Основные особенности УЗР поселений.

Уровень управления зависит от структуры органов управления, постановки планирования, организации, учетно-контрольных работ, степени внедрения и развития маркетинга.

Совершенствование системы управления землями поселений возможно на основе последовательного изучения информации, характеризующей особенности объекта исследований; законодательной базы использования земель поселений; теоретических основ управления землями поселений, в частности, организационной и функциональной структуры, как упорядоченной совокупности взаимосвязанных элементов, находящихся между собой в устойчивых отношениях и поэтому действующих или развивающихся как одно целое.

Рассмотрим особенности объекта управления – земля поселений.

Поселения являются первичной единицей расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка, отличительным признаком которого является постоянство использования его как места обитания из года в год.

Поселения Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки) и сельские поселения.

Город - вид поселения, с численностью не менее 12 тысяч жителей, 85% которых заняты вне сельского хозяйства.

Города и иные поселения в стране (за исключением г. г. Москвы, С.-Петербурга и городов федерального и регионального значения) относятся к муниципальным образованиям.

В зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на: сверхкрупные, крупнейшие, крупные, большие, средние и малые города, крупные, большие, средние, малые сельские поселения. Средняя плотность населения в стране составляет 8,6 человек на 1 м².

Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их границей (чертой) от земель других категорий.

Земли городов и других поселений отделяются от земель других категорий чертой (границей) поселения (городской чертой, поселковой чертой, чертой сельского населенного пункта). Поэтому к землям поселений относятся земельные участки в пределах их черты, переданные в ведение городов и других поселений в целях территориального развития. Городская черта, черта других поселений – это внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от иных категорий земель и земель закрытых административно-территориальных образований.

Установление черты поселений производится на основе утвержденной градостроительной и землеустроительной документации по совместному представлению органов архитектуры и градостроительства и комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. Порядок установления и изменения черты других поселений определяется законодательным органом государственной власти субъекта Федерации.

Роль и функции земель поселений в обществе определены тем, что эти земли предназначены для обеспечения разнообразных видов жизнедеятельности людей: удовлетворение их физиологических потребностей в рекреационной, культурной и социальной деятельности; обеспечение производственной деятельности, органически связанной с обеспечением жизнедеятельности и других направлений, непосредственно с этим не связанных. Земля в населенных пунктах выступает как природный пространственно-операционный базис и объект недвижимости. К числу природных свойств земли, важных при ее функционировании, на территории поселения относятся: грунты (плотность, водопроницаемость); грунтовые воды (глубина, химический, бактериологический состав); наземные воды; рельеф и расчлененность территории; растительность; почвы (загрязнение, засоление, качество).

Под объектом недвижимости, принято понимать юридически обособленную (индивидуализированную) часть недвижимости, состоящую из одного земельного участка и всех прочно связанных с ним объектов и (или) частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Общепринято, что земельные участки составляют основу единого объекта недвижимости, определяя его месторасположение. Сама по себе земля может являться объектом права поэтому, что она является основой существующего или будущего объекта недвижимости. Без земли иная недвижимость существовать не может, в то же время пустующие земельные участки без возведенных на них зданий лишаются своего потенциала как доходного объекта (за исключением земель сельскохозяйственного и рекреационного назначения).

Объектом недвижимости землю делает то или иное освоение земельного участка. Именно реализация того или иного способа освоения или возможность такой реализации является привлекательной в глазах потребителя и формирует спрос на рынке недвижимости, причем чем шире спектр возможных направлений использования земельного участка, тем выше должна быть его стоимость. Соответственно, со стороны потребителей возникает ряд требований к размерам и форме земельного участка. Так, наиболее распространенными дефектами земельных участков считаются их чрезмерно малая величина, вытянутость, наличие тупого или острого угла в плане участка, непрямолинейная граница, неправильная в плане конфигурация участка и др. Поскольку территория представляет собой ограниченный ресурс, то формирование территориальных объектов должно быть подчинено требованию максимально эффективного использования земель. Границы сформированного объекта после фиксации в документах земельного кадастра практически не поддаются корректировке, поэтому наличие дефекта затрудняет как оборот этого объекта, так и его развитие.

Объект недвижимости имеет также другие свойства, которые не следуют из природных свойств земельного участка. Это конкретные архитектурно-планировочные характеристики сооружения, его конструктивное решение, которые во многом определяются территориальными характеристикам земельного участка, включая характеристики местоположения. Кроме того, потребность осуществления хозяйственной деятельности, связанной с целевым назначением здания, может сделать необходимым наличие прилегающего пространства, что также достигается за счет прилегающего к зданию земельного участка. Территориальные характеристики объекта недвижимости является фактором его развития, включая изменение способа освоения и замену всех построек на нем.

Из этого следует, что здание и конкретный земельный участок формируют единый земельно-имущественный комплекс, который следует рассматривать как единую недвижимость.

Современный город представляет собой комплексную социальную и хозяйственную систему, в состав которой входит множество разнофункциональных объектов и относительно самостоятельных структур, образующих в совокупности сложное городское хозяйство. В городах взаимодействуют разнообразные элементы производственной и непроизводственной сфер экономики, живет и работает большое количество людей. Все они используют общегородские ресурсы и, прежде всего, землю, а также неразрывно связанные с ней здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества.

Процесс регулирования в таких сложных социально-экономических системах является сложной задачей, основной целью которого является полное и всестороннее обеспечение потребностей городской системы в необходимых ресурсах при сохранении и воспроизводстве ее природного и экономического потенциала, территорий.

Земля и ее улучшение – все то, что объединяется понятием «недвижимость», - составляет главный природно-хозяйственный ресурс города, включающий огромный капитал, созданный трудом многих поколений, и не только вещественный, но исторический и духовный, материальное воплощение культуры, требующий для своего поддержания и развития больших средств.

Предметом управления земельными ресурсами в поселениях являются процессы использования земли для различных сфер жизнедеятельности (социальная, жилая, промышленная и т.д.), учитывающие такие особенности, как:

-пространственная ограниченность территории поселений;

-территориальное совмещение производственных объектов со средой постоянного обитания населения, что повышает требования к состоянию земель, обеспечению безопасности проживания людей, содержанию в технически безопасном состоянии находящихся на территории инженерных сооружений и коммуникаций;

-высокая плотность размещения искусственных объектов недвижимости;

-исключительное разнообразие строений – от крупных уникальных зданий и больших промышленных комплексов до гаражей и трансформаторных подстанций;

-существенные негативные изменения состояния земель, происходящие под воздействием активных отрицательных процессов в связи возрастающими техногенными нагрузками и загрязнениями;

-наличие культурно-исторических и архитектурных объектов недвижимости, накладывающее ограничения на их использование.

Исходя из этих особенностей, важнейшими направлениями государственной земельной политики в поселениях являются:

разработка критериев эффективности землепользования и землевладения;

разработка стратегии трансформации правоотношений на земельные участки с учетом специфики земель различных категорий, особенностей управления городскими землями и развития муниципального хозяйства;

установление оптимального баланса конкурсной и бесконкурсной форм предоставления земель с учетом инвестиционных задач муниципальных образований, развития рынка недвижимости и ипотечного кредитования, обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также решения социальных задач;

расширение использования инструментов фондового рынка при реализации задач управления земельными ресурсами как средств повышения эффективности государственного регулирования финансовых потоков;

рациональное сочетание стратегических и тактических интересов в области землепользования, то есть сочетание бережного использования городских земель, как ограниченного и невосполнимого природного ресурса, с возможностями наиболее полного привлечения средств в бюджет города;

упрощение и удешевление системы учета и регистрации прав на землю и иное недвижимое имущество;

обеспечение надежности и оперативности контроля за состоянием и использованием земель;

регулирование арендных отношений и других форм землепользования;

рациональное определение ставок земельного налога и нормативной цены земли;

формирование и учет объектов недвижимости;

мониторинг рынка недвижимости и его информационное обеспечение;

информационное обеспечение запросов органов власти и управления.

Это все создает большое число объектов управления (земельных участков), явлений и процессов, требующих управления, и резко усиливает значимость управления земельными ресурсами. Объектом управления в данном случае может быть земельный участок, на котором осуществляется достаточно обособленный процесс использования земли одним хозяйственным субъектом. Кроме того, на застроенных территориях объектом управления могут быть землепользования, их части, отличающиеся по характеру использования правовому статусу, земельные участки, вошедшие в земли общего значения. Использование земель, который в пределах населенного пункта обеспечивает все многообразие потребностей его жителей, поэтому оно отличается многообразием направлений управления.

К основным направлениям использования земель в поселениях, подлежащих управлению, относятся:

1. Территориальная организация процесса использования земли.

2. Информационное обеспечение процесса использования земель.

3. Установление правового статуса земельных участков (собственность, пользование, аренда, ограничения, обременения).

4. Определение видов использования земли на основе ее природного и экономического состояния.

При формировании цели управления важное значение имеют взаимоотношения между его объектами и субъектами. При наличии одного объекта (территории поселения) в настоящее время существует несколько субъектов управления. Это связано с правовым и хозяйственным статусом объекта. К числу субъектов управления относятся: Российская Федерация и ее уполномоченные органы; субъект Федерации и ее уполномоченные органы; местное самоуправление и его уполномоченные органы.

Российская Федерация в соответствии с Конституцией РФ распространяет юрисдикцию своих законов и государственного управления на все объекты в пределах государственных границ, в том числе на территории поселений. Государственное управление земельными ресурсами от лица правительства Российской Федерации осуществляют специальные органы Минимущество РФ и Росземкадастр, имеющие свои территориальные органы по субъектам Федерации и местному самоуправлению (область, город, район).

Субъект Федерации получает полномочия по государственному управлению земельными ресурсами в соответствии с договором о разграничении полномочий между Российской Федерацией и республикой, краем, областью.

Федерация осуществляет общее государственное управление землями и специальное управление на землях государственной собственности федерального назначения. Субъект Федерации осуществляет часть общего государственного управления всеми землями в пределах своей территории, общее управление на землях государственной собственности и специальное управление на землях государственной собственности регионального значения.

Одной из основных функций местного самоуправления в РФ является обеспечение самостоятельного решения населением вопросов владение, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. Однако главной проблемой МСУ является проблема объема полномочий. Так, до настоящего времени не решен вопрос о разграничении компетенции в регулировании земельных отношений между федеральными органами РФ с одной стороны и муниципальными органами – с другой стороны. Полномочия органов МСУ в различных сферах: социальной, культурно-бытовой, в области строительства, жилищно-коммунального хозяйства, транспорта, обеспечения правопарядка, торговли и т.д., определены законом РФ от 06.07.91 г. “О МСУ в РФ” с последующими изменениями и дополнениями.

Город, поселок осуществляют общее управление (в соответствии с договором) землями, находящимися в государственной собственности местного назначения и специальное управление землями муниципальной собственности в пределах своей территории.

Кроме общего и специального управления, осуществляется ведомственное управление земельными ресурсами или реализуются его отдельные функции. Например, на территории города осуществляют свои управленческие функции:

Правительство Российской Федерации через соответствующие министерства и комитеты – при решении вопросов по земельным ресурсам, по объектам федерального назначения, по принадлежности;

Правительство Российской Федерации – через органы Росземкадастра РФ, осуществляет общее управление всеми землями; через органы Минимущества РФ осуществляет функции по управлению земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности как государственным имуществом; через органы Минприроды РФ и Минздрава РФ (СЭС), осуществляют государственный земельный контроль за использованием земель в целях охраны природы и здоровья населения и т.д.

органы суда и юстиции – осуществляют разрешение земельных споров;

областная администрация – при решении вопросов по установлению категорий земель, а также выделению земель под объектами государственной собственности областного назначения;

местная администрация - осуществляет функции управления, делегированные ей государственной властью Федерации и региона на всей территории поселения;

органы местного самоуправления - осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящихся в муниципальной собственности.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия по решению вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Субъекты управления, исходя из их места и роли в организации системы управления, имеют не всегда совпадающие цели. Поэтому при формировании общей системы управления земельными ресурсами поселений, необходима выработка не одной цели, а системы целей управления.

Общие вопросы экономико-правового регулирования земельно-имущественных отношений в городах решаются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству (земельными комитетами), входящими в структуру Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастра). С другой стороны, указанные комитеты являются элементами органов власти и управления на местах:

- обеспечивают разработку, экспертизу, рассмотрение, согласование и представление на утверждение в установленном порядке градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке, проведение научно-исследовательских работ в области градостроительства;

- участвуют в рассмотрении и согласовании территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территории соответствующего субъекта Российской Федерации и частей территории соответствующего субъекта Российской Федерации, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства территории соответствующего субъекта Российской Федерации и программ социально-экономического развития территории субъектов Российской Федерации;

- участвуют в разработке и реализации градостроительных разделов местных целевых программ и программ социально-экономического развития территорий муниципальных образований;

- могут передавать по согласованию с органами местного самоуправления функции заказчиков градостроительной документации органам архитектуры и градостроительства соответствующих субъектов Российской Федерации;

- осуществляют контроль за разработкой и реализацией градостроительной документации и оказывают содействие ее разработчикам в согласовании этой документации с государственными органами, органами местного самоуправления;

- обеспечивают разработку правил застройки и других нормативных правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства;

Такая организационная структура позволяет рационально сочетать возможность реализации единой государственной земельной политики со спецификой и особенностями конкретных городов. Помимо земельных комитетов, вопросами регулирования в земельно-имущественном комплексе города занимаются органы управления городским имуществом, органы технической инвентаризации, учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налоговые органы и ряд других.

Граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решение вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двух недельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Другие федеральные ведомства имеют более узкие цели. Министерства и комитеты стремятся обеспечить условия использования земель (правовые, экономические, экологические, социальные), при которых обеспечивается нормальное функционирование специализированных предприятий, учреждений федерального назначения. Так, минимущество РФ имеет своей целью обеспечение условий для наиболее эффективного использования сохранности или продажи государственного имущества, в том числе и земель государственной собственности. Органы Минприроды РФ стремятся к обеспечению сохранения, рационального использования и восстановления свойств лесов, воды и других природных ресурсов, размешенных на конкретном земельном участке. Целью санитарно-эпидемиологической службы Минздрава РФ является обеспечение нормальных санитарных и эпидемиологических условий при использовании земель. Органы Госстроя стремятся обеспечить наиболее эффективное использование земли при осуществлении развития территории городов, поселков путем контроля за размещением зданий, сооружений, коммуникаций. Региональная администрация стремиться к наиболее рациональному использованию земель города, поселка в составе народнохозяйственного комплекса региона и конкретных объектов областного назначения. Городская, поселковая администрация имеет целью обеспечение наиболее рационального использования земель города, поселка как объектов земельных отношений.

Порядок предоставления земель в поселениях включает в себя как землеустроительные действия, так и архитектурно - планировочные согласования.

К компетенции органов Росземкадастра в поселениях в части изъятия и предоставления земельных участков отнесено:

-организация работ комиссии по выбору земельных участков для строительства и подготовка актов выбора земельных участков;

-подготовка и согласование проектов решений органов местного самоуправления о предоставление и изъятии земельных участков для строительства;

-подготовка земельных дел при предоставлении и изъятии земельных участков;

-согласование землеустроительной документации в части требований землеустройства и установления функционального зонирования территорий;

-подготовка заключений по проектной документации на объекты строительства, их реконструкцию и расширение в части соблюдения прав землепользователей и земельного законодательства и др.

К компетенции органов архитектуры и градостроительства отнесено:

Основными задачами комитета по земельным ресурсам и землеустройству поселений являются:

- проведения государственной политики в области рационального использования и охраны земель, сохранения и воспроизводства плодородия почв, улучшения природной среды;

- организация и проведение работ, связанных с приватизацией земель;

- ведение кадастра и мониторинга земель;

- организация и проведение работ по землеустройству;

- организация и выполнения научно-исследовательских работ по проблемам землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству поселений в соответствии с возложенными на него задачами:

- организует работу по ведению земельного кадастра и мониторинга земель, проведению землеустройства;

- осуществляет контроль за использованием и охраной земельных ресурсов;

- участвует в подготовке предложений по консервации загрязненных и деградированных земель;

- организует работу по систематическому выявлению неиспользуемых земель и созданию специального земельного фонда для последующего их перераспределения;

- контролирует использование средств, выделяемых на проведение работ по землеустройству, ведению земельного кадастра и мониторинга земель;

- проверяет соблюдение предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами требований земельного законодательства по использованию и охране земель.

Поэтому организация, которая выбрана для управления системами управления земельными ресурсами, должна:

-удовлетворять потребности в информации любых пользователей как в государственном, так и в частном секторе; формировать политику управления информацией о земельных ресурсах в соответствии со стратегией федеральных и региональных органов управления;

-устанавливать и контролировать технические стандарты, особенно по сбору данных, включая проведение полевой съемки, обработку данных и обмен ими;

-осуществлять методологическое и методическое руководство всеми действиями и выявлять новые возможности для их совершенствования;

-разрабатывать рекомендации по повышению эффективности всех процессов управления земельными ресурсами с учетом меняющихся условий;

-предлагать поправки к законодательным актам для повышения качества оказываемых земельно-кадастровых действий;

-архивировать данные, по учету долгосрочных национальных интересов;

-готовить материалы в соответствии с национальными интересами и решениями правительства (например, по военным, оборонным и другим проблемам);

-решать вопросы охраны частной жизни граждан и конфиденциальности данных в целях защиты интересов отдельных граждан;

-определять юридическую ответственность лиц, представляющих данные в государственном и частном секторах;

-обеспечивать уважение прав собственности на земельные участки и иную недвижимость.

Материалы по изъятию и (или) предоставлению земельных участков формируются в земле отводные дела организациями, имеющими лицензию на право выполнения этих работ. Землеотводные дела утверждаются земельным комитетом и постоянно хранятся в его архиве.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Для рассмотрения заявок по отводу земельных участков создаются постоянно действующие комиссии в составе представителей администрации, земельного комитета, управления архитектуры и градостроительства, санэпидемнадзора, пожарного надзора, комитета по управлению имуществом, экологических служб и т.д. В состав комиссии, кроме постоянных членов, включаются представители заинтересованных землепользователей и других организаций и служб, в зависимости от специфики объекта и других факторов.

При выборе земельного участка обязательное участие в составе комиссии принимают представители администрации, собственники земли и землевладельцы, чьи интересы затрагиваются предстоящим отводом.

Результаты работы комиссии оформляются актом выбора земельного участка и соответствующих приложений.

По материалам предварительного согласования места размещения объекта земельный комитет готовит проект постановления главы администрации о предварительном согласовании.

Решение полномочных органов власти о предварительном согласовании места размещения объекта подлежит регистрации.

Законченная проектно - сметная документация на объект капитального строительства подлежит согласованию с рядом организаций. При положительном заключении проектно – сметная документация утверждается.

Предоставление земельного участка проводится после завершения проектирования объекта или в качестве самостоятельного этапа работ, если нет необходимости в предварительном согласовании места размещения объекта.

Сельская администрация принимает участие в решении следующих вопросов по управлениями землями сельских поселений:

-организация ведения земельного кадастра и соответствующей земельно-кадастровой документации;

-планирование использования земель, находящихся в их ведении;

-организация разработки и осуществление генеральных планов, проектов планировки и застройки сельских поселений;

-согласование вопросов изъятия и предоставления земель (в том числе для государственных нужд);

-взимание платы за землю;

-государственный контроль за использованием и охраной земель;

-защита прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

-разрешение земельных спросов.

Целевое назначение земель сельских поселений состоит в удовлетворении культурно-бытовых нужд проживающего здесь, населения, а также возможности производства, переработки и хранения сельскохозяйственной продукции. Поэтому часть земель в границах сельских поселений предназначена для производства сельскохозяйственной продукции (огороды, личные подсобные хозяйства граждан, садовые или животноводческие участки).

Размеры предоставляемых гражданам земельных участков зависят от характера использования земли, числа членов семьи, региональных особенностей. Кроме того, для обеспечения потребности в земле разного целевого назначения участки могут выделятся в двух местах: при доме и за пределами жилой зоны сельского поселения.

В пределах сельских поселений земельные участки граждан в соответствии с установленной нормой передаются в собственность бесплатно, а земельный налог за земли сельскохозяйственного использования устанавливается в виде фиксированной величины.