Комплексное освоение территории

КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ. ПРОЕКТИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ И КОМПЛЕКСОВ

Комплексное освоение территории

Под проектами комплексного освоения территорий (КОТ), согласно российскому законодательству, подразумевается застройка на территории, разбитой в соответствии с документацией по ее планировке на земельные участки, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур и других объектов в соответствии с документацией по планировке территории. В идеале проекты КОТ должны создавать качественную городскую среду, быть самодостаточными и предоставлять покупателям широкий выбор, как жилых помещений, так и объектов культурно–бытового досуга и социальных услуг.

Под проектами комплексного освоения территории (или проекты КОТ) понимаются такие проекты развития и застройки территории, которые предполагают: пространственное развитие территории и её интеграцию в существующую систему территориального развития; создание оптимальной системы функционального зонирования территории; создание комплексной инженерно–транспортной инфраструктуры, обеспечивающей полноценное, эффективное развитие территории и её интеграцию в общую систему инженерных и транспортных коммуникаций; формирование и развитие новой однородной среды (жилой, общественно–деловой, производственной). Комплексное освоение территорий включает в себя выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и проведения благоустройства, и собственно строительство объектов недвижимости.

Проект комплексной жилой застройки – это комплексное развитие и застройка территории, предполагающие формирование новой жилой зоны и её интеграцию в общую систему территориального развития, включающие в себя создание инженерно–транспортной инфраструктуры, строительство социальных, общественно–деловых, торгово–развлекательных объектов, организацию общественных пространств, способствующие формированию однородной среды обитания и системы качества жизни (Рис. 1.1.).

Рис. 1.1. Сущность комплексной застройки жилой территории

Отличительными характеристиками проектов комплексной жилой застройки являются: Значительная площадь территории (10 и более га); Значительный объем строительства (как правило, к таким проектам относят стройки объемом от кв. м); Единая концепция развития и застройки, единый архитектурный стиль; Ориентация преимущественно на типовое жилье эконом – и бизнес–класса; Различные типы застройки и виды недвижимости – жилая, деловая, коммерческая; Необходимость создания инженерно–транспортной инфраструктуры и её интеграции в общую систему инженерных и транспортных коммуникаций; Долгосрочная реализация, многоэтапность; Разработка и реализация проектов на базе государственно–частного партнерства.

Все проекты комплексной застройки территорий являются масштабными. Значимыми преимуществами являются наличие более широкого придомового пространства, высокая безопасность внутри объекта, однородность социальной среды и наличие собственной инфраструктуры. Крупные жилые комплексы предоставляют своим обитателям более высокий уровень комфорта проживания, благодаря чему становятся наиболее востребованными на рынке. Следует отметить, что комплексная застройка в некоторой степени решает проблему внешнего вида городов. Это определяется тем, что при точечной застройке каждый отдельный дом имеет свой цвет, стиль, этажность и другие параметры, которые в целом ухудшают целостный гармоничный вид города.

Комплексная застройка имеет и свои недостатки, одним из которых является длительный срок строительства всего комплекса. Масштабное строительство предполагает реализацию нескольких этапов (очередей), и жильцам первых очередей приходится еще несколько лет мириться с возникающими при этом неудобствами.

Кроме того, строительство инфраструктуры значительно отстает от жилого сектора и часто ведется по остаточному принципу, что требует обязательного пересмотра и решения данной проблемы.

В настоящее время комплексная застройка и развитие территории включает в себя строительство социальной инфраструктуры, торговых и развлекательных объектов, организацию общественных пространств, и шире – проектирование качества жизни. Комплексное освоение территории предполагает выработку оптимального сочетания между объектами жилой и коммерческой недвижимости, ориентированной на размещение предприятий, предоставляющих услуги для населения и бизнеса.

Проект комплексного освоения территории (КОТ) предполагает создание новой, привлекательной среды обитания. Привлекательность обеспечивается за счет выработки комплексного и сбалансированного градостроительного решения (жилье, инфраструктура, работа, отдых) и его реализации на определенном по согласованию с администрацией земельном участке.

Проекты КОТ являются на сегодняшний день единственным эффективным ответом на вызовы экономическому и пространственному развитию страны со стороны городской среды крупных городов. Плотность связей, качество жизни и особенности экономики крупных городов делают возможным переход на новый уровень социально–экономических отношений.

Основные проблемы больших городов хорошо известны. Это:

– Транспортная проблема. Взрывной рост автомобилизации населения с одной стороны и неспособность транспортных систем городов справляться с потоками автотранспорта с другой стороны порождает противоречие между стандартами качества жизни и объективными характеристиками существующего городского пространства.

– Инфраструктурная проблема. Инфраструктурные требования современного качества жизни и экономического развития (связь, электроэнергия и т. д.) не могут эффективно удовлетворяться инфраструктурой современных городов.

– Проблема человеческих ресурсов и стоимости земли. Люди стремятся к перемещению в крупные города, чтобы повысить качество жизни, но при этом в крупных городах крупные строительные проекты часто оказываются невыгодными, по причине высокой стоимости жизни, рабочей силы и земли.

Таким образом, появляется задача создать центры, обеспечивающие качество жизни на уровне крупных современных городов и этим притягивающие высококвалифицированную рабочую силу, но при этом обладающие невысокой стоимостью жизни.

Эти проблемы современной индустриализации не являются специфически российскими. Аналогичная ситуация наблюдается во многих городах мира. Тем не менее, в России они представлены особенно остро, вследствие особенностей истории ее развития, в том числе экономики и освоения территорий. Проекты КОТ предлагают решение указанных проблем через создание специализированных зон с плотной и качественной урбанизированной средой, обладающие всеми необходимыми характеристиками для развития экономики и привлечения высококвалифицированной рабочей силы. По сути, речь идет о создании городских поселений нового качества.

КОТ может осуществляться как для крупных территорий в рамках уже существующих городских поселений, так и для отдельных, независимых территорий, в том числе заново создаваемых «городов при предприятиях» и «корпоративных городов». Капитализация проектов КОТ происходит как за счет продажи готовой недвижимости, так и за счет функционирования «ядра» проекта в виде делового района, предприятия, исследовательского центра и т. д. Кроме того, дополнительные средства приносит реализация обеспечивающих проектов в сфере торговой, развлекательной, жилой и коммерческой недвижимости.

Проект КОТ включает в себя:

– Проект пространственного развития территории с проработкой включения ее в существующую систему расселения, экономические и транспортные потоки, жилую среду.

– Отдельные проекты развития торговой, коммерческой и жилой недвижимости.

– Проект «качества жизни городской среды», т. е. проработку архитектурно–планировочных и иных аспектов будущей территории для обеспечения высокого качества жизни и развития постиндустриальной экономики.

Реализация проектов КОТ значительно сложнее и дороже, нежели чем «обычная» точечная застройка. Но при этом, они способны обеспечить создание качественной городской среды на значительной территории и существенно повысить капитализацию и рыночную привлекательность готовой недвижимости, а также качество жизни потребителей.

Проекты КОТ имеют следующие характеристики:

– площадь территории – 10 и более га;

– различные типы застройки и виды недвижимости – жилая, деловая, коммерческая;

– единая концепция развития, застройки, архитектуры;

– долгосрочная реализация, в несколько этапов. Размеры территорий под девелопмент в этих проектах – от 10 до 450 га (а в Подмосковье есть участки комплексного освоения и по 3000 га).

Современный механизм приобретения компаниями у города участков под проекты КОТ заключается в следующем: компания на аукционе выкупает право девелопмента земли, после чего обязана проложить на участке необходимые коммуникации, передать их государству, а в итоге получает преимущественное право долгосрочной аренды данной территории.

Преимущества КОТ:

1. Комплексный подход позволяет развивать кварталы максимально сбалансировано, сочетая в них социальные, жилые и коммерческие функции.

2. Самодостаточность: до основных объектов жизнеобеспечения можно добраться за 5 – 10 минут.

3. Перераспределение нагрузки с основных транспортных магистралей: жителям не нужно ехать в другую часть города, чтобы сделать покупки, обратиться за медицинской помощью, отдохнуть и т. п.

4. Рыночные преимущества: предсказуемость для инвестора, предсказуемость для покупателя, который может не опасаться появления рядом с приобретенной недвижимостью через какое–то время грязного производства, портящего вид сооружения и т. д.

Проблемы КОТ:

1. «Встраивание» проекта в существующую окружающую среду:

– экологический аспект (оценка загрязнения, подтверждение экологической безопасности и т. д.);

– вопрос организации общественного пространства.

2. Процесс формирования ярко вынужденной индивидуальности проекта, сообщающей ему ценность.

3. Человеческий фактор: недовольство жителей близлежащих кварталов появлением масштабного строительства.

Факторы успешной реализации проекта КОТ:

1. В начале работ необходимо провести всесторонний анализ рынка от выбора участка и особенностей градостроительных условий до анализа инженерного обеспечения и транспортной доступности.

2. Наличие мастер–плана: документа, определяющего что нужно возводить в первую очередь, какие проекты станут ключевыми, соотношение площадей, плотность застройки, транспортную схему, ландшафтную концепцию и т. д.

3. Необходимо заложить в концепцию КОТ хорошо развитую социальную и инженерную инфраструктуру.

4. Жилье, возводимое в рамках КОТ, должно быть разнообразным по цене и качеству.

5. Обеспечить тесное взаимодействие и согласованность интересов трех сторон, задействованных в проекте – федеральных органов власти, муниципалитета и частного инвестора. Возможной схемой реализации проекта является использование механизмов частно–государственного партнерства.

Календарное планирование КОТ является сложным проектом в первую очередь из–за его масштабности. Календарное планирование позволит сделать процесс строительства КОТ оптимальным в техническом, временном и экономическом аспекте. При календарном планировании комплексного освоения территорий следует учитывать следующие ограничения:

- ограничения по срокам строительства;

- экономические ограничения;

- ресурсные ограничения;

- требования по охране труда;

- требования «зеленого строительства»;

- требования обеспечения качества работ, технические возможности проведения работ;

- ограничения по обеспечению работой участников строительного процесса;

- очередность застройки комплекса.

1. Ограничение по срокам строительства. Продолжительность строительства всего КОТ задается директивно, а впоследствии корректируются относительно календарных графиков застройки градкомплексов и объектов в составе КОТ. Строительство комплексов ведется поэтапно в зависимости от капитальных вложений, что существенно влияет на продолжительность строительства.

2. Экономические ограничения. Комплексное освоение территорий являются масштабными проектами, на реализацию которых требуются большие капитальные вложения. Поэтапное ведение строительства и постепенный ввод в эксплуатацию дает возможность получать прибыль и перераспределять бюджет на новые этапы строительства, что в свою очередь помогает созданию положительного денежного потока.

Экономические ограничения и ограничения по срокам строительства неразрывно связаны. Инвестиция – это вложение финансовых средств в объекты материальной природы. Инвестиционный расчет нужен для проведения анализа эффективности инвестиций. Инвестиционным расчетом определяются экономические показатели строительства каждого отдельного этапа и всего комплекса в целом, а также сроки окупаемости проекта. На основе этих показателей определяется директивный срок строительства. Инвестиционные расчеты уточняются на каждом из этапов проектирования и строительства проекта:

- при принятии решения о приобретении земельного участка;

- при разработке архитектурной концепции проекта;

- при принятии решения о начале строительства после разработки проектной документации;

- для контроля экономических показателей окупаемости и уровня доходности проекта в ходе строительства, в случае отклонений возможна корректировка проектной документации;

- после ввода объекта в эксплуатацию.

При разработке и корректировке календарного графика строительства проекта КОТ обязательно учитываются финансовые результаты по каждому этапу, ежемесячные и ежегодные темпы продаж. Наличие прибыли по предыдущим этапам является обязательным условием для старта нового этапа, так как последующие этапы строятся в том числе и за счет возврата средств от предыдущих.

3. Ресурсные ограничения. Количество различных видов ресурсов (трудовые ресурсы, материалы и конструкции, машины и механизмы) и возможности их использования во времени. Здесь можно выделить два отдельных пункта: расчет общей потребности в ресурсах и распределение использование ресурсов во времени.

Для определения потребностей в отдельных видах ресурсов строится гистограмма общей потребности в ресурсах, которая показывает распределение потребности в ресурсах во времени.

4. Требования по охране труда и защите окружающей среды. Охрана труда в строительстве представляет собой систему взаимосвязанных законодательных, социально–экономических, технических, гигиенических и организационных мероприятий, цель которых оградить здоровье трудящихся от производственных вредностей и несчастных случаев и обеспечить наиболее благоприятные, условия, способствующие повышению производительности труда и качества работ. Охрана труда включает в себя вопросы трудового законодательства техники безопасности, санитарно–гигиенических мероприятий, противопожарной безопасности, а также надзор и контроль за выполнением требований норм и правил по охране труда.

В современном мире вопрос защиты окружающей среды стоит как никогда остро. Процесс строительства одного объекта оказывает значительное влияние на окружающую среду, а значит при таком масштабном проекте строительства как комплексное освоение территорий нужно особое внимание уделить защите окружающей среды. Для этого следует придерживаться принципов «зеленого строительства»

5. Основы зеленого строительства. При разработке схем территориального планирования, генеральных планов территорий и проектировании объектов различного функционального назначения должны быть положены в основу:

- экологическая направленность всех проектов;

- энергоэффективность зданий во всех аспектах;

- разработка инновационных технологий и методик при проектировании и строительстве;

- учет всего жизненного цикла эксплуатации здания;

- применение технических и градостроительных средств для использования альтернативных источников энергии (энергия солнца, ветра, морей, тепло земли).

Сегодня основные цели международных экостандартов в строительстве заключаются в защите окружающей среды, создании благоприятных условий для здоровья человека и экономической целесообразности. Это три базовых составляющих, на которые нужно ориентироваться при экопроектировании [4]. В мировой практике «зеленого» строительства» широко известны три экостандарта: BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method – метод оценки экологической эффективности зданий, Великобритания, 1990 г.); LEED (Leadership in Energy and Environmental Design – лидерство в энергетическом и экологическом проектировании, США, 1998 г.); DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen – Немецкий стандарт устойчивого строительства, Германия, 2009 г.)

6. Технические возможности проведения работ, требования обеспечения качества работ. В этом пункте следует учитывать расстановку и порядок застройки объектов и градкомплексов, которые определяют возможности проведения работ. Порядок застройки будет рассмотрен далее отдельным пунктом. В целом, качество проектов КОТ определяется качеством построенных объектов, а следовательно, строительных материалов и изделий, из которых строятся объекты, и качеством производства строительно–монтажных работ. Основными причинами низкого качества строительных работ могут быть:

- использование низкосортных или некачественных материалов;

- несоответствие в работе проектной технологии;

- использование устаревших машин и несовершенного инструмента.

Контроль качества работ может быть выполнен: визуальным осмотром, натурным измерением линейных размеров, испытанием конструкций разрушающими и неразрушающими методами контроля.

7. Ограничения по обеспечению работы застройщиков и генподрядчиков. Организацией строительства разных градкомплексов занимаются разные застройщики, а подрядчики переходят с одного комплекса на другой, так что необходимо учитывать эти передвижения при календарном планировании комплексов.

8. Очередность застройки комплекса. Большую роль в календарном планировании является правильное распределение очередности застройки. Здесь следует учитывать некоторые факторы, позволяющие определить очередность застройки комплексного освоения территорий градкомплексами.

В первую очередь следует обратить внимание на территориальное расположение градкомплексов в составе комплексного освоения территорий, расположение относительно других градкомплексов, магистралей и инженерных коммуникаций, а также характер естественного рельефа. Удаленность территории застройки от источника поставок материалов и механизмов и от трудовых ресурсов так же следует учитывать.

Кроме того, при определении очередности следует учитывать установление очередности создания инфраструктуры дорог, инженерных объектов, и объектов социально–культурного назначения.

Очередность застройки жилого комплекса устанавливается при учете необходимости создания на начальном этапе достаточного задела по подготовке и инженерному оборудованию территории. Для того, чтобы при застройке проектов комплексного освоения территорий установить правильное соотношение между объемом работ подготовительного периода и работами по возведению основных объектов, а также усилить влияние фактора поточности производства на ускорение и планомерность ввода в эксплуатацию объектов и рациональное использование мощностей строительно–монтажных организаций, весь застраиваемый район разбивается на участки и устанавливается очередность строительства по участкам. Разделяя территории на участки, необходимо учитывать возможность ввода в эксплуатацию инженерных коммуникаций каждой очереди.