Определение места объекта недвижимости в продуктово-рыночной стратегии компании

Данная процедура предполагает позиционирование объекта недвижимости относительно других объектов недвижимости, находящихся в собственности или управлении инвестора. Позиционирование необходимо в случае, если в собственности или управлении находятся несколько объектов недвижимости, представляющих собой определенный инвестиционный портфель.

Поскольку инвестиционный портфель представляет собой набор объектов недвижимости, отличающихся по своему местоположению, техническому состоянию, функциональному назначению, необходимое решение эквивалентно выбору оптимального портфеля из набора возможных портфелей. Поэтому речь идет о проблеме выбора оптимального портфеля объектов недвижимости.

Общая схема формирования портфеля выглядит следующим образом. Начинается оно с момента, когда инвестор имеет конкретную сумму денег для инвестирования. Эти деньги на определенный промежуток времени, который называется периодом владения, инвестируются в соответствующие объекты недвижимости. В конце периода владения инвестор продает объекты недвижимости, которые были куплены в начале периода, после чего использует полученный доход на потребление либо реинвестирует доход.

Принимая решение в начальный момент времени, инвестор должен иметь в виду, что доходность объектов недвижимости в предстоящий период владения точно неизвестна. Особенно это касается объектов, нуждающихся в капитальном ремонте и реконструкции, а также объектов незавершенного строительства. Доходность объектов недвижимости должна быть максимально высокой, но одновременно доходность должна быть настолько определенной, насколько это возможно. Это означает, что инвестор, стремясь одновременно максимизировать ожидаемую доходность и минимизировать неопределенность (то есть риск), имеет две противоречащие друг другу цели, которые должны быть сбалансированы.

Дополнительная проблема возникает из-за низкой ликвидности имеющихся на начальный момент объектов недвижимости. Дело в том, что в отношении целого ряда инвесторов практически невозможно определить начальный момент времени, то есть такой, в который у собственника нет никаких объектов недвижимости и он может начать формирование оптимального портфеля "с чистого листа". В действительности при принятии решений инвестору необходимо учитывать те объекты, которые он уже имеет и которыми будет вынужден обладать в обозримой перспективе, если он не в состоянии реализовать их по приемлемым ценам. Следствием наличия противоречивых целей является необходимость проведения диверсификации с помощью инвестирования не в один, а в несколько объектов недвижимости.

Схему выбора портфеля недвижимости можно представить как решение трех взаимосвязанных задач:

- оптимизация целей инвестирования;

- оптимизация портфеля недвижимости по функциональному назначению объектов, их местоположению и рыночному позиционированию;

- оптимизация способов инвестирования.

3.1.3.4.1. Оптимизация целей инвестирования

Учитывая многообразие целей собственника-инвестора, на этом этапе необходимо решить, к какому виду недвижимости относится рассматриваемый объект:

- операционная недвижимость;

- коммерческая недвижимость.

Некоторые объекты недвижимости необходимы для организации деятельности предприятия, но неэффективны с точки зрения долгосрочных коммерческих целей. Другие здания могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от их эксплуатации. С учетом наиболее эффективного варианта использования недвижимости необходимо выделить:

- объекты, которыми надо владеть и занимать (хорошо подходят и для инвестирования, и для операционной деятельности);

- объекты, которые можно использовать для операционной деятельности, но не владеть, так как они не имеют инвестиционного потенциала;

- объекты, которые хорошо подходят для достижения и операционных, и коммерческих целей.

3.1.3.4.2. Оптимизация портфеля недвижимости по функциональному назначению объектов

Большая часть рынка аренды состоит из следующих основных сегментов нежилой коммерческой недвижимости:

- торговые помещения;

- офисные помещения;

- складские помещения;

- производственные помещения.

В каждом из указанных сегментов продукты (помещения, отдельные объекты) пользуются различным спросом. Другим отличительным признаком является охват каждым сегментом видов экономической деятельности арендаторов (важнейший параметр их сегментации). При этом наиболее узкий охват у торговых и производственных помещений, средний у складских и широкий у офисных.

Поэтому в процессе оптимизации портфеля недвижимости по функциональному назначению необходимо проанализировать показатели объектов различного функционального назначения и на этой основе выработать рекомендации по дальнейшей политике.

3.1.3.4.3. Оптимизация способа инвестирования

Согласно рекомендациям управляющей компании ЗАО "ВМБ-Траст" (г. Санкт-Петербург), в зависимости от того, на какой стадии жизненного цикла объекта недвижимости в него инвестируются денежные средства, можно выделить следующие варианты инвестирования.

- Инвестирование в здание, которое на начальный момент никак не используется и не эксплуатируется. При этом потребуются дополнительные вложения в восстановление и переоборудование здания, но общая сумма инвестиций ниже, чем при покупке функционирующих объектов. В то же время при этом варианте инвестирования велики риски определения прав собственности, технической экспертизы, прогнозирования стоимости ремонтно-строительных работ. Также есть возможность самостоятельно выбирать профиль дальнейшего использования здания. При данном варианте возможен поэтапный запуск объекта. Стоимость объекта после полной загрузки резко увеличивается.

- Инвестирование в объект (его приобретение), который на начальный момент времени функционирует или поддерживается в нормальном состоянии, то есть все сети здания эксплуатируются. Стоимость таких зданий выше, чем в первом варианте, но снижаются риски серьезных недочетов в дальнейшей эксплуатации. При этом варианте существует возможность создания делового центра (офисный центр, гостиница, торговый центр, развлекательный центр и т. д.). Инвестиции в перепрофилирование могут быть снижены за счет привлечения средств крупных арендаторов (например, произвести отделку помещения за счет арендатора) или за счет продажи по более высокой цене части здания. Стоимость объекта после полной загрузки заметно возрастает.

- Приобретение объекта недвижимости, успешно функционирующего в качестве бизнес-центра, гостиницы или торгового центра. Как правило, стоимость такого объекта рассчитывается исходя из его рентабельности. Риски по этому варианту не очень велики. Стоимость объекта практически не меняется. Доходность вложений ниже, чем в первых двух случаях.

- Инвестирование в новое строительство объекта по определенному профилю для дальнейшего использования. Минусом этого варианта являются более длинные сроки ввода в эксплуатацию объекта (ориентировочно 2 года) и соответственно риск ликвидности. В то же время максимально снижены риски по определению прав собственности. Есть возможность заранее написать четкий бизнес-план и корректировать его по ходу строительства. Подход к сдаче в аренду площадей может быть очень гибким (с отделкой, без отделки, планировка под конкретного арендатора и т. д.), имеется возможность продать часть объекта. Также можно применить метод долевого строительства.

Применительно к реально существующей в настоящее время ситуации указанные общие подходы можно конкретизировать под воздействием следующих факторов:

- текущая ситуация на рынке недвижимости республики (низкая ликвидность недвижимости, несбалансированность спроса и предложения, недостаток рыночной информации на фоне продолжающейся продажи государственной собственности и расширения процессов банкротства предприятий - владельцев недвижимости);

- избыток недвижимости у ряда приватизированных предприятий, значительно сокративших масштабы основной деятельности за последние годы.

В такой ситуации для инвестора может быть выгодным приобретение объектов различных продуктово-рыночных групп, и даже в других городах республики, для их дальнейшей коммерческой эксплуатации или последующей реализации. Это обусловлено потенциально низкой стоимостью приобретаемых по этим каналам объектов, что обеспечивает чистую приведенную стоимость проектов по приобретению недвижимости.