Риски рынка недвижимости

Инвестиции в недвижимость обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вло­жениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Основные инвестиционные качества недвижимости следую­щие.

1. Высокая степень зависимости от качества менеджмента.
В отличие от инвестиций в ценные бумаги доходность инвестиций в недвижимость чрезвычайно сильно зависит от эффективности управления недвижимым имуществом.

2. Высокая степень устойчивости по отношению к инфляции.
Вследствие этой особенности вложения в недвижимость считаются хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения доходности и риска.

3. Большая стабильность потока доходов от владения недвижи­мостью по сравнению с денежным потоком корпораций зачастую при более высоких ставках доходности.

4. Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижи­мость и инвестиций в традиционные финансовые активы. Цикличность развития рынка недвижимости не совпадает с циклом промышленного развития на уровне макроэкономики. Инвестиционная привлекатель­ность доходной недвижимости повышается в период промышленного кризиса и высоких темпов инфляции, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в этот период падают.

Такие специфические инвестиционные качества недвижимости безусловно учитываются инвесторами, ибо позволяют им достичь целей, которые ставит перед собой любой из них, — получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал. Динамичный рынок недвижимости обеспечивает получение значительной прибыли от инвестиций в недвижимость, как непосредственно с аренды, так и с увеличения стоимости капитала, вложенного в тот или иной объект недвижимости.

Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество - способность приносить доход тому, кто ее использует. Недвижимость, способная приносить доход, всегда была наиболее привлекательным объектом инвестирования. Оцениваются такие объекты, в отличие от жилых домов, с точки зрения их коммерческого потенциала. Эта категория объектов доступна далеко не всем инвесторам, строительство и реализация ее, как правило, сопряжены с большим риском и серьезными препятствиями для их владельцев [28, 29].

Несмотря на то, что недвижимость — один из самых надежных активов, при инвестициях в нее риски все же присутствуют. И их достаточно много, что существенно осложняет процесс прогнозирования. Существу­ют следующие категории рисков, связанных с инвести­циями в недвижимость:

– административные риски, связанные прежде всего с изменением законодательства в период реализа­ции инвестиционного проекта;

– юридические риски, связанные с ошиб­ками, допускаемыми инвесторами при заключении договоров и соглашений, и т. д.;

– финансово-экономические риски, связанные с не­правильными прогнозами относительно развития ситуации на рынке недвижимости в целом и в конк­ретном регионе инвестирования (городе, стране);

– специфические риски, связанные непосредственно с недвижимостью.

Рассмотрим наиболее трудно прогнозируемые админис­тративные риски. Изменения законодательства в нашей стране проис­ходят довольно быстро и носят, как правило, фискаль ный характер. В сегменте коммерческой недвижимости чрезвычайно сильно влияние муниципальных властей. Но самыми существенными для инвестора являются риски, связанные с налогообложением и изменением в будущем налоговых ставок, которые могут привести к падению доходности. Таким образом, административ­ные риски при инвестировании в недвижимость велики, непредсказуемы и достаточно опасны.

Юридические риски присутствуют во всех сегментах рынка недвижимости. Эти риски подразделяются на три категории:

1. Девелоперские риски. Возникают вследствие не­скольких причин: от применения некоторыми девелоперами непрозрачных схем при заклю­чении договоров инвестирования строительства, дополняющихся договорами страхования и оказания услуг, до отсутствия у девелоперов необходимых для начала стро­ительства документов.

2. Риски приобретаемого объекта недвижимости: ха­рактерны для вторичного рынка. Наиболее важны­ми факторами являются несовершенства «титула» объекта, т. е. риски, связанные с оформлением пер­воначальных прав на объект недвижимости. Типич­ный случай — нахождение приобретаемого объекта недвижимости под залогом, арестом, а также нали­чие прав третьих лиц на приобретаемый объект не­движимости.

3. Риски, связанные с юридическим наполнением договоров, контрактов, соглашений, заключаемых контрагентами по поводу сделок с недвижимостью.

Финансово-экономические риски также подразделяются на три категории:

1. Риски, связанные с ошибками инвесторов в про­гнозах развития рынка недвижимости в целом, отдельных его сегментов и конкретного инвести­ционного проекта. К этой категории можно отнес­ти также риски, связанные с ошибками в расчетах, неправильным толкованием поступающей инфор­мации, перенесением прошлого опыта на будущие периоды и т. д.

2. Риски, связанные с неправильной организацией финансовой стороны инвестиционного процесса. Например, использование механизма коммерческой ипотеки более рискованно, чем использование свободных средств.

3. Риски, определяемые общим состоянием финан­совой и экономической системы города, региона, страны (есть даже специальный термин «страновой риск»). Например, произошедший в 1998 г. дефолт вызвал негативные изменения в экономике России, в том числе и на рынке недвижимости.

К специфическим рискам, связанным непосредствен­но с недвижимостью, относятся:

- риски изменения внешней среды;

- риски ликвидности и маркетинговые риски. Например, из-за завышения инвестором продажной цены реализация объекта недвижимости затягивается на некоторый период времени, что ведет к убыткам вследс­твие «замораживания» вложенных в проект средств;

- риски качества приобретаемого объекта. Например, при приобретении офисного здания, построенного с существенными нарушениями технологии строительства.

Это основные риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Процесс управ­ления рисками состоит их следующих этапов:

1. Идентификация рисков, характерных для рассматриваемого инвестором инвестиционного проекта.

2. Оценка рисков, а также вероятности и размера их вли­яния на инвестиционный проект. Существует достаточно большое количество методов оценки рисков инвестиций, таких как метод анализа чувствительности, метод изменения ставки дисконтирования и метод имитационного моделирования, метод сценариев и т. д. Все они применяются при оценке рисков в крупных проектах. Особенно интересен метод сценариев, преимуществом которого являются наглядность и отно­сительная простота, а суть состоит в применении раз­личных вариантов реализации рассматриваемого проекта. Результаты применения метода сценариев дают возможность оценить влияние рисков на инвестиционный проект и вероятность их воз­никновения [28, 56].

По степени влияния риски могут быть раз­граничены следующим образом:

- риски, обладающие катастрофическим влиянием на проект;

- риски, обладающие средним влиянием на проект;

- риски, обладающие незначительным влиянием на проект.

По степени вероятности возникновения риски различают:

- риски с высокой степенью вероятности возникновения;

- риски со средней степенью вероятности возникно­вения;

- риски с низкой степенью вероятности возникновения.

3. Предупреждение и управление рисками. Каждый из рисков можно охарактеризовать и классифицировать. Например, для проектов, предусматривающих спекулятивные операции с новостройками, риск ликвидности может быть классифицирован так: финансово-экономический риск со средней степенью вероятности возникновения, с катастрофическим влиянием на проект. Соответственно для предупреждения риска ликвидности необходимо формирование соответствующей ценовой (учет воз­можности снижения цены для повышения ликвидности объекта недвижимости) и маркетинговой (учет затрат на рекламу и привлечение агентов по недвижимости) политики. Существуют следующие модели управления рисками:

- страхование рисков. Страховые компании сейчас активно предлагают использовать разнообразные страховые программы, разработанные в том числе и для частных инвесторов (например, чтобы застра­ховать девелоперские риски, связанные с инвести­рованием в новостройки, необходимо купить спе­циальный страховой полис, цена которого составит 2-5% от стоимости объекта);

- передача рисков контрагентам или разделение рис­ков между участниками сделок;

- предотвращение рисков, уход от заведомо риско­ванной ситуации (вплоть до отказа от реализации инвестиционного проекта).

- сокращение рисков (как один из вариантов – фиксирование в догово­рах, контрактах и соглашениях системы штрафов и компенсаций).

Идентификация рисков для конкретной инвестиции в недвижи­мость должна основываться на подробном изучении как проекта, так и инвестора, включая его цели и задачи. Например, для портфельно­го и индивидуального инвесторов существенные акценты следует де­лать на разные группы рисков. Более того, отдельные риски, сущест­венные для одних инвесторов, могут не иметь значения для других и, соответственно, не рассматриваться при анализе. Исследовательский характер процедуры идентификации рисков достаточно трудно формализуется в виде простого алгоритма.

Среди источников риска инвестиций в недвижимость, с одной стороны, есть характерные для всех инве­стиций на рынке, а с другой стороны, есть уникальные и присущие только инвестициям в недвижимость. В наиболее общем виде исход­ный перечень источников риска инвестиций в недвижимость мож­но представить в следующем виде:

- риск управления недвижимостью;

- риск низкой ликвидности;

- секторный риск;

- региональный риск;

- строительный риск;

- риск износа;

- экологический риск;

- риск инфляции;

- законодательный риск;

- налоговый риск;

- планировочный риск;

- юридический риск.

Риск управления недвижимостью. Доход, который инвестор пла­нирует получать от инвестиции в недвижимость, в существенной сте­пени гарантируется грамотным управлением объекта инвестиции. В первую очередь, под управлением недвижимостью понимается соответствующая организация арендныхденежных потоков. Макси­мально возможное заполнение объекта арендаторами, выбор и при­влечение новых арендаторов, контроль поступления арендных пла­тежей, гибкая политика стимулирования арендаторов, поддержание высокого уровня предоставляемых услуг, контроль за соблюдением арен­даторами обязательств, обеспечение эффективной эксплуатации и ремонта объекта — эти и многие аналогичные позиции являются предметом управления недвижимостью.

Риск управления недвижимостью почти уникален для недвижи­мости, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рын­ке риск управления минимален.

Риск низкой ликвидности. Данный вид риска, как и предыдущий, считается особенно значимым для инвестиций в недвижимость. Од­нако при более подробном рассмотрении необходимо отметить,чтостепень влияния риска низкой ликвидности не одинакова для раз­личных групп инвесторов.

Для институциональных инвесторов, таких как страховые компа­нии и пенсионные фонды, для которых инвестиционная недвижи­мость является активом, обеспечивающим их долгосрочные обяза­тельства, низкая ликвидность практически не влияет на инвестици­онную привлекательность недвижимости. Имея значительные регу­лярные текущие поступления, крупные институциональные инвесто­ры обычно не испытывают необходимости продажи инвестиций для погашения неожиданных крупных обязательств. Для индивидуального инвестора риск низкой ликвидности может иметь критическое значение, так как при необходимости реструкту­рировать или оставить бизнес он не сможет продать инвестицию в недвижимость относительно быстро и без финансовых потерь. Риск ликвидности отражаетнеопределенность, привносимую вто­ричным рынком инвестиции.

Секторный риск. Под секторным риском понимается вероятность того, что соотношение спроса и предложения, а соответственно и ко­лебания цен в конкретном секторе (отрасли) экономики, а именно в секторе недвижимости, могут повлиять на стоимость инвестиции. Бо­лее того, для каждого типа недвижимости амплитуды и тенденции ценовых колебаний могут существенно отличаться друг от друга. Сек­торный (отраслевой) риск на рынке недвижимости иногда описыва­ют термином «риск рынка недвижимости».

Здесь следует заметить, что, несмотря на хорошо известные зако­номерности цикличности экономической активности, точное пред­сказание моментов смены ценовых тенденций достаточно пробле­матично. Кроме того, внутри стандартных циклов колебаний, как пра­вило, имеют место случайные неожиданные флуктуации, связанные с воздействием различных факторов.

Секторный риск присутствует и на рынке акций, где различия рис­ка инвестиции в разные отрасли хорошо известны. Однако недви­жимость, как инвестиционный актив, более подвержена секторно­му риску и требует более тщательного анализа тенденций.

Региональный риск. Одним из основных качеств инвестиции в не­движимость является фиксированное местоположение объекта ин­вестиции. В силу этого вероятность воздействия изменения ситуа­ции в отдельном регионе на инвестицию в недвижимость нельзя уст­ранить путем ее перемещения в другой регион. Именно поэтому ана­логичная недвижимость в разных регионах может иметь различные инвестиционные характеристики.

Строительный риск. Источником строительного риска, который свойственен инвестициям в проекты девелопмента, является неоп­ределенность в отношении точных величин строительных издержек, сроков строительства, а также возможность наличия различных де­фектов строительных конструкций и нарушений технологии строи­тельного производства. При этом для проектов девелопмента крити­ческим является риск, связанный с продолжительностью строитель­ства. Для больших проектов, продолжающихся более двух лет, уве­личение срока строительства может привести к тому, что изменения рыночной конъюнктуры кардинально изменят инвестиционную стоимость проекта.

Риск износа. Риск износа связан с вероятностью возникновения дополнительных издержек на строительные работы по устранению последствий воздействия физического, функционального и эконо­мического износов недвижимости. При этом под дополнительными издержками понимаются издержки, не связанные с регулярными ре­монтами, которые регламентированы правилами эксплуатации не­движимости. Риск износа является специфическим риском рынка недвижимо­сти и практически отсутствует на других рынках. Следует заметить, что прогнозирование возникновения признаков износа как во вре­мени, так и с точки зрения объема до настоящего времени практи­чески является нерешенной задачей, которая требует соответствую­щих исследований.

Экологический риск. Данный тип риска отражает вероятность то­го, что при эксплуатации недвижимости или в ходе проекта девелоп­мента могут возникнуть экологические факторы, которые повлия­ют на стоимость инвестиции в недвижимость. Учитывая возрастаю­щие требования к экологии окружающей среды, в некоторых случа­ях данный вид риска может иметь значительную величину.

Риск инфляции. Риск неожиданных изменений темпов инфляции для инвестиций в недвижимость имеет относительно небольшое зна­чение, так как, с одной стороны, при росте инфляции увеличивается стоимость замещения недвижимости, а с другой стороны, рыночная стоимость недвижимости будет адекватно реагировать на темпы ин­фляции при возможности корректировок арендной платы. Именно по­этому инвестиции в недвижимость считаются одним из действенных средств по сохранению стоимости капитала в условиях инфляции.

Законодательный риск. Данный тип риска связан с вероятностью изменения законодательства, которое прямо влияет на прибыль ин­вестиции. При этом законодательный риск может как повышать, так и понижать прибыль. Хотя законодательный риск присутствует и на рынке ценных бу­маг, недвижимость более чувствительна к данному типу риска.

Налоговый риск. Так же, как и законодательный риск, налоговый риск отражает вероятность изменения налогового окружения инве­стиции. Недвижимость в высшей степени подвержена налоговому риску. Налоговое законодательство может сделать недвижимость су­щественным налоговым укрытием, и в этом случае будут стимулиро­ваться дополнительные инвестиции. Новые налоги могут как повы­шать, так и ограничивать инвестиционную привлекательность недви­жимости. Налоговый риск для недвижимости является главным фак­тором, который наименее вероятен для альтернативных инвестиций.

Планировочный риск. Специфический для недвижимости риск отражает вероятность того, что изменения политики зонирования и планирования центрального или местного правительства скажутся положительно или отрицательно на стоимости инвестиций в недви­жимость. Решения в области транспортного строительства, охран­ных зон могут кардинально изменить представления о стоимости ин­вестиций. Для альтернативных инвестиций данный вид риска не представляется столь существенным.

Юридический риск. Данный тип риска отражает вероятность юри­дической несостоятельности титула на недвижимость, некорректности отдельных статей договоров аренды, например, о пересмотре арендной платы или о распределении расходов по эксплуатации, и т. п.

Следует заметить, что в финансовом менеджменте обычно при­меняются три более общие категории риска инвестиций — бизнес-риск, финансовый риск и риск ликвидности.

Бизнес-риск отражает неопределенность денежных потоков до­хода, вызываемую существом бизнеса, которым занимается фирма.

Финансовый риск отражает неопределенность, свойственную применяемым методам финансирования инвестиций.

Применение этих категорий риска к недвижимости означа­ет представление каждого отдельного объекта инвестиций в виде от­дельного бизнеса. Тогда бизнес-риск является риском, который уменьшается либо фиксированной арендной платой в течение всего договора аренды или между периодами пересмотра арендной платы, либо увеличением аренды, при пересмотрах. Риск ликвидности име­ет смысл, полностью соответствующий приведенному определению. Финансовый риск воздействует на недвижимость, которая приоб­ретается с использованием заемного капитала. Если все инвестиции чувствительны в некоторой степени к колебаниям нормы процен­та, то недвижимость, являясь, как правило, левериджированной ин­вестицией, в высшей степени подвержена финансовому риску.

Следует иметь в виду, что недвижимость является объектом воз­действия в большей части специфических рисков, поэтому общие классификации риска для альтернативных инвестиций имеют огра­ниченную ценность в объяснении риска недвижимости. В конкретных задачах прогнозирования необходимо провести классификацию рисков, поставить задачу оценивания конкретного риска, провести структуризацию риска. Риски необходимо учитывать при прогнозировании экономических последствий принимаемых решений, поведения потребителей и конкурентного окружения, внешнеэкономических условий и макроэкономического развития России, экологического состояния окружающей среды, безопасности технологий, экологической опасности промышленных и иных объектов.

Имеется некоторая специфика применения методов прогнозирования в ситуациях, связанных с риском. Велика роль функции потерь и методов ее оценивания. В конкретных областях используют вероятностный анализ безопасности и другие специальные методы.

Перспективны интерактивные методы прогнозирования с использованием баз эконометрических данных, имитационных (в том числе на основе применения метода Монте-Карло) и экономико-математических динамических моделей, сочетающих экспертные, статистические и моделирующие блоки.

Следует отметить, что экономическое прогнозирование может быть успешным лишь при некоторой стабильности условий. Однако решения органов власти, отдельных лиц, иные события меняют условия, и события развиваются по-иному, чем ранее предполагалось. Объективно имеются точки выбора, после которых рассматриваемое прогнозистами развитие может пойти по одному из нескольких возможных путей (сценариев).