Системы: характеристика, виды и свойства систем.

Поскольку главным в сервейинге является системный подход, то прежде всего необходимо охарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем.

Под системойздесь и далее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство.

Виды элементов и связей могут быть самые разные, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы. Система может состоять из различных субсистем, подсистем, а также сама являться подсистемой другой системы. Состав элементов и порядок связей между ними называется структурой системы. Элементы воздействуют на объекты при помощи ресурсов (потенциала).

С точки зрения сложности (вид, число элементов и связей) различают простые, сложные и сверхсложные системы. В зависимости от степени предсказуемости поведения системы делятся на: детерминированные (функциональные), все результаты, действия которых могут быть точно определены, и вероятностные (стохастические), для которых эти результаты могут быть лишь спрогнозированы в пределах какого-то диагноза возможных значений. В соответствии с этим делением существуют два вида связей – функциональные (каждому значению факторного признака соответствует вполне определенное неслучайное значение результативного признака) и стахостические (каждому значению факторного признака соответствует множество значений результативного признака).

Различают абстрактные и конкретные системы. Абстрактная система представляет собой систему без входных и выходных потоков (например, система целей предприятия, математическая система уравнений и др.). Конкретная система построена на связях между элементами посредством процесса (действий) на входных и выходных потоках.

Системы также бывают открытые и закрытые. Закрытая система – имеет жестко фиксированные границы, ее действия и состояние относительно (в течение долгого времени) независимы от окружающей среды (могут быть законсервированы) Пример: часы, компьютер, объект недвижимости. Открытая система – характеризуется активным взаимодействием с внешней средой, а также внешними границами, проницаемыми для энергии, информации, материалов, от которых зависит ее самообеспечение, функционирование и развитие. Открытая система способна приспосабливаться к изменениям во внешней среде и вынуждена это делать. Пример: организация, предприятие (фирма), вид хозяйственной деятельности (бизнеса)

Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, под которой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом).

Состояние системы определяется совокупностью состояний всех ее элементов и связей, а оценивается система в зависимости от целевого назначения надежностью. Так, например, для оценки технических систем (машины, механизмы и т.п.) используется понятие технической надежности. Все субъекты предпринимательской деятельности по своему целевому назначению являются экономическими системами и, соответственно, оцениваются по экономической надежности. Под экономической надежностью конкретной системы подразумевается ее способность с помощью производственных, организационных, финансовых и других решений с заданной вероятностью обеспечивать достижение необходимого результата в условиях риска и некоторой неопределенности в заданных границах области эффективного сочетания основных параметров системы – ее доходности и устойчивости.

Если рассматривать систему как целеориентированную целостную структуру, то получение выхода (результата функционирования) системы возможно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных задач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.

Теория cервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненного цикла.

Сама разработка концепции Сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследования процесса функционирования Сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

© во-первых, свойства системы не являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);

© во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отображающим лишь важнейшие с точки зрения конкретной задачи исследования свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

© в-третьих, Сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние. Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.

На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы: с одной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система (например, предприятие) предпочитает не изменять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сложившийся ассортимент товарной продукции и т.п., поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, делает функционирование предприятия гораздо более предсказуемым, стабильным. Однако, одновременно на предприятие воздействуют «возмущающиеся» факторы, объективно побуждают предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т.д.). Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массового строительства).

Вторые факторы, воздействующие на систему, являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.

Устойчивость экономическая надежно системы будут обеспечена при условии комплексного подхода к развитию объекта управления (рисунок 2)

Рисунок 2 Комплексный подход к развитию объекта управления

Структура системы управления недвижимостью. Характеристика основных элементов системы управления недвижимостью – объекта, субъекта, предмета, целей, функций, принципов, методов и инструментов, процесса, технологии и механизма управления.

Применительно к «управлению недвижимостью», с позиции управления в рамках системного подхода необходимо общие категории трансформировать в специальные. С нашей точки зрения структуру системы управления недвижимостью концептуально можно представить в следующем виде (рисунок 3). Система управления недвижимостью широкое и емкое понятие, имеющее определенное содержание вышеприведенных элементов на различных уровнях иерархической структуры субъектов управления, в соответствии с объектно-субъектным структурированием управления недвижимостью.

Рисунок 3 Состав элементов управления как системы

Разберем основные элементы системы управления недвижимостью.

Объект управления

Первым с главным элементом системы является объект управления– любая система, т.е. совокупность элементов и связей между ними, которая подлежит управлению.

В качестве объекта управления в системе управления недвижимостью могут выступать:

© отдельный объект недвижимости (земельный участок, жилая и нежилая недвижимость коммерческого и социального назначения);

© комплекс взаимосвязанных объектов недвижимости (торгово-развлекательный комплекс, жилой комплекс, промышленный комплекса, торгово-офисный комплекс и др.);

© портфель недвижимости;

© проект;

© бизнес, организация, предприятие;

как техническая, экономическая, правовая, управленческая, экологическая система.

Недвижимость по формам собственности классифицируется следующим образом:

© государственная: изъятая из оборота, ограниченная в обороте, свободная в обороте (квартиры, офисная, незавершенное строительство);

© муниципальная: изъятая из оборота, ограниченная в обороте (транспортная и инженерная инфраструктура), свободная в обороте (жилая – квартиры, общежития, гостиницы; незавершенное строительство; нежилая торговая – магазины, киоски и павильоны, склады и базы, ярмарки и рынки; нежилая офисная – муниципалитетов и учреждений, свободная; нежилая производственная – действующих предприятий, ликвидируемых предприятий; нежилая социальная – ДОУ, бани, школы, аптеки, культура, медицина, спорт, кинотеатры, театры, базы отдыха; земельные участки – под жилую, коммерческую застройку, под гаражное строительство, резерв на развитие);

© частная: жилая (дома, квартиры), незавершенное строительство, нежилая (офисная, торговая; производственная; для досуга и общественного питания – сооружения для отдыха, казино, клубы, рестораны, общепит, пансионаты, дома отдыха, кинотеатры; гаражи, медицинская), земельные участки (под жилую, коммерческую застройку, под гаражное строительство).

Субъект управления

Субъект управления – орган, осуществляющий управление объектом. В совокупности объект и субъект управления образуют систему управления, которая, как правило, имеет определенную иерархию управления.

В целом в качестве субъекта управления в системе управления недвижимостью могут выступать:

© Собственник недвижимости;

© Органы власти, органы местного самоуправления;

© Частные управляющие компании;

© Муниципальные управляющие компании.

Более подробный состав субъектов управления, соответствующих определенным объектам управления, блок основных задач отражены в таблице 1.

Таблица 1 - Состав субъектов управления, соответствующих определенным объектам управления

Предмет управления

Предмет управления – это управленческие отношения, которые реализуются как информационные связи при организации движения объекта и управления им. Эти связи возникают между субъектами-участниками управления, возможный состав которых по фазам жизненного цикла объекта управления можно представлен в таблице 2.

Таблица 2 – Возможный состав субъектов-участников управления недвижимостью по фазам жизненного цикла объекта

Цели управления

Исходной точкой управления недвижимостью является определение целей и задач этого управления. Цель – это будущее желаемое состояние объекта или системы управления в целом. Целью управления системой является обеспечение такого состояния системы, при котором будет получен максимально возможный выход с требуемыми параметрами и необходимой экономической надежностью.

В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости. Соответственно цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

В зависимости от сложности объекта и с учетом временных ограничений его функционирования цель может дифференцироваться: выделяется основная цель системы (миссия) и частные. Частные цели определяют смысл существования отдельных элементов системы. Вместе, основная и частные, цели образуют матрицу целей или дерево целей.

При определении миссии (роли) управления недвижимостью необходимо ответить на несколько вопросов:

- Что представляет собой Ваш бизнес?

- Кто Ваш клиент?

- Что представляет ценность для клиента?

- Чем будет Ваш бизнес?

- Чем должен быть Ваш бизнес?

Поиск ответов на, казалось бы, простые вопросы – одна из самых сложных задач, когда-либо встречавшихся перед компанией. Преуспевающие корпорации постоянно ставят перед собой эти вопросы и старательно ищут на них ответ. Миссия системы управления недвижимостью определяется пятью основными элементами (рисунок 4):

Рисунок 4 Основные элементы, определяющие миссию системы управления недвижимостью

Пример миссии. «Цель компании Motorola – достойное служение интересам общества, предоставление нашим клиентам продукции и услуг высокого качества по доступным ценам, что позволяет зарабатывать прибыль, необходимую для роста предприятия, и предоставлять нашим служащим и акционерам возможности для достижения разумных различных целей»

Пример дерева целей приведен на рисунке 5.

Рисунок 5 Пример дерева целей управления недвижимостью

Функции управления

Управление недвижимостью в рамках системного подхода рассматривается как комплекс мероприятий (функций), которые должны быть реализованы для достижения поставленных целей. Функции управления – это особые виды управленческой деятельности, которые представляют собой определенные, направленные воздействия на управляемый объект. Обычно выделяются общие и специальные функции управления. Общие функции рассматриваются применительно ко всем объектам, а специфические функции представляют собой расширенные, модифицированные. Такая модификация обусловлена особенностями сферы управления, системы управления и объекта. Общие функции управления модифицируются в функции менеджмента и отражают основные направления воздействия на объект управления. Они логически взаимосвязаны.

Примерный состав общих функций управления недвижимостью можно представить следующим образом::

- Планирование – это определение направлений, целей, пропорций, темпов и конкретных количественных и качественных показателей развития процесса хозяйственной деятельности, а также составление плана действий на определенный период времени. Частью этой функции является прогнозирование.

- Прогнозирование (исследование и оценка) – это предвидение качественных и объективных изменений процессов в перспективе на основе изучения научных тенденций их развития.

- Организация – это формирование (проектирование) управляемой и управляющих систем: определение их общей структуры, взаимное расположение ее элементов, и определение их взаимосвязи.

- Координация – представляет собой согласование действий различных внутренних подсистем и внешних систем для достижения целей предприятия.

- Руководство (лидерство) – является функцией направления деятельности управляемого объекта; задача руководства состоит в достижении поставленной цели. Оно охватывает вопросы межличностных отношений между руководителями и подчиненными.

- Стимулирование (мотивация) – это регулирование побудительных стимулов сотрудников организации с целью активизации их деловой и творческой активности в направлении достижения целей предприятия.

- Сбыт – представляет собой анализ, планирование, реализацию и контроль за мероприятиями, которые рассчитаны на установление и развитие выгодных обменов с целевым рынком, и направлены на достижение целей предприятия.

- Учет – получение и фиксирование информации в количественной форме о результатах деятельности (например, учет доходов и расходов, контроль за исполнением бюджета, отчетность).

- Контроль – есть соизмерение фактических результатов деятельности предприятия с запланированными параметрами в рамках матрицы целей.

- Анализ– это исследование результатов деятельности с помощью специальных методов и инструментов.

- Мониторинг объекта (сбор, обработка и анализ внешней информации и информации, характеризующей функционирование объекта управления).

Примерный состав специальных функций управления недвижимостью можно представить следующим образом:

- Брокеридж (деятельность, направленная на привлечение клиентов: продвижение объекта на рынок (маркетинг и реклама); поиск и проведение переговоров с арендаторами; подготовка и согласование контрактов с арендаторами);

- Управление обеспечением материальными и энергетическими ресурсами и их использованием (изучением рынка материальных и энергетических ресурсов, формированием и развитием системы поставщиков, формированием материальных фондов, формированием энергетических мощностей и схемами энергоснабжения, запасами и движениями материалов, комплектацией поставок, складски хозяйством (погрузочно-разгрузочными, транспортными и складскими процессами), режимами энергоснабжения);

- Управление обеспечением информационными ресурсами и их использованием (изучением рынка информации, формированием и развитием системы информационных поставщиков (информаторов), формированием информационной базы, заключением договоров, информационными коммуникациями, защитой информации, программным обслуживанием информационных систем и процессов, пользованием информационной базой);

- Управление обеспечением финансовыми ресурсами, взаимосвязью с финансовым рынком (изучением финансового рынка, формированием и развитием источников финансирования, формированием эффективной структуры актив и пассивов, депозитарием, движением уставного, собственного, основного и оборотного капитала, балансом доходов и расходов (бюджетом), ценообразованием, ведением счетов и финансовых балансов, расчетами с поставщиками, подрядчиками и потребителями услуг, расчетами с бюджетом, бюджетными и общественными организациями, финансовой экспертизой объекта, обеспечением своевременного поступления доходов и оплаты расходов, подготовкой бюджетов и финансовых отчетов, управленческий и налоговый учет, кредитованием физических и юридических лиц, формированием инвестиционного портфеля, финансовыми потоками, обслуживанием кредитов, финансовыми рисками, обеспечением возвратности кредитов, кассовыми операциями);

- Управление технической эксплуатацией, строительством и содержанием оборудования, зданий и сооружений и развитием технической базы системы (ремонтом и обслуживанием электрооборудования и вентиляции, сантехнического оборудования, средств охраны и безопасности, средств коммуникации, средств автоматики и телемеханики, включая технические средства информационных систем, демонтажем старого и монтажом нового оборудования (техническим перевооружением), строительством новых зданий и площадей, ремонтно-строительными работами, технической экспертизой объекта, выполнением работ по техническому обслуживанию и эксплуатации инженерного оборудования, мелким ремонтом, привлечением подрядных организаций к ремонту и обслуживанию);

- Управление персоналом, обеспечением трудовыми ресурсами и их использованием (изучением рынка трудовых ресурсов, формированием и развитием их источников, формированием и развитием трудового коллектива, использованием трудовых ресурсов, соревнованием (конкуренцией), оплатой и стимулированием труда, социальным страхованием и пенсионной работой, организацией и безопасностью труда, подготовкой, переподготовкой и повышением квалификации работников, отбором, оформлением и деятельностью работников за границей);

- Управление научно-техническим развитием системы управления недвижимостью (научно-исследовательскими работами, проектно-конструкторскими работами, проектно-технологическим работами, проектно-изыскательскими работами, опытно-экспериментальными работами, рационализацией и изобретательством, стандартизацией и унификацией, экспертизой проектов и смет, патентоведением и лицензионной работой);

- Управление развитием объекта (внесение необходимых и экономически обоснованных изменений в объект, приближающих его к варианту наилучшего использования (перепланировка, отделка, улучшение системы сервиса);

- Управление охраной и безопасностью (пропускной режим; установка и наблюдение за показателями датчиков, аппаратуры видеонаблюдения; взаимодействие с подрядными организациями, страхование);

- Маркетинг (исследование рынка и рыночная экспертиза объекта с целью определения возможностей; позиционирование объекта, определение класса объекта; разработка путей продвижения объекта на рынок (определение каналов рекламы, привлечение риэлтеров и пр.));

- Юридическое обеспечение (юридическая экспертиза объектов; юридическое сопровождение договоров с арендаторами, подрядчиками, поставщиками ресурсов; регистрация прав на недвижимость);

- Управление рисками (анализ потенциальных рисков; идентификация рисков: юридические, технические, финансовые, организационные, административные; реакция на риск: предотвращение риска, передача риска, разделение риска, снижение риска, страхование, принятие риска);

- Управление отношениями с клиентами (отбор клиентов, поддержание контактов с арендаторами; оказание дополнительных услуг (парковка, услуги Reception, конференц-зал, меблировка и оснащение помещений), выполнение условий договоров, общение и решение проблем);

В совокупности общие и специальные функции образуют функциональную матрицу управления (пример функциональной матрицы управления представлен в таблице 3).

Таблица 3 – Примерная функциональная матрица управления недвижимостью