Налоговые льготы для собственников сельхозугодий

(по разработкам В.И. Назаренко).

Таким образом, весь комплекс как административных, так и финансовых мер направлен на сохранение земель в сельскохозяйственном использовании и создания преграды на пути перевода их в другие виды пользования, если бы действовал стихийный рыночный механизм. В законодательстве многих стран содержатся специальные нормы, обязывающие земельных собственников использовать сельскохозяйственные земли наиболее рационально. Гражданский кодекс Франции предусматривает возможность изъятия земельных участков (с выплатой справедливой цены) у собственников, не обрабатывающих их либо допустивших снижение их плодородных свойств или нанесших своим использованием земли ущерб интересам общества.

В Германии нормативными актами 1933 г., 1937 г. и (в западных землях) 1947г. все собственники сельскохозяйственных угодий были обязаны обрабатывать землю под угрозой се экспроприации, которая могла быть и безвозмездной.

В Испании закон 1953 г. об охране и улучшении сельскохозяйственных угодий обязал собственников применять агротехнические приемы в соответствии с нормами, определяемыми министерством земледелия.

Государственное вмешательство в право распоряжения земельной собственностью связано в основном с установлением порядка продажи и аренды земельных участков, а также их наследования. В некоторых странах существуют специальные правила продажи участков. В соответствии с законодательством Австрии, например, для заключения всех земельных сделок (как возмездных, так и безвозмездных) необходимо разрешение специальных органов.

В ФРГ все сделки по отчуждению сельскохозяйственных и лесных земель также совершаю по специальному разрешению, причем в нем может быть и отказано (если оно влечет хозяйственно нецелесообразное уменьшение или деление земельного участка или если обговоренная цена не соответствует стоимости земельного участка). Закон также определяет преимущественное право покупки земель лицами, проживающими в местности расположения участка, и лицами, сельскохозяйственная деятельность для которых является основной.

В целом сельскохозяйственные земли охраняются гораздо серьезнее там, где они более ограничены. Суть охранных мероприятий состоит в запрете строительства на территории сельхозугодий и разработке процедур разрешения споров по земельным вопросам.

В некоторых государствах для начала сельскохозяйственной деятельности требуется получение лицензии (Франция, Италии, Дания) и практически везде государство обязывает фермеров к добросовестной и рациональной обработке сельхозугодий.

Земельный оборот состоит из таких операций, как купля-продажа участков, их аренда, дарение, наследование, заклад, выделение участков в натуре (наделение землей) и их изъятие из пользования. Большинство из них сопровождается денежными выплатами и обязательно предполагает полный или частичный переход земельных прав. Применяемые при этом методы государственного регулирования даже в странах Запада далеко не одинаковы Например, США используется многоступенчатая аренда государственных земель. В этом случае государство выступает основным арендодателем, сдавая земли государственным же хозяйствам или фермерским кооперативам, которые могут, в свою очередь, выступать в качестве арендодателей перед вторичными коллективами (в госпредприятиях) или отдельными фермерами. Последние (при условии, что это предусмотрено договором с вторичным арендодателем) могут еще раз совершить арендную сделку (со своей или арендованной землей).

Во Франции практикуется несколько видов аренды: обычная (продолжительностью до 9 лет), долгосрочная (18 лет без права прекращения срока или на 25 лет с правом прекращения), ежегодная (до 6 лет, но ежегодно возобновляемая) и только на время сезона активной работы (до 25 лет, по соглашению сторон может быть переведена в долгосрочную).

В Австрии вопрос продолжительности аренды решается несколько иначе и во многом определяется преобладающим набором культур. Если, например, участок используется для производства винограда, плодов и ягод и сдается в аренду целиком, срок ее не может быть менее 15 лет; если арендуется часть такого участка - 10 лет. Во всех остальных случаях он равен 5 годам. Если первоначальное соглашение заключается по каким-то причинам на меньшие сроки, арендатор вправе потребовать его увеличения. Отказать ему могут, если он в процессе использования участка допускал нарушения правил ведения хозяйства, не платил ренту, сдавал землю третьему лицу, не имея на то разрешения арендодателя, отказался вносить более высокую арендную плату, хотя ее повышение было обоснованно (например, при инфляции), а также если собственник земли может заменить ему участок на равноценный.

В ФРГ минимальный срок аренды отдельных участков, входящих в состав общего владения, установлен в 12 лет, всей площади - 18 лет. Договоры, заключенные на 12 и 18 лет, считаются долгосрочными и продлению не подлежат.

Разнообразие законодательных решений характерно не только в сфере аренды земли, но и по операциям ее залога, дарения, наследования. Каждая страна решает общие и частные вопросы, связанные с земельными сделками по-своему, исходя из соображений социальной и экономической стабильности, необходимости сохранять фонд земель сельскохозяйственного назначения. Разные мнения существуют и по вопросу о свободе купли-продажи земли; преобладает, однако, тенденция к ее ограничению.

Доля земель, меняющих собственника (через продажу, дарение, наследование), невысока: в Дании - около 4 %, в США и Ирландии - около 3, в Великобритании, Франции и Италии - менее 2, в Западной Германии, Бельгии - 1,5 %. В странах Западной Европы в течение года меняют хозяина не более 5 % ферм.

Узость земельного оборота вызывается разными причинами. Большинство собственников предпочитают не расставаться со своим участком, рассматривая его как самовозрастающий капитал. В США рост цен на землю всегда обгонял темпы инфляции. Операции по продаже и покупке ограничивают и особенности земли как товара: ее нельзя перемещать с одного места на другое, а местоположение конкретных участков часто не устраивает желающих их приобрести; не всегда подходят качество и размер намеченных к продаже площадей.

Сказывается и регулирующая роль государства, подчас существенно сужающего реализационные возможности земельных собственников. В Австрии, например, не продают землю иностранцам. Любая передача или аренда пахотных и залесенных земель, площадь которых превышает 2 га, возможна только с одобрения (согласия) земельных комитетов. То же самое касается и более мелких участков, если с их приобретением площадь угодий покупателя будет превышать 2 га. Запрещена продажа и даже сдача в аренду сельскохозяйственной земли лицам, не являющимся фермерами по профессии.

По земельному закону Испанииаренда земли подлежит государственному регулированию. Ее основная цель - не допустить создания крупных поместий. Как правило, не разрешается получать в аренду более 50 га орошаемых земель или 1 тыс. га экстенсивных пастбищ.

В Ирландии,в которой несколько веков господствовала система английских ленд-лордов - владельцев земли и ирландцев-арендаторов, аренда рассматривается как противоречащая современному национальному духу ирландцев. Аграрная политика ориентирована на фермера-собственника земли. На получение прав па аренду требуется специальное разрешение властен. Это приводит к тому, что в Ирландии самый низкий процент фермеров-арендаторов в Европе - всего 12%.

Во Франциив течение более 30 лет существует сложная система контроля над рынком земли. Закон требует разрешения властей при всяком акте купли-продажи земли или сдачи ее в аренду, т.е. в случае изменения землепользователя. Акцент делается именно на фактическом землепользовании. Если же, например, собственник земли меняется, а арендатор остается тем же самым, то тогда разрешение не требуется. Если же меняется арендатор, а собственник остается прежним, то в этом случае наоборот, нужно разрешение.

При выдаче разрешения исходят из принципа - соответствует ли данная сделка принципу сохранения или создания, как сказано в законе «семейной ферме с личной ответственностью». В качестве требования для таких разрешений требуется минимальная площадь земли. Этот минимум устанавливается законом. Такое хозяйство должно обеспечивать полную занятость как минимум двух человек и обеспечивать им надлежащий доход. Сейчас средний минимальный размер составляет 25 га. Это средняя цифра по всей стране, но по разрешению Минсельхоза установлен региональный коэффициент в 30% по отклонению от этой цифры. Верхняя же граница размера хозяйства не устанавливается. Однако при увеличении размеров хозяйств, выходящих за два минимальных (путем покупки земли пли ее аренды), фермер должен получить разрешение властей. Аналогичное разрешение требуется, если ферма размером в 2 минимальных будет сокращаться.

При организации нового хозяйства от фермера требуется опыт работы и соответствующая квалификация, и при наличии нескольких кандидатов на один и тот же участок земли предпочтение отдается наиболее квалифицированному.

Покупка и аренда земли являются наиболее распространенными способами передачи прав землевладения и землепользования, часто в современных условиях в целях укрупнения ферм и создания экономически более стабильных хозяйств. Они составляют важнейшие элементы рынка земли и как таковые являются объектом действия гражданского права и во многих, если не в большинстве, случаях государственного регулирования, причем последнее определяется как национальной спецификой, так и более общими факторами, таким как землеобеспеченность и стремление сохранить землю в жизнеспособных хозяйствах. С другой стороны, в аграрной политике ряда развитых стран, как уже указывалось, проявляется тенденция в борьбе с созданием латифундий, препятствованием по сосредоточиванию в одних руках слишком больших массивов земли. Довольно частым условием для получения прав аренды или покупки является требование, чтобы арендатор или покупатель был местным жителем, имел профессиональную подготовку, опыт работы и необходимый капитал для использования арендованной или покупаемой земли. С учетом межстрановых различий законодательства и законоприменительную практику можно рассмотреть по отдельным странам. Примером страны с наиболее развитым законодательством в этой области является Дания.

В целом западное законодательство отрицательно относится к приобретению земель юридическими лицами. Их могут приобретать лишь физические лица, причем подпадающие под определенные, довольно жесткие ограничения. В особенности это касается Европы. Это требования по специальному сельскохозяйственному образованию, опыту работы, проживанию в сельской местности, обладанию соответствующим капиталом для ведения сельского хозяйства. Весь смысл этого законодательства в том, что земля должна находиться в руках у эффективною земельного собственника, как правило, в рамках семейной фермы.

Законы также предусматривают расположение или расстояние между отдельными участками с целью создания по возможности единых массивов, связанных с необходимой инфраструктурой.

Законодательство обуславливает, что расстояние между дорогами, ведущими на ферму, не должно быть более 2 км. Если на ферме есть, несколько участков земли, то число их не должно превышать пяти и они не должны отстоять от центральной усадьбы больше, чем на 10-25 км. Правда закон разрешает делать исключение в отдельных случаях, когда требуются дополнительные участки земли для вывозки и заделки навоза. Однако для этого требуется специальное разрешение. И при покупке и при аренде для лиц, которые хотят приобрести дополнительный участок земли, они должны соответствовать необходимым требованиям.

Арендатор, также как и покупатель, должен прожить в сельской местности не менее 8 лет. Если же размер фермы будет превышать 30 га, то он должен доказать свою профессиональную квалификацию, иметь опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующее образование, а также он обязуется проработать на этой ферме не менее 8 лет (т.е. это означает, что в течение этого срока он не может ни продать, ни сдать в аренду или в субаренду, полученную им землю). Законом разрешается покупать или получать в аренду до трех участков земли, при условии, что расстояние между ними не более 10 км, и ни один из соседей не будет протестовать против такого приобретения земли. Покупка земли запрещается, если эта операция является лишь средством помещения капитала или цена покупаемой земли не соответствует ее реальной стоимости.

При покупке земли, если кто-либо из соседей, живущих не более 1 км от продаваемого участка и имеющего уже 70 га, имеет преимущество по ее приобретению, естественно, если он готов выплатить за нее рыноч­ную цену.

Юридические лица не имеют право на покупку сельскохозяйственных угодий, так же как они не имеют права и на аренду. Это право предоставляется только физическим лицам, которые уже вели сельскохозяйственное производство, имеют соответствующую квалификацию и берут на себя обязательство непосредственно заниматься сельским хозяйством в течение длительного времени.

В Дании также требуется, чтобы в случае раздела земли каждый из участков имел бы жизнеспособный размер, позволяющий вести современное сельское хозяйство. Таким образом, датское законодательство проводит последовательную линию на поддержку относительно крупных семейных коммерческих ферм, не допуская одновременно ни создания латифундий, ни помещичьих хозяйств, ни скупки земли юридическими лицами и превращение ее в объект спекуляции. На примере Дании можно продемонстрировать, что управление земельными ресурсами имеет комплексный и целенаправленный характер, имеющий вполне определенные социальные, экономические и производственные цели. Если с этой точки зрения попытаться обобщить опыт других развитых стран, то можно, вероятно, представить в схематической форме цели и инструменты проведения земельной политики и те ограничения, которые накладываются на земельный рынок.