Мероприятия по управлению землями муниципального образования.

Основными мероприятиями, формирующими систему управления землями муниципального образования, являются:

- ведение земельного кадастра, включая регистрацию земельных участков, их учет и оценку;

- планирование и систематическое регулирование использования

земель;

- предоставление и изъятие земель;

- осуществление землеустройства и мониторинга земель;

- обеспечение земельного контроля;

- установление порядка управления и распоряжения землями;

- изъятие и предоставление земельных участков в бессрочное (постоянное) пользование, передача их в собственность, аренду;

- планирование использования земель, находящихся на территории муниципального образования;

- взимание платы за землю;

- установление границ территорий земель, передаваемых в ведение сельских и поселковых администраций, а также предоставляемых юридическим и физическим лицам в различные виды пользования;

- выполнение иных функций в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, субъектов Федерации и муниципалитетов.

Планирование использования земельных ресурсов включает разработку и практическое осуществление мероприятий, определяющих способы и средства, обеспечивающие рациональное использование земель, их защиту и повышение плодородия почв в условиях многообразия форм собственности на землю. Планирование осуществляется в директивной форме, при которой ведущая роль принадлежит федеральным целевым программам с учетом условий муниципального образования на основе социально-экономических программ, земельно-кадастровой, землеустроительной, градостроительной, природоохранной и иной документации.

Использование земель осуществляется на основе территориального планирования и зонирования. В основу территориального планирования должны быть положены:

1) генеральная схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил Российской Федерации;

2) схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил субъекта Федерации;

3) федеральные, региональные и местные программы использования и охраны земельных ресурсов, районные схемы землеустройства;

4) схемы и проекты районной планировки;

5) генеральные планы городов, других поселений;

6) генеральные планы селитебных, промышленных, рекреационных и других функциональных зон;

7) территориальные комплексные схемы охраны природы и природопользования, зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального природного значения, а также ряд других документов.

Зонирование земель — разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

В общем случае правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, его результаты оформляются в виде нормативных правовых актов муниципального образования; Понятие «правовое зонирование» введено градостроительным кодексом РФ, который конкретизировал Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», разделив полномочия субъектов Федерации и органов местного самоуправления по планировке и застройке территорий. Планировка и застройка, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, должна осуществляться на местном уровне на основе местного нормативного правового акта — Правил землепользования и застройки, регулирующих отношения по использованию земельных участков на территории муниципального образования. Правила должны содержать нормы, регламентирующие разработку градостроительной документации местного уровня на основе четких и открытых процедур. Это нормативный правовой акт органа местного самоуправления, регулирующий использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов, предусматривающих установленный перечень разрешенного использования для всех участков, расположенных на территории правовой зоны. Установление правил предполагает возможность выбора инвесторами наиболее эффективного вида использования недвижимости из установленного перечня деятельности.

В процессе землеустройства для муниципального образования производится:

разработка муниципальных программ использования и охраны земельных ресурсов и схем землеустройства с учетом градостроительных, экологических, экономических и иных особенностей территории;

составление проектов по организации новых и упорядочению существующих землевладений и землепользовании с устранением чересполосицы земель, обоснованием оптимальной площади землепользовании, землевладений и размещения их границ;

разработка проектов внутрихозяйственного землеустройства и других проектов, связанных с использованием и охраной земель, формированием и поддержанием устойчивых природных ландшафтов;

разработка рабочих проектов по рекультивации нарушенных земель, защите почв от водной и ветровой эрозии, солей, оползней, подтопления, заболачивания, иссушения, уплотнения, засоления, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, по улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель, сохранению и повышению плодородия почв;

обоснование размещения и установления границ территории с особыми природоохранными, рекреационными и природно-заповедными, историко-культурными и оздоровительно-лечебными режимами;

межевание земель с установлением (восстановлением) и закреплением в натуре (на местности) административно-территориальных и территориально-производственных границ;

обеспечение целевого использования земель и сохранение ценных земель в сельскохозяйственном производстве;

перераспределение земель, создание условий для равноправного развития различных форм собственности на землю;

создание условий для рационального функционирования сельскохозяйственного и несельскохозяйственного производства;

разработка землеустроительных проектов при предоставлении и изъятии земельных участков для несельскохозяйственных целей;

земельно-хозяйственное устройство территорий поселений;

проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, историко-культурных и других обследований и изыскательских работ;

инвентаризация земель и систематическое выявление неиспользуемых, нерационально используемых, используемых не по целевому назначению земельных участков;

установление и изменение черты поселений в соответствии с их генеральными планами.

Землеустройство проводится по решению органов местного самоуправления или по ходатайствам собственников, пользователей, владельцев земельных участков. Проекты землеустройства, после утверждения их органами местного самоуправления, являются обязательными для исполнения и переносятся, в натуру (на местность) с обозначением границ земельных участков знаками установленного образца. Проект внутрихозяйственного землеустройства также утверждается собственником, владельцем или пользователем земельного участка.

Землеустроительные работы осуществляются государственными и муниципальными землеустроительными проектными организациями, а также другими организациями и гражданами, получившими лицензии на проведение этих работ. Финансирование землеустроительных работ осуществляется за счет средств федерального, регионального и местных бюджетов, а также за счет средств владельцев земельных участков.

Новым направлением в сфере управления земельными ресурсами муниципального образования является перспективное планирование использования земель на основе данных государственного земельного кадастра. Управленческие решения по использованию земельных участков необходимо обосновывать расчетами эффективности на основе учета факторов влияющих на принятие решения органами местного самоуправления. К таким факторам можно отнести:

—соответствие земельного участка предполагаемому варианту использования (местоположение, экологическая обстановка, ограничения в использовании, установленное целевое использование);

— экономические (стоимость земельного участка или размер арендной платы, затраты на освоение участка, капитальные вложения для достижения поставленной цели);

— предполагаемые негативные процессы, которые могутвозникнуть после достижения поставленной цели, (ухудшение экологической обстановки, нарушение этических норм, возможность возникновения социальной напряженности и конфликтных ситуаций, ограничений по срокам использования участка);

— предполагаемая выгода после достижения поставленной цели

Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель, местоположении и размерах участков и иных объектов недвижимости, а также юридически значимые сведения и документы о владельцах земельных участков, об их правовом режиме, о количественных, качественных и оценочных (экономических) характеристиках (рис. 9.5.).

Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе в соответствии с федеральной, региональной и местной программами с учетом единой информации о недвижимом имуществе, основанной на материалах информационных баз данных и архивов органов: технической инвентаризации, жилищных, градостроительства, поземельным ресурсам и землеустройству, по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Финансирование государственного земельного кадастра осуществляется за счет средств федерального, регионального и местных бюджетов.

Рис.9.5. Содержание государственного земельного кадастра

По содержанию информации, программному и техническому обеспечению земельный кадастр служит основой для разработки муниципальных кадастров природных ресурсов (водных, лесных, полезных ископаемых, особо охраняемых территорий и др.). градостроительного кадастра, кадастра недвижимости и муниципальной информационной системы.

До начала земельной реформы земельный кадастр в муниципалитетах не имел какого-либо существенного значения, особенно в поселениях, где не было необходимости в регистрации землепользовании. Территории поселений рассматривались исключительно как пространственный базис для решения градостроительных задач. Современная ситуация изменилась принципиально, так как земля обрела статус собственности со всеми вытекающими из этого правовыми, экономическими и социальными последствиями. Однако из-за отсутствия необходимой технической и правовой базы кадастра органы управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях столкнулись с большими трудностями, особенно в городах. В большинстве из них отсутствовал доброкачественный планово-картографический материал, режим использования земель регулировался в ограниченных масштабах, что отражалось на формировании бюджета. В то же время мировая практика показывает, что земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления земельными ресурсами муниципальных образований, без их создания невозможно формирование рынка земли и недвижимости, а также развитие инвестиционных процессов.

В условиях проведения рыночных преобразований и земельной реформы земельно-кадастровые данные стали юридической основой для взимания земельного налога, арендной платы и других платежей за землю в муниципальных образованиях.

Накопленная кадастровая информация позволила внести существенные изменения в налоговую систему, повысить ее роль в развитии производства, а также обосновать установление правового режима пользования земельными участками (сервитуты, ограничения, обременения и др.), что, в конечном счете, должно привести к нормализации социальных проблем, стоящих перед обществом в области земельно-имущественных отношений, даст возможность развиваться рынку земли и недвижимости. Достоверная кадастровая информация повысит эффективность принятия управленческих решений, позволит точнее прогнозировать и моделировать уровень рыночных цен на землю, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей и недвижимостью прежде всего в сфере ипотечного кредитования. Таким образом будут использованы дополнительные факторы стимулирования инвестиционного процесса во всех сферах общественного производства муниципального образования.'

Потребителями кадастровой информации могут быть не только органы государственной власти и местного самоуправления, но и заинтересованные сельскохозяйственные, имущественные, архитектурные, статистические органы, граждане, проектные и другие организации различного направления деятельности, осуществляющие операции с землей и недвижимостью, финансово-кредитные коммерческие структуры и др.

Законодательством предусматриваются конкретные области обязательного применения данных государственного земельного кадастра в муниципальных образованиях:

• планирование использования и территориального зонирования;

• предоставление и изъятие земельных участков;

• совершение сделок с землей;

• определение размеров платежей за землю;

• проведение землеустройства;

• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• решение земельных споров;

• оценка хозяйственной деятельности;

• осуществление государственного контроля и других мероприятий по использованию и охране земель.

Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается выполнением необходимых космических, топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических, мелиоративных и других обследований и изысканий. Органы и должностные лица, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, обязаны обеспечить достоверность сведений, включаемых в кадастровую документацию, а также сведений, предоставляемых заинтересованным лицам.

Государственный земельный кадастр на территории муниципального образования ведется органами региональных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству в городах и районах за счет средств федерального, регионального и местных бюджетов.

Объектами государственного мониторинга являются все земли муниципального образования независимо от форм собственности, целевого назначения и характера использования земель.

Данная система имеет подсистемы, соответствующие категориям земель, например, мониторинг земель сельскохозяйственного назначения, поселений, лесного фонда и др.

Мониторинг земель обеспечивает наблюдение за такими явлениями, как: 1) изменение границ муниципальных образований, отдельных землепользовании и землевладений, охранных и защитных зон; 2) эффективность использования земель всех категорий; 3) динамика урбанизации территорий сельскохозяйственного использования, земель городских лесов и зеленых насаждений; 4) динамика изменения площадей жилой застройки и земель общего пользования; 5) ландшафтно-экологическое районирование территории муниципальных образований с выделением ареалов негативных процессов; 6) изменениями качественного и экологического состояния земельных участков, почвенно-растительного покрова.

Права на земельные участки в муниципальном образовании, а также обязанности по их исполнению возникают (прекращаются) на основании:

1) правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении (изъятии) земельных участков;

2) договоров и иных документов на земельные участки, удостоверяющих переход права на земельные участки;

3) решений суда, установивших права на земельные участки;

4) иных действий граждан, юридических лиц, а также событий, с которыми закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение или прекращение прав на земельные участки и обязанностей по их исполнению.

Права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки удостоверяются соответствующими свидетельствами. Право срочного пользования и аренды земельных участков удостоверяется соответствующими договорами. Форма свидетельств и договоров о закреплении прав на земельные участки, отнесенные к муниципальной собственности, устанавливается федеральными нормативными правовыми актами. Неотъемлемой частью документов, удостоверяющих право на землю, в обязательном порядке являются планы земельных участков, выполненные в соответствии с техническими требованиями Росземкадастра.

При первичном предоставлении земельных участков в собственность свидетельства выдаются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству города или административного района на основании постановлений органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков из муниципальных земель. В случаях перехода существующих прав собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на землю свидетельства выдаются указанными комитетами на основании договоров купли-продажи или аренды, подтверждающих переход права на землю. При предоставлении земельных участков в аренду из земель муниципальной собственности договора, удостоверяющие это право, заключаются между соответствующими органами местного самоуправления и арендаторами на основании постановлений этих органов о предоставлении участков в аренду.

В соответствии с принятым постановлением о предоставлении земельных участков и утвержденными в установленном порядке нормами или проектной документацией определяются порядок и сроки установления границ на местности. Установление или уточнение границ земельного участка на местности (в натуре) осуществляется:

при передаче земельного участка в собственность или аренду;

при выделении земельного участка в счет земельной доли;

при переоформлении (перерегистрации) прав на ранее предоставленные земельные участки в случае отсутствия плана (чертежа) либо при установлении в порядке инвентаризации несоответствия размера фактически используемого земельного участка указанному в документах, удостоверяющих право на землю, и иных случаях.

Установление границ земельного участка производится на местности в присутствии его собственника или арендатора и землепользователей смежных участков. Планы и описания земельных участков, вынос их границ в натуру выполняются организациями или гражданами, имеющими право на проведение таких работ, удостоверенное лицензией. План выноса в натуру является неотъемлемой частью документов, удостоверяющих право на земельные участки. Подготовка планов и описание земельных участков, установление межевых знаков осуществляются, как правило, за счет средств получателя земельных участков.

Для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, границы устанавливаются в натуре лишь при наличии такой необходимости. Права на земельные участки, передаваемых из государственных и муниципальных земель, возникают после установления границ на местности, составления планов и описаний земельных участков и государственной регистрации документов, удостоверяющих право на землю.

Права на землю прекращаются полностью или частично в случаях:

добровольного отказа от земельных участков, их неиспользования или ненадлежащего использования, подтвержденного органами государственного земельного контроля;

перехода права собственности на здания, строения, сооружения;

смерти субъектов земельных отношений;

отчуждения земельного участка в результате совершенных сделок с землей;

выкупа и изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

обращения взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника.

Право срочного пользования и аренды на земельные участки прекращается полностью или частично в случаях:

предусмотренных договором;

истечения срока, на который были предоставлены земельные участки;

добровольного отказа от земельных участков;

не использования или ненадлежащего использования земельных участков;

перехода права собственности на здания, строения и сооружения.

Прекращение прав на земельные участки при переходе права собственности на здания, строения, сооружения осуществляется на основании решений соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления, в ведении которых находятся земельные участки.

Основанием для принятия решения об изъятии земельных участков у граждан и юридических лиц для государственных и муниципальных нужд являются генеральные планы поселений, зонирование земель и иная утвержденная градостроительная землеустроительная документация, а также в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер. Изъятие земельных участков может осуществляться только в государственную или муниципальную собственность по решению органов государственной власти и органов местного самоуправления, причем земельные участки или их части могут быть изъяты у собственников путем выкупа с их согласия либо по решению суда. В случае изъятия части земельного участка, если собственник земельного участка не сможет использовать оставшуюся часть по прежнему целевому назначению или она менее минимальной нормы, выкупается весь земельный участок. Выкуп земельных участков, изымаемых для государственных и муниципальных нужд, сроки и условия выкупа определяются соглашениями с собственниками земельных участков, а в случаях их несогласия — в судебном порядке.

Федеральное законодательство предусматривает возможность безвозмездного изъятия земельных участков у собственников, владельцев, пользователей, арендаторов по решению суда в виде санкции за совершенные преступления или иные правонарушения (конфискация).

Изъятие и выкуп земельных участков для муниципальных нужд у граждан и юридических лиц может производиться после выделения по их желанию органами местного самоуправления других земельных участков с зачетом стоимости прежнего участка в выкупную цену. Изъятие земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, может производиться путем их выкупа только с согласия их собственников или по решению суда. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков должны быть не позднее чем за год до предстоящего выкупа (изъятия) земельных участков уведомлены об этом органом, принявшим решение о предстоящем выкупе (изъятии). Изъятие земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников, владельцев, пользователей, арендаторов земельных участков.

Расходы, понесенные собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков и проведение других мероприятий, повышающих стоимость земель, после уведомления о предстоящем выкупе (изъятии) земельных участков возмещению не подлежат. Рыночная цена выделяемых взамен земельных участков, стоимость строительства на новых земельных участках зданий, строений и сооружений взамен изымаемых в сумме не может превышать стоимости изъятого имущества.

Желающие получить земельные участки из муниципальных земель обращаются с заявлением в соответствующий орган местного самоуправления, в собственности которого находятся земельные участки. В заявлении указывается: цель использования земельного участка, его местоположение и предполагаемые размеры, желаемая форма земельных отношений, а также наличие на момент подачи заявления других участков и их целевое использование. При желании получения конкретного земельного участка, орган местного самоуправления определяет необходимость согласования с государственными службами, выявляет права и преимущества других физических и юридических лиц; возможность предоставления земельного участка в соответствии с территориальным планированием использования и зонирования земель и принимает соответствующее решение.

В случаях, когда подана заявка на земельный участок без конкретного указания его местоположения, органами местного самоуправления предлагаются возможные варианты размещения участков. Делопроизводство по заявлению ведется до тех пор, пока не будет подобран удовлетворяющий требованиям земельный участок или комиссия по выбору земельного участка не придет к заключению о невозможности предоставления в данной местности земельного участка для заявленной цели. Отказ в предоставлении земельного участка оформляется решением соответствующего органа местного самоуправления и должен быть мотивирован. Предоставление земельных участков осуществляется при наличии проектной документации, обосновывающей заявленную площадь участков и утвержденной в установленном порядке. Предварительное согласование места размещения объекта с органом местного самоуправления является основанием для составления проектной документации на строительство. Заявитель согласовывает необходимые условия предоставления земельного участка своими силами и за свой счет.

Размещение объекта может затрагивать интересы граждан муниципального образования, поэтому соответствующий орган местного самоуправления должен информировать и выявлять мнение населения о предстоящем решении через местные референдумы, собрания, сходы граждан.

Рассмотрение заявлений граждан и юридических лиц о предоставлении земельных участков проводится в срок до одного месяца со дня представления заявителем всех необходимых документов о выборе участков и обосновании их площади.

Финансирование проектных работ до принятия органом местного самоуправления соответствующего постановления или решения суда (при возникновении спора) не допускается. Подготовка документов и их оформление на предоставление земельных участков (независимо от форм их собственности) осуществляются комитетом по земельным ресурсам и землеустройству совместно с другими уполномоченными органами исполнительной власти.

Предоставление земельных участков на территории муниципального образования осуществляется на основе конкурса или аукциона. Предоставление земельных участков в собственность осуществляется юридическим лицам и гражданам за плату, за исключением лиц, имеющих льготы, установленные федеральным, региональным законодательством и местными нормативными актами.

В соответствии с потребностями развития территории муниципалитетов органы местного самоуправления проводят конкурсы и аукционы по предоставлению полностью сформированных земельных участков из земель, находящихся в собственности муниципальных образований. О конкурсах и аукционах объявляется в средствах массовой информации не менее чем за три месяца до их проведения, в которых сообщается о видах прав предоставления земельного участка, и его характеристики.

На основании решения комиссии по проведению конкурса или аукциона в месячный срок победителю оформляется право собственности (аренды) на земельный участок. В случае если на конкурс (аукцион) была подана только одна заявка, конкурс (аукцион) считается несостоявшимся, а претенденту по истечении месячного срока земельный участок может быть предоставлен на общих основаниях. Начальная цена земельного участка при проведении конкурсов и аукционов не может быть ниже нормативной.

Граждане и юридические лица, получившие земельные участки, вправе осуществлять строительство, снос или реконструкцию приобретенных ими зданий, строений, сооружений в порядке, установленном в соответствии с градостроительным, жилищным и другим законодательством, при условии выполнения обязательств обременения земельных участков.

Право начала строительства наступает после получения разрешения на строительство при наличии правоустанавливающих документов на землю органа местного самоуправления. Основанием для выда­чи разрешения на строительство является проектная документация, согласованная и утвержденная в установленном порядке постановлением органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков. На земельных участках, предоставленных в срочное пользование, допускается возведение временных построек, подлежащих по истечении срока пользования участками сносу за счет средств пользователя.

Собственники приватизированных государственных и муниципальных предприятий обязаны в месячный срок со дня вступления в права собственников оформить права на фактически занимаемые земельные участки. Они имеют право в установленном законом порядке выкупить фактически занимаемые ими земельные участки на момент приватизации или получить их в аренду. Порядок предоставления земельных участков бесплатно в собственность членам приватизированных предприятий определяется федеральным и региональным законодательством.

Условия, на которых предоставляются земельные участки (право на землю, наличие сервитутов и обременении), определяются федеральными законами, законами субъектов Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Права на земельные участки приватизированных предприятий оформляются после инвентаризации земельных участков. Неиспользуемые и незастроенные земельные участки в собственность приватизированным предприятиям не передаются. Резервные земельные участки, предназначенные для развития приватизированных предприятий, могут быть предоставлены в аренду на период строительства с последующим изменением права на землю.

Предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется гражданам, проживающим и переезжающим на постоянное место жительства на территорию муниципального образования. Предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства устанавливаются субъектом Федерации и в их пределах органами местного самоуправления. Размеры земельных участков для строительства многоэтажных домов устанавливаются по утвержденным нормам отвода либо в соответствии с проектно-технической документацией. Юридическим лицам, желающим вести весь комплекс строительных работ до ввода объектов в эксплуатацию, земельные участки для жилищного строительства предоставляются в аренду на период проведения работ с последующим правом их выкупа и продажи возведенных на них строений.

Учет граждан, нуждающихся в земельных участках для жилищного строительства, осуществляется органами местного самоуправления по месту их проживания и нахождения.

Контрольные вопросы и задания.

1. Что такое административно-территориальное образование?

2. Что такое муниципальное образование?

3. Какая существует классификация форм муниципальных образований?

4. Что является объектом, субъектом и предметом УЗР муниципальных образований?

5. Какие особенности муниципальных земель Вы знаете?

6. В чем заключаются особенности УЗР муниципальных образований?

7. Какие органы осуществляют управление землями муниципальных образований?

8. Перечислите основные цели и задачи УЗР муниципальных образований.

9. Что такое земельно-информационная система, какова ее структура и состав показателей?

10. Какие мероприятия по управлению земельными ресурсами муниципалитетов Вы знаете?