Экономическая экспертиза объекта недвижимости
Экономическая экспертиза объекта недвижимости – это денежная оценка каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Данная экспертиза обеспечивает экономическую интерпретацию (толкование ценности), а их результатом является меновая стоимость объекта недвижимости (денежный эквивалент ценности). Результирующим показателем этого вида экспертизы выступает равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых услуг, имея в виду тот факт, что сервейинговая деятельность обслуживает и рынок товаров (или рынок купли-продажи недвижимости), и рынок услуг (или рынок аренды недвижимости). Самостоятельным компонентом экономической экспертизы является оценка морального и экономического износа, которая базируется на определении потребительского поведения и может быть осуществлена только посредством использования данных о состоянии потребительского спроса.
Экономическая обоснованность – один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости.
В ходе экономической экспертизы необходимо:
- провести анализ существующего использования объекта недвижимости;
- определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);
- составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;
- составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;
- спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.
Итоговым результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при различных стратегиях управления объектом недвижимости. В общем определении бюджет – это финансовое, количественно определенное выражение маркетинговых и производственных планов, необходимых для достижения поставленных целей управления. Таким образом, бюджет является квинтэссенцией всех прогнозируемых мероприятий по управлению объектом недвижимости, в нем отражаются стратегия и планы управления на запланированный период.
Для целей управления бюджет объекта должен содержать следующие показатели:
- Потенциальный валовой доход (PGI);
- Действительный валовой доход (EGI);
- Операционные расходы (OE);
- Чистый операционный доход (NOI);
- Затраты на обслуживание долга;
- Прибыль до налогообложения;
- Капитальные затраты.
Рассмотрим подробнее эти показатели.
Суммарная потенциальная выручка от коммерческого использования объекта недвижимости при 100%-й загрузке объекта без учета всех потерь и расходов составляет Потенциальный валовой доход, который складывается и потенциальной арендной платы и выручки от предоставления дополнительных услуг.
Учитывая, что часть объекта недвижимости может простаивать (недозагруз объекта), а часть арендаторов может не оплатить арендную плату, из потенциального валового дохода необходимо вычесть Потери из-за вакансий и неплатежей. В результате мы получим Эффективный валовой доход - прогнозируемый фактический доход от использования объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости помещений и неплатежей арендаторов.
Для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости необходимо нести периодические Операционные расходы. Среди наиболее важных статей операционных расходов можно выделить следующие затраты:
- на управление объектом недвижимости (вознаграждение управляющего персонала или специализированной управляющей компании);
- на продвижение объекта недвижимости на рынок (реклама, юридическое сопровождение арендных операций и т. п.);
- на оплату коммунальных услуг; " на заработную плату обслуживающего персонала (слесари, дворники, электрики и т.п.);
- на содержание и текущий ремонт инженерных систем и помещений;
- на обеспечение безопасности объекта (охрана, противопожарная сигнализация и оборудование и т. п.);
- на налоговые платежи (налог на имущество, налог на землю или арендная ставка, в Республике Татарстан - налог на ликвидацию ветхого жилья, налог на пользователей автодорог, НДС, не подлежащий возмещению);
- на страхование объекта недвижимости, восстановление правоустанавливающих документов;
- резерв на замещение (периодическая замена элементов отделки помещений, инженерного, сантехнического оборудования и т. п.);
- прочие расходы (вывоз мусора, дезинсекция, дератизация, подготовка к сезонной эксплуатации и т. п.).
Разница между эффективным валовым доходом и операционными расходами составляет Чистый операционный доход, который поступает собственнику и характеризует эффективность коммерческого использования объекта недвижимости.
Из чистого операционного дохода в случае технической необходимости и экономической целесообразности производятся Капитальные затраты, то есть капитальные вложения в улучшение технико-экономических свойств объекта недвижимости: замену, восстановление и усиление существующих конструкций, улучшение планировки объекта, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей, улучшение архитектурной выразительности зданий, благоустройство окружающей территории. В случае привлечения заемного капитала имеют место Затраты на обслуживание долга, которые складываются из выплаты процентных платежей и погашения основной суммы долга.
Роль бюджета как основы для выбора стратегии управления определяет высокие требования к содержанию исходной информации и точности составления бюджета. Поэтому прежде чем приступать к составлению бюджета, необходимо определиться со всеми остальными моментами. В итоге может быть определена конечная эффективность управления объектом недвижимости для собственника, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибылью): прибыль до налогообложения минус налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи.
Дата добавления: 2021-03-18; просмотров: 408;