Реконструкция жилых индустриальных зданий

Жилищное строительство с конца 50-х и в течение 60-х годов в России, и особенно в г. Москве, осуществлялось с большой интенсивностью и базировалось на типовых проектах с экономичной планировкой квартир, рассчитанных на посемейное заселение. Наряду с решением социальных задач строительство этого периода служило громадным полигоном для апробации новой строительной техники.

Параллельно со строительством домов из кирпича в традиционной технике ручной кладки осуществлялось крупноблочное строительство, методы которого были освоены в стране с начала 30-х годов, и наиболее широко осваивалось панельное домостроение. Разработка и исследование панельных конструкций были начаты Академией архитектуры СССР в конце 30-х годов, а с 1945 г. началась проверка и отправка технических решений в натуре на объектах экспериментального строительства на Урале, в Магнитогорске, Москве, Ленинграде и других городах. По результатам этих исследований к внедрению в массовое строительство был предложен ряд технических решений.

Панельное домостроение в г. Москве в 50-60-е годы осуществлялось в основном по четырем конструктивным системам: трем бескаркасным — с продольными несущими стенами; с поперечными несущими стенами, расположенными с малым шагом; с поперечными стенами, расположенными со смешанным шагом — и одной каркасной — с неполным поперечным

каркасом.

Решения отдельных конструктивных элементов были весьма разнообразны, что вполне оправданно в начальный период освоения нового метода домостроения. Однако наряду с упомянутыми ранее отработанными и освоенными конструкциями был внедрен ряд механических решений, не прошедших тщательной проверки. К сожалению, именно этим конструкциям оказался присущ наибольший объем эксплуатационных недостатков, послуживших известной дискредитации панельного домостроения и получивших достаточно скандальную известность в связи с тем, что наибольший объем внедрения непроверенных конструкций произошел в г. Москве (в 466 зданиях).

Панельное домостроение базировалось на закрытой системе типизации изделий применительно к конкретным конструктивным решениям зданий, определенных серий типовых проектов, поэтому рассмотрение конструктивных решений, так же как и пути повышения их качеств при реконструкции целесообразно вести применительно к этим сериям.

Предпроектные исследования конструкций модернизируемых зданий включают изучение прочности, жесткости, долговечности, тепло-, звуко - и гидроизоляции здания и его элементов. Прочность и пространственная жесткость панельных зданий (особенно перекрестно-стеновой системы) существенно выше, чем зданий традиционных конструкций, что обеспечило безвариантность строительства 50—60-х годов, а в 70—80-х, используя резервы несущей способности системы, позволило увеличить высоту зданий массового строительства до 17—22 этажей.

В то же время характеристика долговечности и жесткости отдельных конструктивных элементов, а наиболее часто их изоляционные качества, во многих случаях оказались ниже нормативных требований.

В связи с этим работы по модернизации конструкций таких зданий прежде всего связаны с повышением их изоляционных качеств и долговечности в случаях, когда это технически осуществимо или экономически приемлемо. Здания, конструкции которых этим условиям не отвечают, подлежат сносу. Наряду с повышением эксплуатационных качеств предусматриваются меры по устройству дополнительных проемов в несущих стенах и перекрытиях, диктуемые модернизацией планировочных решений квартир, меры по усилению несущих конструкций при надстройке зданий и по обеспечению совместной осадки фундаментов основных зданий, пристроенных при реконструкции объемов.

Всего в стране применялось более 20 серий пятиэтажных сборных жилых зданий, в г. Москве при строительстве было использовано, в основном, 8 серий.

Большая часть пятиэтажного жилого фонда по состоянию на 2005 год находится в состоянии физического износа от 40 до 60 %. В ближайшие 15—20 лет на этом уровне износа окажется весь пятиэтажный фонд г. Москвы — 36 млн. м² (20 млн. м² — панельные здания; 16 млн. м² — дома, построенные еще до начала индустриального домостроения по индивидуальным проектам).

Моральный износ пятиэтажных сборных жилых зданий опережает их физический износ. Почти во всех сериях сборных (панельных и блочных) зданий имеются незначительные различия в принятых инженерных решениях. В них, как правило, предусмотрено только три типа квартир — одно-, двух- и трехкомнатные с жилой площадью соответственно 18—20, 26—30 и 36—40 м². В домах серии МГ-300 имеются четырехкомнатные квартиры, но их удель­ный вес незначительный, немногим более 7 %. В планировочных решениях таких зданий имеются недостатки (табл. 1.3). Моральный износ пятиэтажных сборных жилых зданий по разным сериям колеблется от 30 до 40 %.

В табл. 1.3 представлены серии сборных пятиэтажных домов, но в это же время строились и кирпичные пятиэтажные дама серий 1-511 и 1-447 с аналогичными панельным объемно-планировочными решениями.

Таблица 1.3

Характеристика недостатков объемно-планировочных

решений пятиэтажных полносборных зданий разных серий

В ходе эксплуатации выявлены многочисленные недостатки этих сооружений, связанные с конструктивными решениями и качеством строительства (табл. 1.4). Значительное количество эксплуатационных недостатков типовых полносборных зданий свидетельствует о том, что внедрение их в массовое строительство было осуществлено без экспериментальной проверки планировочных и конструктивных решений в натуральных условиях, а также без научной проработки всех вопросов, связанных с особенностями полносборного домостроения.

В настоящее время во многих городах России проводится работа по реконструкции и ремонту полносборных пятиэтажных зданий. При этом необходимо решать комплекс задач: повышение плотности застройки (из-за нехватки свободных территорий); повышение комфортности (моральный износ коснулся всех серий пятиэтажного домостроения), улучшение теплозащиты (особенно панельных зданий), улучшение звукоизоляции.

При сохранении прежних темпов строительства потребуется более 30 лет для расселения жильцов пятиэтажных домов. Это слишком долгий процесс при том, что во многих старых домах стены могут рухнуть. Поэтому решено, например, весь жилой фонд г. Москвы разделить мм три категории и заняться прежде всего пятиэтажными панельными домами.

1. Панельные дома, построенные более 40 лет назад, которые выработали свой ресурс. Они не подлежат реконструкции по техническому состоянию. Это дома серий К-7, I-32, II-35, МГ-300, I-605 АМ. Их общая площадь 6,5 млн. м². Для этого надо построить уже не 6,5, а 10 млн. м² жилья. И главное условие — при этом занять минимальную площадь дорогой столичной земли.

2. Блочные и кирпичные дома серии I-510 и I-511 (общая площадь 7,6 млн. м²). Такие дома не будут сносить. Безусловно, требуется их капитальный ремонт. Необходимо заменить трубы, сантехнику, электропроводку, тогда здания прослужат еще не один десяток лет. Однако внешний вид и планировка таких домов устарели, их надо модернизировать, достраивать.

3. Дома серии I-515. Они сохранились по-разному: одни — в предаварийном состоянии, другие могут продержаться еще долго. В зависимости от этого дома подлежат реконструкции или сносу.

Таблица 1.4

Недостатки конструктивных решений полносборных жилых зданий

Постановлением правительства г. Москвы №28-ПП от 21 января 2003 года утверждена программа капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки. Предложен единственный пока возможный способ ее проведения — замена устаревшего фонда новыми типовыми домами, которые первоначально будут построены на свободных участках, а впоследствии — на месте сносимых «пятиэтажек».

Параллельно необходимо разрабатывать долговременную стратегическую программу реконструкции всего массового жилого фонда, а не только пятиэтажного. Наряду с экономией бюджетных средств и дефицитных территорий реконструкция создаст предпосылки для формирования современной городской среды, сохраняющей при этом традиции московской застройки.