Виды износа, определение накопленного износа объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учиты­вается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает, как отмечалось ранее, величину физи­ческого, функционального и экономического (внешнего) износов зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их эле­ментами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ представляет собой несоответствие характе­ристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к пла­нировке, техническому оснащению и дизайну. Он обусловлен воздействи­ем научно-технического прогресса в области архитектуры и строитель­ства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический (внешний) износ вызывается неблагоприятными изме­нениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налого­обложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и не­устранимый, экономический износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устране­ния. Эти виды износа образуют:

Накопленный износ = 1 - (1 - физический износ) * (1 - функциональный износ) * (1 - внешний износ).

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в де­нежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно рассчитывать как раз­ность между восстановительной стоимостью без учета износов и рыноч­ной стоимостью объекта на дату оценки. Он также может вычисляться исходя из срока жизни объекта.

Определение величины накопленного износа объекта оценки.

Накопленный износ объекта оценки складывается из:

1)физ.износа – потери стомости улучшений, связ-х с потерей строит.элементами первонач-х свойств эксплуатац-й пригодности в рез-те естеств-го старения, эксплуатации, воздействия природ-х сил, ошибок при проектировании или нарушении правл строит-ва.

2)функц-е устаревание – это потери стоимости улучшений из-за несоотв-я их функц-х характеристик требов.равно на дату оценки.

3)внешнее экономич-е устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием фактов: физич-х (н-р: рядом с жилым кварталом построили завод).

Физич.износ рассчит-ся с использ-м методов:

1)метод обследования технич-го состояния здания, выраж-ся в соотв-ии с ведомств.строит.нормативами (ВСН) 53-86, выявлением признаков физ.износа путем визуального и инструмент-го натур-го обследования здания;

2)поэлементный (нормативный) износ, опр-ся с использованием ВСН 53-86, кот.дают инфор-ю о дом.констр.элемента и % износа констр-го элемента определнного, либо с использованием указанного ВСН либо иным.

И_ЗД — процент износа для здания;

i —номер конструктивного элемента здания, i - 1,2,3,..., m;

а_i —удельный вес стоимости элемента в общей стоимости здания в целом, %;

k_i — износ конструктивного элемента в процентах, устанавливается на

основе обследования фактического состояния или расчетом по формуле метода срока жизни.

3) метод срока жизни – расчет износа произ-ва на основе данных в периодах жизни здания:физ.жизнь, хронолог-й возраст, эконом.эффект-й возраст.

И – износ; ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.