Эксплуатационный менеджмент. Контекст

Застройщик — ответственность и задачи. Застройщик или заказчик как лицо, фактически принимающее решение о том, каким должен быть каждый запланированный объект строительства, в существенной степени Несет ответственность за его качество и надежность.

Архитектору отводится центральная роль консультирующего эксперта, координирующего работу всех специалистов, задействованных в процессе планирования и строительства, направляя ее к заранее сформулированным целям проекта. По отношению к застройщику архитектор занимает позицию объединяющую в себе такие типичные качества эксперта, как силу убеждения в правильности инновационных решений формы и конструкции строения с применением таких современных принципов выполнения работ как прозрачность и надежность представляемых сведений о затратах и сроках.

В свете ярко выраженного избытка площадей, наблюдающегося с начала XXI века, и связанной с этим агрессивной конкурентной борьбой за пользователей и арендаторов, очевидно, будет уместно более подробно остановиться на экономических аспектах, принимаемых во внимание типичными застройщиками.

Застройщики подразделяются на собственников и инвесторов:
- собственниками, в основном, движет стремление к соразмерному пропорциональному соотношению функциональности и соответствующего внешнего облика, с одной стороны, и затрат, с другой;

- в отличие от них, инвесторы заинтересованы в возможности успешной сдачи в аренду и отчуждения, исходя из соответствующей ситуации на рынке.

Это приводит к необходимости различной организации процессов разработки, проектирования и реализации, что, с высоким уровнем профессионализма, успешно воплощается при мотивировании принятия инвестиционных решений, прежде всего, в англо-американском регионе.

Комплексные требования, предъявляемые к строительству. В настоящее время все чаще используется заимствованный из производственного сектора промышленности термин создания стоимости (площадей), понимаемый как комплексное сочетание качественных и количественных параметров, в том числе:

- арендная плата, которую можно фактически получить, оставляя без внимания налоговые и политические факторы;
- полные и хорошо прослеживаемые издержки на всем протяжении жизни здания;

- возможность целесообразного изменения назначения здания в соответствии с запланированными долгосрочными сценариями использования со всеми имеющими значение последствиями, в первую очередь, для бесперебойной его эксплуатации.

Принцип жизненного цикла здания. Современный подход к архитектурному проектированию отличается комплексным учетом всех фаз жизни здания — так называемые принципы жизненного цикла — 2.

Рис. 2. Принципы жизненного цикла здания

При этом с каждым отрезком времени систематично соотносятся свои функциональные, эстетические, затратные, временные и организационные характеристики. Особенно важна передача опыта, полученного на этапе эксплуатации здания, на стартовый этап жизненного цикла следующих проектов. Таким образом, спланированное здание становится хранимой материальной ценностью, которая, как правило, используется и содержится с выходом за рамки первоначального назначения.

Разработка проекта и поиск программы. Большое значение в жизненном цикле объекта архитектуры имеет первая фаза — фаза разработки, во время которой с учетом пожеланий собственников должна быть составлена программа помещений и функций здания. С учетом интересов инвесторов разрабатываются типичные сценарии наймов - 3.

Рис. 3. Возможность воздействия на затраты при проектировании

Ценность проекта строительства существенно повышается за счет тщательного пространственного и функционального программирования:
- функциональная оптимизация типичных процессов работы и коммуникаций в здании (так называемые центральные бизнес-процессы первичного характера);
- сокращение необходимых объемов площадей за счет рационального уплотнения с учетом их назначения.