На рынке недвижимости
«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
Значение инвестиций в недвижимость обусловлено прежде всего тем обстоятельством, что недвижимость — важнейшая часть мирового богатства, на долю которой приходится более чем 50% стоимости всех материальных ценностей.
Характерной чертой рынка недвижимости является наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей также и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Причем роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значительна, чем в других секторах экономики. К основным федеральным нормативно-правовым актам относятся:
– Гражданский кодекс Российской Федерации;
– Земельный кодекс Российской Федерации;
– Закон РСФСР от 26 июля 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;
– Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
– постановление Правительства РФ от 12 ноября 1999 г. № 1249 «Об утверждении Положения о предоставлении государственных гарантий под инвестиционные проекты социальной и народно-хозяйственной значимости».
Особая ситуация сложилась в сфере инвестиций в земельные участки. До введения в действие 30 октября 2001 г. Земельного кодекса РФ земля по сути была выведена из состава объектов инвестирования, хотя фактически оборот земельных участков уже давно существовал в России. Так, только в 1999 г. совершено 5,2 млн. сделок с земельными участками3. Упорядочение оборота земельных участков на уровне кодифицированного федерального закона позволяет создать необходимые условия для учета и охраны земель, устранить многие противоречия между нормативно-правовыми актами различного уровня и создать благоприятные условия для инвестирования в российскую экономику.
С принятием Земельного кодекса земельная реформа еще не закончена. Отдельные положения кодекса требуют своего уточнения на федеральном и региональном уровнях. Так, Земельный кодекс прямо предусматривает принятие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Недвижимость занимает огромное место в портфеле разнообразных активов. Более 50 % всех физических лиц в развитых странах — это домовладельцы, таким образом, недвижимость включена в их личные «инвестиционные портфели». Существенную долю имеет недвижимость и в структуре активов предприятий и организаций, федеральных и муниципальных государственных бюджетов.
Значение инвестиций в недвижимость подчеркивается внушительной стоимостью этой части инвестиционного рынка. Для оценки емкости рынка недвижимости как сферы инвестиций существует несколько подходов.
Оценка емкости ипотечного рынка. В середине 1970-х гг. общим способом оценки емкости рынка американской недвижимости было сравнение невыплаченных ипотечных долговых обязательств с другими долговыми обязательствами — правительственными ценными бумагами и корпоративными облигациями. На основе данных о суммарном количестве непогашенных обязательств можно сделать вывод о примерной стоимости недвижимости, для чего используется коэффициент ипотечной задолженности. Как правило, делается допущение, что ипотечный кредит составляет не более 70% залоговой стоимости предмета залога. Эти данные, конечно, не учитывают недвижимость, свободную от залога.
В условиях развитого рынка ипотека традиционно рассматривается прежде всего как средство приобретения недвижимости, растянутое на 25—30 лет, поэтому подавляющая масса объектов может быть заложена. «Мизерность» российского ипотечного рынка не позволяет в полной мере применить этот способ в отечественной практике.
Оценка емкости строительного рынка. Другим общим показателем размеров стоимости недвижимости является объем инвестиций в новое строительство. Ежегодный объем нового строительства (частного и государственного) в развитых странах оценивается из расчета 8—10% валового национального продукта и включает многое — от домов до плотин, новых магистралей и систем обработки питьевых и сточных вод. Поэтому далеко не все может быть учтено как прямые источники роста стоимости недвижимой собственности.
Необходимо отметить, что сделать однозначные количественные выводы о роли недвижимости в инвестиционных процессах в России особенно сложно по ряду причин. Во-первых, в связи с более низкой активностью операций с недвижимостью. Во-вторых, в связи с отсутствием учета земли (основополагающего вида недвижимости) и отражения ее в структуре российских финансовых отчетов. В-третьих, в связи с отсутствием данных статистического и кадастрового учета, основанных на рыночной стоимости объектов недвижимости.
Информация Госкомстата России представлена в основном данными о доле зданий и сооружений в структуре основных фондов в промышленности, а также о структуре инвестиций в основной капитал. В частности, удельный вес недвижимости, учитываемой в формах статистической отчетности промышленных предприятий России, составляет примерно 50% от общей стоимости их основных фондов.
Доля зданий и сооружений в основном капитале превышает в среднем за последние несколько лет 57%. При этом необходимо учитывать, что в совокупность основных фондов входит также земля, однако официальная статистика национального богатства России представлена информацией лишь о составе земельной площади и объемах в натуральном выражении.
Вопросы для самоконтроля
Дата добавления: 2020-11-18; просмотров: 373;