Финансовые инструменты рынка недвижимости

Классификация форм финансирования инвестиций в недвижимость: (1) по правовому статусу инвестора (частные и государственные); (2) по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания); (3) по нали­чию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие по­средников, или активная форма инвестирования и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

Вложения в трасты по инвестициям в недвижимость (Real Estate Investments Trusts, REIT) — это пример пассивной формы инвестиро­вания в недвижимость, имеющей место на рынке недвижимости США. Ассоциация трастов по инвестициям в недвижимость, учреж­денная впервые в конце 1960-х гг., стала механизмом, позволяющим как частным, так и институциональным инвесторам участвовать на рынке американской недвижимости через государственные торговые компании. Основная причина — возросший в эти годы интерес инсти­туциональных инвесторов к прямым инвестициям в недвижимость в связи с возросшей инфляцией и изменениями законодательства.

Партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью (Real Estate Limited Partnerships, RELP) дают возможность покупать доли участия в профессиональных риэлтерских синдикатах, вклады­вающих средства в конкретные виды недвижимости и (или) заклад­ные. Практика функционирования данного типа организаций в США показывает, что они имеют свои преимущества и недостатки. Пре­имущества связаны в основном с налоговыми льготами и относи­тельно высоким уровнем текущего дохода и (или) прироста капита­ла. Существенный недостаток — в среднем невысокая ликвидность таких партнерств.

В процессе финансирования недвижимости могут принимать уча­стие следующие основные участники: инвестор собственного капита­ла, ипотечный кредитор, арендатор недвижимости, государство в лице федеральных и муниципальных органов власти.

Инвестор собственного капитала владеет правом собственности на недвижимость. Типичная мотивация инвестора — получение буду­щих выгод от вложений, произведенных сегодня. Именно инвестор собственного капитала инициирует процесс инвестирования и при­нимает решения об условиях и методах инвестирования.

Ипотечный кредитор в отличие от инвестора собственного капи­тала имеет право на получение платежей по долговым обязательст­вам, если в инвестиционном договоре не предусмотрено участие в доходах от всего инвестированного капитала.

Арендатор является косвенным участником процесса финансиро­вания, временно владеющим правом пользования объектом недвижи­мости. Параметры арендного договора могут оказать существенное влияние на инвестиционно-финансовые решения.

Государство, с одной стороны, является косвенным участником процесса финансирования, так как накладывает законодательные ог­раничения на остальных участников процесса финансирования инве­стиций в недвижимость. С другой стороны, является самостоятель­ным инвестором собственного капитала (средств федерального бюд­жета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов).

Помимо традиционной формы инвестирования собственного ка­питала в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, ли­зинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

В переводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Традиционное определение аренды - это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

Целью аренды является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное – приобретение плодов и доходов.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы.

Виды и формы арендной деятельности во многом определяются также местом объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. В зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими, исходя из своих целей и задач.

Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственником целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве.

Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предос­тавлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог не­движимости, являющийся одной из форм обеспечения обязательств — и не только кредитных. В этой связи более корректным яв­ляется словосочетание «ипотечный кредит», хотя в зарубежной практи­ке оба термина часто рассматриваются как синонимы.

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовле­творение своих денежных требований к должнику по этому обяза­тельству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обес­печенному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотеке требует обязательной государственной регистрации и нотариального удостоверения.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, яв­ляющейся по российскому законодательству именной ценной бума­гой и удостоверяющей следующие права ее владельца: (а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке; (б) право за­лога на указанное в договоре об ипотеке имущество [46, 56].

Почти все сделки по покупке недвижимости совершаются с при­влечением ипотечных кредитов. На рынке российской недвижимости уже несколько лет развивается коммерческая ипотека, хотя во всем мире это явление широко распространено. Что такое ипотека коммерческой недвижимости или бизнес-ипотека?

Коммерческая ипотека («бизнес-ипотека», БИ) – это выдача ипотечного кредита на покупку нежилых помещений: офисов, складов, торговых площадей, площадок производственного назначения и т. д., при этом залогом кредита является сама покупаемая недвижимость [28].

Суть коммерческой ипотеки - кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10 - 12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25 - 40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должны быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

Как правило, недвижимость характеризуется большей ликвидностью, чем производственное оборудование. Поэтому процент по коммерческой ипотеке обычно ниже, чем у кредита на развитие бизнеса. В основном доходность сдачи в аренду (в среднем по Москве - 25% годовых) и рост цены коммерческой недвижимости (20% в год) оправдывают все издержки по обслуживанию кредита. Причем, используя кредит, компания сохраняет собственный капитал в обороте.

Схема коммерческой ипотеки нежилых помещенийсхожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Остальные условия получения БИ принципиально не отличаются от условий кредитования при покупке жилья, разве что сроки кредитования здесь короче - максимум 10 - 12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25 - 40% от стоимости недвижимости. У клиента должен быть прибыльный баланс (превышение доходов над расходами) и минимум год работы на рынке. Ставки по кредиту – 12 - 16% годовых в валюте.

Коммерческая ипотека, широко развитая во всем мире, постепенно появляется на российском рынке недвижимости. Именно такие кредиты помогают малым и средним предприятиям в конкурентной борьбе с неповоротливыми гигантами: на ипотечные кредиты они быстрее и чаще обновляют оборудование, внедряют новые технологии, обновляют ассортимент услуг и выпускаемых товаров, в конечном итоге добиваются более высокой производительности труда и более высокой экономической эффективности. Это - традиционный механизм использования ипотечного кредитования для развития бизнеса.

В операциях с коммерческой недвижимостью ипотечное кредитование играет ключевую роль. После приобретения какого-либо объекта рассматриваются два варианта его использования.

Первый вариант - когда объект недвижимости полностью или по частям сдается в аренду. На данный момент рынок аренды недвижимости является одним из самых динамично развивающихся во всех своих секторах (офисные помещения, торговые площади, склады, жилье и т.д.), что и определяет относительно высокую доходность (до 20% годовых в валюте).

Второй вариант предполагает покупку объекта недвижимости для последующей продажи. Для этого создается дочернее юридическое лицо, которое приобретает объект недвижимости, после чего под залог купленного объекта недвижимости на эту организацию в банке оформляется ипотечный кредит, который используется для возврата средств материнской компании. Затем находят предприятие или частное лицо, заинтересованное в приобретении этого объекта недвижимости, которым продают его в форме владения акциями юридического лица.

По мнению большинства российских экспертов, коммерческая ипотека нежилых помещений – одно из перспективных направлений ипотечного кредитования.

Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижи­мости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в миро­вой классификации, он предусмотрен также и российским законода­тельством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудова­ние, транспортные средства и другое движимое и недвижимое иму­щество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

На российском рынке не так давно появился и активно развивается новый инструмент – лизинг коммерческой недвижимости. По оценкам экспертов, еще в 2005 г. доля недвижимости в портфелях российских лизинговых компаний составляла от 0,85% до 2% от общего объема портфеля, а в 2006 г. в некоторых компаниях увеличилась до 50%. Столь бурный рост финансовой аренды, как принято называть лизинг недвижимости, участники рынка объясняют неразвитостью коммерческой ипотеки и тем, что лизинговые схемы менее рискованны для финансирования.

Сегодня основными финансовыми инструментами рынка коммерческой недвижимости являются аренда, продажа, в меньшей степени - ипотека. При этом такой достаточно распространенный за рубежом инвестиционный механизм, как лизинг, используется значительно реже.

Лизинг коммерческой недвижимости – концептуально новый продукт финансового рынка. Лизинг коммерческой недвижимости – лучшая альтернатива покупке за счет собственных или кредитных средств.

В настоящее время до 20 – 25 % инвестиций в развитых странах составляют лизинговые операции. На долю США приходится до 52% от общего объема лизинга в мире. На Западе до 30% сделок по приобретению недвижимости финансируется через лизинговые схемы. В России доля лизинговых сделок пока невелика, но этот механизм в последнее время начинает развиваться высокими темпами [27, 28].

У лизинговой схемы есть свои особенности. При лизинговой сделке имущество приобретает компания-лизингодатель. Компания-лизингополучатель, заплатив первоначальный платеж в размере от 10 до 30% стоимости имущества, получает недвижимое имущество в аренду. Лизингополучатель постепенно выплачивает арендодателю стоимость имущества, и оно переходит на баланс предприятия. При расчете платежей учитываются стоимость лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга (компании учитывают определенный коэффициент удорожания недвижимости), компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства, комиссионное вознаграждение, а также плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга.

Выгода лизинга состоит в том, что при лизинге недвижимость переходит в собственность лизингополучателя только после полного расчета с лизинговой компанией, поэтому у предприятий появляется возможность сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Кроме того, НДС (налог на добавленную стоимость), уплаченный в составе лизинговых платежей, будет возвращен предприятию.

Лизинговая схема менее рискованна и для финансирования банками, так как лизинговая компания будет более надежным партнером для банка, чем заемщик сегмента малого и среднего бизнеса, не обладающий кредитной историей. Дело в том, что наибольшая часть средств, имеющихся в распоряжении лизинговой компании, носит заемный характер, однако эксперты также заявили о том, что используют собственные средства и средства, полученные от эмиссии облигаций.

Лизинг коммерческой недвижимости является удобным и эффективным инструментом привлечения финансирования для приобретения основных средств. При этом лизинг недвижимости более выгоден, чем аренда или кредитование под залог недвижимости.

Преимущества лизинга недвижимости перед арендой:

– суммы ежемесячных лизинговых платежей сопоставимы с размером арендной платы, однако по окончании договора лизинга объект недвижимости переходит в собственность лизингополучателя (приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости);

– лизинговые платежи не зависят от изменений рынка недвижимости (арендные ставки имеют тенденцию к росту, а лизинговые платежи могут быть равномерными или убывающими на весь срок действия договора);

– длительные сроки договора лизинга недвижимости (от 4 – 5 лет до 7 – 10 лет) обеспечивают стабильность распоряжения объектом недвижимости (стандартный срок долгосрочной аренды 3 – 5 лет, но наиболее распространены договоры аренды до 1 года);

– государственная регистрация договоров лизинга недвижимости в Федеральной регистрационной службе обеспечивает гарантии защиты прав лизингополучателя.

Преимущества лизинга недвижимости перед кредитом и покупкой за счет собственных средств:

– экономия по налоговым платежам до 10 – 15% от стоимости объекта недвижимости за весь срок договора лизинга (экономия по налогу на прибыль за счет полного списания лизинговых платежей на себестоимость и снижение налога на имущество за счет ускорения амортизации;

– лизинг коммерческой недвижимости более доступен, чем получение кредита (не требуется оформление залога, поскольку приобретаемый объект недвижимости является обеспечением сделки).

Селенг. Селенг является одной из разновидностей лизинга: при лизинге происходит передача имущества, при селенге же передается не только имущество, но и права по пользованию и распоряжению своим имуществом за определенную плату.

В настоящее время селенг активно используется во всех экономически развитых странах. Так, в США объем селенговых операций превышает 10 млрд. дол., в Западной Европе - 20 млрд. дол.

Селенг - это двусторонний процесс; он представляет собой специфическую форму обязательства, регламентируемую договором имущественного найма и состоящего в передаче собственником своих прав по пользованию и распоряжению его имуществом селенг-компании за определенную плату.

При этом собственник остается владельцем переданного имущества и может по первому требованию возвратить его. Селенг-компания привлекает и свободно использует по своему усмотрению имущество и отдельные имущественные права граждан и хозяйствующих субъектов.

В качестве имущества могут выступать различные объекты права собственности: деньги, ценные бумаги, земельные участки, предприятия, оборудование и т. п. По форме финансирования селенговая деятельность близка к банковской деятельности. Она может осуществляться любыми торгово-промышленными предприятиями как побочная операция. Однако экономически целесообразно создавать специальные селенг-компании.

Селенг является эффективным инструментом финансирования различных сфер предпринимательства в условиях риска. Его преимущества проявляются в том, что селенг оказывает финансовую помощь нуждающимся хозяйствующим субъектам, с учетом налогового законодательства обеспечивает экономические выгоды производителям товаров. В современных условиях для развития селенга имеются хорошие перспективы. К ним можно отнести: сокращение объема ликвидных средств из-за постоянно возникающих трудностей на денежном рынке; обострение конкуренции, требующее оптимизации вложения капитала; уменьшение прибыли хозяйствующих субъектов, ограничивающее их возможность вложить достаточную сумму средств в развитие новой технологии и расширение производства. Селенг обостряет конкурентную борьбу на денежном рынке и направляет ее на снижение цены услуг, например, процентов за кредит.

Селенговая операция включает обычно две стороны, лизинговая, как правило, три. При селенге не происходит смены прав собственности, при лизинге основные фонды являются собственностью лизинговой фирмы (арендодателя), а после окончания срока лизинга и выкупа в соответствии с договором основные фонды переходят в собственность лизингополучателя.

Опцион на недвижимость – это право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях; предоставляемое собственником недвижимости другой стороне право выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях; возможность выбора способа выполнения альтернативного обязательства; предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные сторонами.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, эта частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

В американской практике исполнение опционов обычно происходит через определенное число лет (от 3 до 10) и до истечения согласованного срока (от 5 до 30 лет). Владелец недвижимости предлагает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя в осуществлении иных, дополнительных способов финансирования сделки, например, в получении большего кредита по закладной на льготных условиях (имеющего место в случае так называемых гибридных обязательств). Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.

В Российской Федерации применение опционов становится все более популярным. Например, практика опционных торгов приобретает законный статус в связи с новыми положениями ст. 38 Земельного кодекса, которая в качестве предмета торгов называет право на заключение договора аренды земельного участка.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Условия опциона (с учетом будущего повышения стоимости недвижимости) значительно варьируют.

Владельцы собственности предпочитают такую «гибридную ипотеку» по следующим причинам: во-первых, это, может быть, эффективная замена продажи недвижимости; во-вторых, обеспечивается большая привлекательность по сравнению с финансированием западной при недостатке собственного капитала.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания.

В условиях, когда недвижимость дорожает, в риэлторской практике получают все более широкое распространение так называемые контракты по аренде на условиях лизингового опциона. Арендатор получает возможность выкупить арендованную площадь по истечении срока арендного договора и по цене, установленной при подписании контракта об аренде. Договор на условиях лизингового опциона заключается на срок около пяти лет.

Для продавцов (владельцев) недвижимости лизинговый опцион оказывается выгодным видом аренды по целому ряду причин. В отличие от обычных арендных договоров по контракту на условиях лизингового опциона владелец недвижимости не несет ответственности за повседневный уход за помещением или объектом.

При заключении контракта на условиях лизингового опциона существуют определенные риски и неудобства. Основной минус состоит в том, что цена, по которой недвижимость может быть продана, определяется при подписании контракта. Таким образом, если в момент заключения сделки тот или иной объект оценивается, например, в $500 000, то не исключено, что через три года цена на него вырастет до $1 млн. Но по условиям контракта владелец все равно обязан продать его арендатору по цене, определенной изначально, т. е. исполняя опцион на $500 000.

Если же цена на недвижимость начинает снижаться, то арендатор может и не захотеть реализовать опцион и выкупить арендуемый объект. В этом случае владелец остается с недвижимостью, которая стоит меньше, чем в момент подписания контракта. Ему опять приходится заниматься продажей объекта практически с нуля. Таким образом, контракт, заключенный на условиях лизингового опциона, существенно ограничивает возможности продавца по использованию конъюнктуры рынка.