Развитие сервейинговой деятельности в соответствии с пониманием ее сущности

В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим сервейинговым компаниям. Основные задачи такой компании: разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов), организация процессов развития недвижимости. Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими разное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль.

Центральное место в реализации концепции сервейинга отводится сервейинговой компании. Сервейинговая компания – это организация, основным видом деятельности которой является профессиональное управление недвижимостью. Сервейинговая, потому что в основе ее деятельности лежит концепция сервейинга.

Организация, потому что управление недвижимостью подразумевает выполнение большого количества разнообразных функций, для чего необходимы усилия значительного количества специалистов разного уровня образования и квалификации. Координация этих усилий наиболее эффективна в рамках единой, нацеленной на достижение ясных целей организации.

Основным видом деятельности, потому что достижение высоких результатов в сфере управления недвижимостью предполагает концентрацию всех усилий на одном главном направлении. Определившись в виде своего бизнеса, сервейинговая компания обращает все свое внимание на постоянное приобретение необходимых знаний и умений, на разработку эффективных методов обслуживания клиентов и удовлетворения потребностей инвесторов, на качественное управление объектами недвижимости.

Профессиональное, потому что миссия сервейинговой компании заключается в оказании услуг по управлению недвижимостью, принадлежащей другим собственникам. Сервейинговая компания, как правило, не владеет управляемыми ею объектами недвижимости, она заключает договоры на управление с собственниками, направляя все свои усилия на достижение поставленных ими целей.

Управление недвижимостью, потому что сервейинговая компания занимается тем бизнесом, который она знает лучше всего. Она уверена в долгосрочных перспективах данной отрасли, концентрирует внимание на усилении своих позиций на рынке недвижимости и направляет туда свои инвестиции.

Развитие сервейинговой деятельности, исходя из понимания ее сущности, как профессионального управления недвижимостью подразумевает:

- комплексный подход к эксплуатации недвижимости во всем ее качественном многообразии и на всех этапах жизненного цикла;

- системность процессов принятия хозяйственных решений, их интегральных характер;

- стратегический приоритет долгосрочных целей над среднесрочными и краткосрочными.

В процессе своей деятельности сервейинговая компания взаимодействует с четырьмя основными субъектами управления: собственниками объекта недвижимости, арендаторами, подрядными эксплуатирующими организациями и государством. Системный комплексный подход позволяет компании строить со всеми ними взаимовыгодные партнерские отношения.

Интроспекция на перспективу, расчет последствий тактических мероприятий, глубокое понимание основных тенденций развития недвижимости, отвечающих качеству динамично меняющихся потребностей пользователей, положенное на высокий уровень профессионализма – отличительные черты сервейинга, как особого вида хозяйственной деятельности.

В настоящее время существует 5 основных путей возникновения сервейинговых, или как принято называть на практике, управляющих компаний:

- преобразование риэлтерских компаний. Оказывая услуги крупных собственникам недвижимости по сдаче в аренду их зданий и помещений, риэлтерские компании берут на себя часть функций по управлению объектом недвижимости, занимаясь стратегическим планированием, оценкой и анализом, маркетингом, организацией управления и др;

- развитие функций управления в компаниях застройщиках. После завершения строительства они зачастую принимают на себя функции эксплуатирующей компании и по мере расширения своих функций перерастают в управляющие компании;

- выделение сервейинговых компаний из структуры крупных собственников недвижмости. Структурные подразделения по управлению принадлежащим собственникам объектам недвижимости в ряде случаев перерастают в самостоятельные управляющие компании;

- преобразование жилищно-коммунальных компаний на основе развития функций эксплуатации недвижимости и дополнения ее функциями ее развития;

- регистрация новых компаний, уставной деятельностью которых является управление недвижимостью. Учредителями таких компаний становятся, как правило, эксплуатирующие, строительные, проектные организации, крупные собственники (финансовые, торговые и др. организации, государственных учреждения и пр.)

Последняя из указанных эволюционных ветвей представляется наиболее перспективной, ибо позволяет сразу же очертить круг задач, сконцентрировать усилия на профильной деятельности. Вместе с тем практика показала, что наилучшие коммерческие результаты хозяйствования управляющих компаний присущи компаниям смешанного типа c ярко выраженной риэлтерской компонентой. В этом случае проявляется знание конъюнктуры рынка и профессиональное владение эффективными методами работы с пользователями.

Профессиональное управление недвижимостью в России только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности, однако уже сейчас, основываясь на опыте Москвы и Санкт-Петербурга, можно говорить о существовании определенных тенденций в развитии этого бизнеса. В настоящее время существуют три основных пути появления управляющих компаний.

Риэлтерские компании, начав с оказания услуг крупным собственникам недвижимости по сдаче в аренду их зданий и помещений, постепенно берут на себя часть функций по управлению объектами недвижимости.

Компании-застройщики после завершения строительства принимают на себя функции эксплуатирующей компании и по мере расширения своих функций перерастают в управляющие компании.

Крупные собственники недвижимости организуют структурные подразделения по управлению принадлежащими им объектами недвижимости, которые затем перерастают в самостоятельные управляющие компании.

В настоящее время развитие управляющих компаний ограничивается следующими основными факторами.

- Отсутствие апробированных, открытых для свободного доступа стандартов и методик профессионального управления недвижимостью. Существующие управляющие компании вырабатывали свои методики управления методом "проб и ошибок", и в настоящее время эти методики являются их коммерческой тайной.

- Нехватка квалифицированных специалистов в области управления недвижимостью. Одной из причин интенсивного развития управляющих компаний в Санкт-Петербурге явилось наличие в нем возможности получения качественного образования в сфере управления недвижимостью.

- Слабая развитость инфраструктуры управления недвижимостью. Отсутствие профессиональных независимых консультантов по управлению недвижимостью.

- Как следствие - "кустарный" уровень управления недвижимостью и отсутствие у собственников явно выраженной заинтересованности в сотрудничестве с профессиональными управляющими компаниями.)

В становлении профессионального управления недвижимостью важная роль принадлежит профессиональным объединениям, и в частности - гильдии сервейеров. Созданная при активном участии Торгово-промышленной палаты РТ, гильдия сервейеров своей главной задачей считает всемерную популяризацию и внедрение в практику системного, научного подхода к управлению недвижимостью. Гильдия сервейеров должна взять на себя разработку единых профессиональных стандартов деятельности на рынке недвижимости, контроль за их соблюдением.

Основные факторы, оказывающие влияние на деятельность в развитие сервейинговых компаний представлены в таблице.

Таблица 10 Основные факторы, оказывающие влияние на деятельность сервейинговых компаний