Особенности аренды предприятия

Специфика предмета аренды. Особенности содержания договора.

1. Мотивы, по которым законодатель выделяет аренду предприятия, - те же, что и для обособленного регулирования продажи предприятия.

При аренде предприятия арендатору передается весь имущественный комплекс, образующий предприятие. Главная специфика предмета договора аренды проявляется в том, что в состав предприятия входит такое имущество, которое само по себе никогда не может быть сдано в аренду, - это и потребляемые вещи (такие как запасы сырья, топлива, материалов), и имущественные права (включая интеллектуальные), и долги перед кредиторами.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, имеют такие же права, как и при продаже предприятия, с теми же ограничениями по последствиям недействительности и прекращения (изменения) договора.

Учитывая, что предприятие в целом является недвижимостью, форма договора аренды предписана в виде составления одного документа, подписанного сторонами, а сам договор подлежит государственной регистрации независимо от срока его действия и считается заключенным с момента государственной регистрации.

2. Особые права арендатора.

1) Если иное не предусмотрено договором и не запрещено законом, арендатор вправе распоряжаться материальными ценностями, входящими в состав имущества арендованного предприятия, проводить без согласия арендодателя реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия. Указанные действия арендатора не должны повлечь уменьшения стоимости предприятия.

2) Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых разумных (с учетом соотношения "цена-качество") улучшений арендованного имущества, произведенных без разрешения арендодателя.

Особые обязанности арендатора заключаются в том, что он обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт и (если иное не предусмотрено договором) оплачивать расходы, связанные с эксплуатацией предприятия.

Литература

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000 (и последующие издания).

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.

Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": постатейный комментарий / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007.