другим лицам, сдавая её в аренду. Следует заметить, что доход здесь имеет регулярный характер, а не разовый, как при сделках купли-продажи.

Для целей оценки недвижимость принято, в свою очередь, делить на два класса:

- специализированная недвижимость;

- неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это такая недвижимость, которая в силу своей специфики редко продается на открытом рынке или совсем не продается как строительный объект. Такой характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местоположением или же сочетанием этих факторов. Специализированная недвижимость обычно продается только как часть использующего её бизнеса.

Примерами такой недвижимости могут быть:

- нефтеперерабатывающие и химические заводы, здания которых предназначены только для размещения в них узкоспециализированного оборудования;

- электростанции, здания которых вместе с оборудованием целиком предназначены для ведения бизнеса владельцем, при этом сами по себе такие здания не представляют интереса на рынке ни для кого, кроме желающих приобрести данный бизнес;

- недвижимость с такими конструктивными особенностями, размерами или местоположением, что рынка для продажи таких объектов не существует;

- школы, больницы и другие подобные объекты, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос в данной местности;

- музеи, библиотеки и другие подобные объекты, принадлежащие общественному сектору.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует постоянный спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей. Она может также использоваться в качестве инвестиций или же для развития и освоения.

К неспециализированной недвижимости относятся все остальные объекты, которые не попадают под определение специализированной недвижимости. Это объекты, которые постоянно продаются или сдаются в аренду - магазины, офисы, промышленные цеха, склады, жилые дома.

Деление недвижимости на специализированную и неспециализированную приводит к двум формам проявления стоимости недвижимости как товара: потребительной стоимости (или стоимости в пользовании) и стоимости в обмене (или меновой стоимости), которые будут рассмотрены в третьей главе пособия.

Для каждого этапа развития рынка недвижимости характерны свои основные критерии для классификации объектов недвижимости. В настоящее время выделяют четыре основных критерия:

- происхождение;

- назначение;

- масштаб;

- готовность к использованию.

На рисунке 1.2 представлена развернутая классификация объектов недвижимости по названным критериям. Наибольшая детализация объектов недвижимости приводится по критерию «масштаб». Выделяют объекты недвижимости, представляющие собой земельные массивы, отдельные земельные участки, комплексы зданий и сооружений, жилые дома многоквартирные и одноквартирные, секции, этажи зданий, квартиры, комнаты. Такая классификация объектов позволяет максимально учесть специфику каждой группы недвижимости, выделить факторы, оказывающие наибольшее влияние на формирование стоимости недвижимости, применить в оценочной практике экономико-математическое моделирование для определения характера и объема такого влияния.

Рисунок 1.2 - Классификация объектов недвижимости, принятая на современном этапе развития рынка недвижимости в России

Классификация объектов недвижимости по различным признакам позволяет более успешно и подробно изучить рынок недвижимости, дает возможность правильно определять вид стоимости объектов (базу оценки) для различных категорий недвижимости.