Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории

В настоящее время города все больше страдают от недостаточно гра­мотного применения основных концепций управления развитием тер­риторий в условиях перехода к многоукладной экономике, отсутствия системных представлений о современных методах управления социаль­но-экономическим развитием муниципальных образований, которые дав­но стали обязательным элементом любого западного муниципалитета. Быстрый переход к многоукладной экономике поставил сложные пробле­мы перед администрациями городов, т.к. старые директивные методы уп­равления развитием территорий в новых условиях оказались мало эффек­тивными [15,30].

Не вполне готовыми к новой ситуации оказались и градостроители, которые в условиях административно-командного управления и затрат­ной экономики не заботились о финансовой стороне развития городов. Вместо того, чтобы быть инструментом реализации стратегических пла­нов социально-экономического развития городов с учетом ландшафтных особенностей, градостроительство стало основой генпланов, обязатель­ных к исполнению. В связи с этим, в настоящее время проблема анализа местоположения объектов недвижимости при реализации программ тер­риториально-пространственного развития города становится все более актуальной, а отсутствие единых законов при застройке новых частей города и реконструкции старой его части, существенным образом влияет на стоимость недвижимости в различных частях города.

Одним из подходов, используемых при экспертизе местоположения, является системно-иерархический подход (СИП), который позволяет упо­рядочить изучение связей внутри системы [30].

Сущность этого подхода заключается в том, что городская система с позиций градостроительства имеет три иерархически взаимосвязанных уровня (подсистема, собственно система, надсистема), которые соответс­твуют трем областям деятельности человека в организации своей жизнен­ной среды: архитектуре, градостроительству и районной планировке [32].

Первый уровень: архитектурно-планировочная система (АПС). Город­ская среда формируется относительно обособленным пространственно-целостным и функционально-взаимосвязанным комплексом сооружений и городских пространств - АПС. В качестве элементов этой системы выступают отдельные сооружения, участки открытых пространств для различных форм социальной актив­ности (рынки, площади, пешеходные и транспортные зоны).

Второй уровень: городская система (ГС). В качестве элементов высту­пают отдельные АПС, а внутренняя целостность системы этого уровня определяется устойчивыми регулярными трудовыми и культурно-быто­выми связями населения. Размеры и реальные границы городской системы опреде­ляются величиной предельно допустимых затрат времени на регулярные внутренние поездки. В рамках суточного цикла это не более 1-1,5 часа в одном направлении.

Третий уровень: региональная система (PC), элементы которой - крупные города и агломерации. Они взаимодействуют, осу­ществляя развитие экономики на основе замкнутых производственных циклов и решая задачи поддержания общего экологического баланса и имеют необходимые ресурсы для известной автономии PC в рамках гло­бальной экономической системы.

Рассмотрим основные положения, разработанные П.Г. Грабовым,к экспертизе. Базовыми здесь являются следующие положения.

Город, урбанизированная территория - открытая сложная система со свойствами, значительная часть которых не свойственна ни одному из его элементов, взятому в отдельности. Например, население - это еще не город, но без населения вся городская инфраструктура уже точно не является городом [30].

Отдельные функции города, имеющие высокую востребованность, могут выполняться разными элементами. В случае уничтожения, гибели элементов определенного типа, выполняющих конкретные функции, эти функции могут быть взяты на себя элементами других типов, то есть другие элементы могут выработать у себя способность выполнять функцию, замещающую утраченную или недоступную в стоимостном отношении. Так, при отставании строительства в новом районе объектов торговли, соцкультбыта происходит создание дополнительных объектов на основных путях следования жителей нового района с работы домой. Эти допол­нительные объекты, замещающие планируемые, могут быть совершенно непохожими на требуемые, но в то же время они могут оттянуть на себя потенциал и мощности, необходимые для оказания торговых и комму­нальных услуг в самом районе.

Множество факторов, существенно влияющих на саморазвитие горо­да, обозримо (порядка одного десятка), но каждый из них может оказать­ся решающим для глобального изменения направления развития города и ценность местоположения. Поэтому прогнозы относительно будущей ценности местоположения недвижимости носят, в основном, вид сово­купности сценариев развития, различающихся не по степени вероятности, а по оптимистичности. При прогнозировании инвестиционной привлека­тельности территорий города, В. Грабовым предложены следующие кри­терии:

· прогнозирование развития городской среды невозможно без учета истории развития города, его современного состояния, целеполагания;

· потребности функциональных подсистем города определяют его структурно-иерархическое устройство, а не наоборот.

Открытость города, как системы, допускает как приток, так и отток жителей в зависимости от соотношения его качеств с такими качествами внешней среды, как безопасность, востребованность профессиональных знаний и навыков, стоимость жизни, наличие свободного жилья. Ограни­ченность ресурсов города дает право населению покинуть его без особых трагедий.

Системно-функциональный подход (СФП) экспертизы местоположе­ния используется там, где важным аспектом оказывается многофункцио­нальность элемента городской структуры. Этот подход предполагает, что в единой системе после удаления (исчезновения) каких-то элементов, выполнявших определенные функции, другие элементы принимают их на себя либо опосредованно, либо, преобразуясь так, что принимают на себя новые для них функции.

Системно-иерархический и системно-функциональный подход описы­вают город как статичную систему. Используемый на практике системно-диалектический подход (СДП) показывает систему в развитии. Описание системы города строится на основе функциональных зависимостей (используются функции, описывающие временные состояния системы [30]).

В связи с этим, экспертиза местоположения представляет собой сложный процесс моделирования отдельных аспектов функционирования городов в современных условиях, основное внимание в котором делается на изучение города с позиций системного анализа. Именно такой подход наиболее полно учитывает города как системы и конкретного объекта недвижимости, находящегося в нем.