Юридическая экспертиза объекта недвижимости

Строго обязательным условием всех вариантов использования недвижимости и ее рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам. Любой объект недвижимости многократно изменяет свою правовую форму на всем протяжении своего жизненного цикла. В связи с этим обязательным элементом системы экспертиз недвижимости является правовая экспертиза. Содержание последней в общем случае можно определить как установление законности имущественных прав в отношении конкретного объекта недвижимости.

Правовая обоснованность стратегии управления объектом недвижимости заключается в его экспертизе с точки зрения:

- действующего законодательства;

- градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т. д.);

- перспективных решений по районной планировке земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости;

- ограничений местной администрации и требований местного населения.

Рассмотрим ряд возможных моментов, которые необходимо учитывать при составлении стратегии управления объектом недвижимости.

Право собственности на объект недвижимости. Прежде чем приступать к разработке стратегии управления, необходимо получить информацию о правовом статусе объекта недвижимости.

В соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (Гражданский кодекс РФ, ст. 131). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Проблема в том, что право собственности на многие объекты недвижимости в надлежащем порядке не зарегистрировано. Часто отсутствуют правоустанавливающие документы на земельные участки.

Особую проблему составляет гражданский оборот земельных участков. Часть гражданского законодательства, посвященная этому вопросу, до сих пор не действует. В результате приватизация объектов недвижимости прошла без приватизации земельных участков под этими объектами. Права инвесторов на объекты недвижимости, в которые они вкладывают свои средства, не всегда защищены в достаточной степени. Не везде произошло разграничение государственной собственности на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. То есть собственник, который имеет право заключить договор аренды на землю, не всегда очевиден. Легитимность договора аренды земли может быть оспорена, поскольку непонятно, кто же имеет право на заключение этого договора от лица государства. Поэтому без восстановления всех правоустанавливающих документов, четкого определения прав собственности разрабатывать долгосрочную стратегию управления недвижимостью просто бесполезно.

Градостроительные регламенты. Отдельный вопрос – ограничения, накладываемые государством и органами местного самоуправления на деятельность в области определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции того или иного объекта недвижимости.

В соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации и Республики Татарстан градостроительная деятельность всех лиц должна обеспечивать:

- условия для устойчивого развития поселений и межселенных территорий;

- ограничение градостроительными средствами вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду, улучшение экологической обстановки;

- функционирование и развитие систем инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

- сохранение природных ресурсов, охрану объектов историко-культурного и природного наследия, территорий традиционного проживания коренных малочисленных народов.

Порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях городских и сельских поселений определяется правилами застройки, утверждаемыми органами местного самоуправления. Правила застройки разрабатываются на основе генерального плана городского или сельского поселения либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) и включают в себя схему зонирования - графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны).

Система территориально-правового зонирования представляет собой карту города, на которую нанесено несколько так называемых зон, окрашенных разным цветом. Например, центр города - это территориальная зона, в которой любые инвесторы, любые собственники земельных участков могут строить только общественные и жилые здания. Объекты промышленного или иного назначения здесь строить нельзя. Кроме того, каждой зоне предписаны градостроительные регламенты, которые четко устанавливают размер зданий (этажность и границы), специальные экологические и культурно-исторические регламенты. Это и называется ограничением прав.

На территории города Казани отношения в области градостроительного планирования, зонирования, застройки, землепользования, благоустройства, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения регулирует Градостроительный устав Казани (утв. решением Казанского Совета народных депутатов от 26 июня 1998 г. № 2-12 "О Градостроительном уставе"). В уставе прописана система территориального зонирования с выделением градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости, по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя, по экологическим условиям.

В Казани выделяются следующие градостроительные зоны, в пределах которых установлены особые виды, параметры и характеристики разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости (градостроительные регламенты).

Жилые зоны

Ж1 - зона индивидуальной жилой застройки;

Ж1И - зона индивидуальной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

Ж2 - зона малоэтажной смешанной жилой застройки;

Ж2И - зона малоэтажной смешанной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

Ж3 - зона среднеэтажной смешанной жилой застройки;

Ж3И - зона среднеэтажной смешанной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

Ж4 - зона многоэтажной жилой застройки в 3-10 этажей;

Ж4И - зона многоэтажной жилой застройки в 3-10 этажей на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

Ж5 - зона многоэтажной жилой застройки в 6-20 этажей.

Центральные деловые и коммерческие зоны

ДИ - зона Государственного историко-культурного и художественного музея-заповедника "Казанский Кремль";

ДА - зона делового ядра центра города;

ДАИ - зона делового ядра центра города на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

ДК - зона коммерческого ядра центра города;

ДКИ - зона коммерческого ядра центра города на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

Д1 - зона коммерческой и деловой активности;

Д1И - зона коммерческой и деловой активности на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

Д2 - зона обслуживания населения;

Д2И - зона обслуживания населения на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры.

Промышленно-коммунальные зоны

КС - зона коммунально-складская;

КСИ - зона коммунально-складская на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

П1 - зона предприятий V класса вредности;

П1И - зона предприятий V класса вредности на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

П2 - зона предприятий II-IV классов вредности.

Зоны специализированного использования

Д3 - зона специализированного использования;

Д3И - зона специализированного использования на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры.

Рекреационные зоны

Р1 - зона территории памятников природы и ценных ландшафтов;

Р2 - зона парков;

Р2И - зона парков на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

Р3 - зона рекреационно-ландшафтная;

Р3И - зона рекреационно-ландшафтная на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

Р4 - зона коллективных садов.

Сельскохозяйственная зона

СХ - зона сельскохозяйственная.

Градостроительный устав Казани (утвержден решением Казанского Совета народных депутатов от 26 июня 1998 г. № 2-12, введен в действие решением Казанского Совета народных депутатов от 24 декабря 1998 г. № 9-13) Дополнительно к градостроительным регламентам, регламентирующим градостроительную деятельность в отдельных зонах города, при разработке стратегии управления необходимо учитывать правила градостроительной деятельности в районах реконструкции города; правила разработки, согласования и утверждения проектной архитектурно-строительной документации; правила разработки, согласования и утверждения проектной градостроительной документации; правила застройки и землепользования на территории пригородной зоны; правила размещения и установки элементов городского дизайна; правила внешнего благоустройства территории города; иные положения по регулированию градостроительной деятельности.

Санитарно-гигиенические правила. В целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения федеральным законодательством установлена обязанность соблюдения санитарных правил и норм при решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон при выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов (Ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"). Утверждение норм проектирования и проектной документации о планировке и застройке городских и сельских поселений, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации объектов, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам. (См.: Санитарные правила и нормы СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест", утвержденные приказом Минздрава СССР от 5 августа 1988 г. № 4690-88).

Санитарно-эпидемиологические правила. При размещении, технико-экономическом обосновании проекта, проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию предприятий и сооружений, оказывающих прямое либо косвенное влияние на состояние окружающей природной среды, должны выполняться требования экологической безопасности и охраны здоровья населения, предусматриваться мероприятия по охране природы, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов, оздоровлению окружающей природной среды.

Правила противопожарной безопасности. Необходимо учитывать, что предоставление земельных участков под строительство, утверждение проектной и нормативно-технической документации на строительство (реконструкцию, модернизацию) и застройку, строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов, зданий и сооружений культурно-бытового, жилищно-коммунального назначения, промышленных, транспортных и других предприятий (пусковых комплексов) и сооружений допускается только при наличии заключения Государственной противопожарной службы об их соответствии нормам и правилам пожарной безопасности (п. 3 ст. 11 Закона Республики Татарстан от 18 мая 1993 г. № 1866-XII "О пожарной безопасности").

Поэтому объект недвижимости необходимо проверять на предмет соответствия Строительным нормам и правилам СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" (утверждены постановлением Минстроя РФ от 13 февраля 1997 г. № 18-7), Правилам пожарной безопасности в Российской Федерации ППБ-01-93 (Приложение 1 к приказу МВД РФ от 14 декабря 1993 г. № 536 с изменениями от 25 июля 1995 г., 10 декабря 1997 г., 20 октября 1999 г.), Порядком согласования органами государственного пожарного надзора РФ проектно-сметной документации (Приложение 3 к приказу МВД РФ от 6 декабря 1993 г. № 521, утвержденное главным государственным инспектором РФ по пожарному надзору 16 октября 1993 г.).

Функциональное назначение объекта и особенности его использования. Объекты недвижимости могут относиться либо к объектам жилого фонда, либо к объектам нежилого фонда. При управлении недвижимостью может возникнуть проблема перевода жилых помещений в нежилые. Здесь необходимо учитывать, что согласно ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. При этом согласно ст. 9 Жилищного кодекса РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается - это общее правило, поскольку они должны использоваться по назначению (для проживания граждан). Но могут быть отдельные исключения: на практике решение этого вопроса связано с проведением градостроительных мероприятий и необходимостью использовать некоторые жилые помещения для нужд непромышленного характера или в связи с неудобствами, которые испытывают жильцы в связи с проведением указанных мероприятий. Решение этого вопроса, связанного с исключением конкретных жилых домов или жилых помещений из жилищного фонда, отнесено к компетенции органов власти субъектов Российской Федерации. Согласно "Положению о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (утверждено постановлением Правительства РФ от 26.09.94 № 1086 (в ред. постановлений Правительства РФ от 24.02.95 № 182; от 13.10.97 № 1303)), контроль за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и жилых помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые осуществляют органы государственной жилищной инспекции. В целом данный вопрос практически не урегулирован законодательно и поэтому требует особенно тщательной правовой проработки.

2.3.3. Экспертиза технического состояния объекта недвижимости