Осуществление стратегии управления

Наконец, за одобрением стратегии, утверждением программы управления объектом недвижимости следует ее осуществление. Реализация программы управления схематически представляет собой развертывание формулировки стратегии управления. Это означает, что после призванной сузить выбор стратегии оценки процесс вновь расширяется, поскольку ее внедрение требует активного участия всех уровней организации.

3.2. Использование традиционных методов стратегического планирования и специфика их применения в сфере управления недвижимостью

В концепции сервейинга смыкаются теория и практика управления недвижимостью, а ее разработка – предмет метапланирования, включающий стратегическое планирование и планирование функциональных стратегий по развитию и использованию объектов недвижимости. При этом учитываются специфические особенности и возможности каждого из них.

В жизни каждой фирмы может наступить момент, когда самого, что ни на есть хорошо поставленного маркетинга вдруг оказывается недостаточно для поддержания у директора разумного уровня уверенности в том, что он все делает правильно. И здесь необходимо заняться стратегией. Если спросить российского директора, что такое стратегия, то он ответит: это выбор приоритетного направления деятельности компании. Но уже не каждый директор хорошо представляет себе, что ему нужно делать для реализации своих стратегических целей, какие потребуются ресурсы и почему организация движется именно в данном направлении. Как правило, выбор зиждется на личной, малоформализованной директорской оценке привлекательности того или иного проекта. Потом уже на ходу достраивается структура, ведется поиск инвестиций, набирается и переобучается персонал, причем многие из этих проблем сваливаются как снег на голову. А затем выясняется, что желаемого результата добиться не удалось.

Речь идет о том, что стратегия должна иметь определенную структуру, и эта структура возникает в результате расцепления общей стратегической цели на локальные, но взаимосвязанные задачи. Возникает вопрос, каким образом лучше производить это расщепление.

Очевидно, что для этого необходимо структурированное информационное поле, в котором менеджер мог бы легко ориентироваться и принимать решения. Существуют многочисленные методы сбора и систематизации информации, в том числе:

- метод SWOT-анализа (от англ. SWOT - Strengths («силы»), Weaknesses («слабости»), Opportunities («воз­можности», «шансы») и Threats («угрозы», «опасности») – наиболее простой и эффективный метод первичного анализа метод, который заключатся в анализе Сильных и Слабых сторон проекта, Возможностей и Опасностей со стороны рынка;

- метод определение Комбинаций Продуктов и Рынков (от англий­ского PMC - Products and Markets Combinations);

- матрица БКГ (доля рынка – рост рынка)

- матрица привлекательность рынка –преимущества конкуренции

Остановимся на применении современных моделей, используемых для принятия решений.

Конкуренция на рынке недвижимости заставляет владельцев и пользова­телей определять приоритеты и реагировать на возможные изменения. Доходы от эксплуатации одних частей недвижимого фонда должны быть достаточны­ми для покрытия инвестиций в других секторах, и в первую очередь тех, которые пользуются растущим спросом и нуждаются в расширении.

В портфеле любой управляющей организации есть объекты, находящи­еся в конечной фазе своего жизненного цикла. К объектам, не принося­щим никакой прибыли, применяется особый подход, индивидуально к каж­дому (реконструкция, ликвидация и т. д.).

Портфель организации в области недвижимости состоит в общей слож­ности из различных типов объектов вместе со всевозможными целями и задачами, с которыми они связаны. Комбинирование различных и широко дифференцированных целей в экономике недвижимости является чрезвы­чайно сложной задачей. Данная ситуация требует разработки системы планирования и управления портфелем. Портфельный анализ является на сегодняшний день одним из наиболее часто применяемых инструментов стратегического планирования.

Стратегическое планирование представляет собой нечто большее, чем планирование маркетинга. Оно также включает в себя распределение финансовых средств от одного рода предпринимательской деятельности к другому (кросс-субсидии). Как и в мире финансовых инвестиций (оценка рисков в отношении всего портфеля данных, недвижимости и прочего), реальные инвестиции требуют сбалансированного подхода оценки дея­тельности целей всей компании и с учетом рисков.

Большую помощь при достижении хорошо сбалансированного денеж­ного потока с достаточной ликвидностью оказывает составление матрицы портфеля.

Предприятие характеризуется по аналогии с размещением капиталов в финансовой сфере с помощью портфельного анализа, то есть как совокуп­ность так называемых стратегических производственных единиц (СПЕ) - независимых друг от друга сфер деятельности предприятия, которые отличаются особой связанностью с продуктами (группой продуктов) и с особым кругом клиентов. Различные СПЕ имеют разные рыночные воз­можности и риски.

Применение вышеназванных методов исследования позволяет принять окончательное решение в долгосрочной перспективе и выбрать ограниче­ния, в рамках которых уже установлены или могут быть установлены определенные приоритеты.