Эксплуатационный менеджмент. Методы

Новая специальная дисциплина. Менеджером по эксплуатации здания — facility manager (англ, facility — эксплуатируемые системы) должен быть профессионал, в чьи задачи входит руководство всеми эксплуатационными системами здания. Он же принимает все задания домовладельца и поручает их выполнение специалистам.

Эта профессия, квалификационная характеристика которой пришла к нам в конце XX века из США, очень положительно показала себя в развитии в отличие от тенденций развития большинства специальностей в секторе недвижимости. Ее истоки берут свое начало в менеджменте распределительного планирования площадей. Эксплуатационный менеджмент (сокращенно ЭМ) развился из таких смежных специальностей как архитектор, инженер-планировщик здания и т.п., а также из специальностей в области организации инфраструктуры.

Последовательный ЭМ позволяет сэкономить, в отличие от традиционного обслуживания здания, при одинаковых требованиях, до 30% затрат. Поскольку на всем протяжении жизненного цикла здания на долю эксплуатационных расходов приходятся около 80% полных затрат, ЭМ быстро утверждается в качестве ключевой дисциплины в аспекте функционирования «устойчивой» архитектуры — 1.

Рис. 1. Факторы, на которые можно влиять и которыми можно управлять посредством эксплуатационного менеджмента

Квалификационные правила для данной профессии разрабатываются Ассоциацией эксплуатационного менеджмента Германии (GEFMA).

Руководящим принципом ЭМ является объединение и оптимизация множества, как правило, уже существующих, но имеющих разбросанную структуру, услуг, тем или иным образом связанных с эксплуатацией здания и его пользователями.

База для успешного ЭМ закладывается архитектором. Поэтому архитектор является самым основным партнером менеджера по эксплуатации здания в его работе, и, более того, он сам обладает оптимальными предпосылками для выполнения специальных задач этой дисциплины.

Структура и некоторые аспекты оказываемых услуг. В основу ЭМ положена так называемая модель четырех столпов - 2. В ней описываются области работы данного специалиста и классифицируются квалификационные требования. Оказывается, они совершенно разнородные, т.е. менеджер по эксплуатации здания — это универсал, имеющий определенную специализацию и квалифицированно руководящий другими специалистами.

Рис. 2. Четыре столпа эксплуатационного менеджмента

В сферу ЭМ включается самый широкий спектр знаний, и менеджер по эксплуатации здания, выступая перед пользователями и собственниками недвижимости в роли всеобъемлющего, консультирующего «интерфейса» по специальным вопросам комплексного характера, должен преподносить их так, чтобы они были понятны и могли послужить основой для принятия серьезных решений.

К особенностям работы менеджера по эксплуатации здания, как, впрочем, и архитектора, также относится большой разброс решаемых им задач — начиная со стратегических, интеллектуальных и заканчивая оперативно-практическими, что требует умения перестраиваться при общении с самыми разными партнерами по работе. Поэтому центральное место в характеристике качеств, которыми должны обладать менеджеры данной профессии, занимают характеристики более высокого уровня иерархии — это умение руководить и быть личностью. Кроме того, для устойчивого управления комплексными зданиями важны аутентичность и целостность личности.

Методы менеджмента. Существенные для эксплуатационного менеджмента методы берут свое начало не в механизмах регулирования сферы строительства, а, скорее, в таких технических отраслях промышленности как автомобиле- и авиастроение. Сами банки данных, лежащие в основе всех процессов планирования и эксплуатации зданий, а также инвентаризационные планы здания, активируемые по различным аспектам (CAFM = англ. — поддержка ЭМ при помощи технических данных), практически являются производными современных механизмов ведения документации архитектурного характера, в том числе чертежей, тендерной документации и т. п.

Для подготовки планов и решений в рамках эксплуатационного менеджмента используются типичные методы, характерные для менеджмента вышеуказанных отраслей промышленности:
- разработка альтернативных сценариев и рассмотрение полных затрат;
- комплексный Менеджмент качества и рисков;
- управление/медиация с опорой на принципы психологии;
- образная, выразительная форма подачи абстрактной, много сторонней и комплексной информации (информационный дизайн).