Система критериев и факторов экспертизы местоположения
Логической основой для разработки системы критериев экспертизы местоположения служит тенденция повышения использования территорий, наиболее удобно расположенных по отношению к центру города, местам концентрации деятельности, транспортным магистралям, экологически благоприятным районам с богатым ландшафтным и архитектурным окружением. Это позволяет описать и оценить экологическую, экономическую (функциональную) и градостроительную ценность территории, которую занимает объект недвижимости. Фактор урбанизации территории в большой мере определяет ценность, престижность участка застройки.
Урбанизированные территории - это элементы (объекты) системы расселения, для которых характерны следующие свойства [20,30]:
· профессиональные занятия населения в большинстве (или в подавляющем большинстве) не связаны с сельскохозяйственными работами;
· высокая концентрация обмена информацией, кооперация людей в их деятельности, направлена к наивыгоднейшему использованию материальной среды в целях благоустройства данного объекта и своего социального благосостояния;
· высокоэффективное производство за счет интенсивного разделения труда;
· внутренняя целостность объектов, обусловленная устойчивыми социально-функциональными связями значительного по численности населения (по затратам времени на регулярные поездки в пределах 1-1,5 часа в одном направлении);
· высокая интенсивность общественных форм жизни.
В современных условиях эти свойства, характерные ранее только для города, все больше распространяются на обширные территории, которые невозможно отождествить с представлением о компактном пространственно обособленном от своего окружения населенном пункте, которое было изначально положено в основу термина «город». Очевидно, что урбанизированная территория - это не только скопление населения, но и ценная питательная производственная и жизненная среда, обладающая определенными качествами. Все эти качества объясняют высокий разброс цен на объекты недвижимости в зависимости от ценности их местоположения.
Выделяются признаки урбанизированности территорий, которые учитываются при экспертизе местоположения [30].
1. Размеры урбанизированной территории, на территории которой находится недвижимость, напрямую связаны с допустимыми и оптимальными характеристиками численности и плотности населения. Максимальные размеры связаны с транспортной доступностью, которая, в свою очередь, определяется господствующим способом перемещения жителей в пределах урбанизированной территории. С позиции развития территории главное различие современных и старых городов в их размерах и транспортной инфраструктуре. Транспортная доступность изменила представления о размерах города. Средняя продолжительность трудовой поездки в один конец (в часах) - М со средней продолжительностью рабочего дня (в часах) - Р выглядит следующем образом:
М = (12,3-Р)/6
Если равенство выполняется, то город устойчиво развивается, если существует перевес в какую-то сторону, то у города есть либо перспектива роста, либо он впоследствии может распасться на самостоятельные экономические единицы. Учитывая продолжительность рабочего дня и среднюю скорость пассажирского транспорта, можно вычислить размеры стабильно целостной урбанизированной территории.
2. Плотность населения. Этот параметр имеет смысл системного признака только для урбанизированной территории - фактического города или для части территории, населенной не меньшим числом жителей, чем официальное число жителей в поселке городского типа или в известном населенном пункте, имеющем статус города. Характерное значение, обычно, около 1 человека на 100 м2. Минимальное значение для случаев, когда фактический и административный город имеют близкие площади, составляет 0,3 жителя на 100 м2. Точные значения здесь невозможны из-за разнообразия административных решений о включении ненаселенных территорий по тем или иным конъюнктурным соображениям в пределы административных границ [30].
3. Валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения. Этот параметр важен с точки зрения возможности территории прокормить свое население и тем самым оправдать свое существование. Этот показатель важен именно для формальной экономики. При этом следует учитывать статистическую закономерность, согласно которой нормальное развитие происходит в случае, если на капитальное строительство на территории тратится около 25% ВРП, созданного на ней, а нормальное функционирование (воспроизводство), если на территории тратится 67% заработанного на ней [30]. Для территории меньшей, чем субъект федерации, ВРП обычно не рассчитывается.
4. Расчет валового городского продукта (ВГП) не входит в настоящее время в перечень показателей, рассчитываемых Госкомстатом России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, являющихся субъектами РФ). Согласно методике, предложенной ООН-ХАБИТАТ, рассчитывать ВГП можно двумя способами:
Первый методаналогичен расчету ВВП производственным методом, при которомваловой продукта рассчитывается как сумма добавленных стоимостей, социально-значимых в отраслях экономики. Он основывается на предположении о том, что отношение валового городского продукт к валовому внутреннему продукту пропорционально соотношению занятых в разных отраслях экономики в городе и в целом по стране. Предполагается также, что заработная плата отражает реальную величину произведенной добавленной стоимости, поэтому для соизмерения производительности городской и национальной экономики добавляется множитель, равный соотношению занятых в отраслях экономики города и страны. Доля не распределяемой по отраслям добавленной стоимости на городском уровне принимается равной этому показателю на национальном уровне.
Второй метод,учитывая особенности российской статистики доходов, дает еще более приблизительный результат, так как исходит из посылки, что валовой городской продукт составляет долю ВВП, равную отношению домохозяйств городе и по стране в целом. Величина душевого производства ВГП в сопоставлении со средним для страны уровнем является одним из важнейших показателей эффективности городской экономики.
5. Производительная сила городской среды определяет объем валового внутреннего продукта, создаваемого, в среднем, за один час труда. По мере развития города, индустриального строительства, совершенствования технологий производства, повышения квалификации населения и создания новых средств производства производительная сила городской среды растет. Но для того, чтобы этот рост был стабильным, необходимо подпитывать эту среду трудовыми ресурсами соответствующей квалификации. В наше время система знаний и технологий обновляется не реже, чем раз в 5-7 лет, что означает фактически необходимость непрерывного образования.
Критерии, которые могут влиять на территориально-пространственную оценку местоположения объекта недвижимости: экологический критерий; экономический критерий; градостро-ительный критерий.
Экологический критерий.Территориальная обеспеченность градообразующих институтов внутри городских ресурсов значительно превышает другие элементы по масштабу и, как правило, они композиционно выделены и составляют важный элемент города. Оценка экологической ситуации в месте расположения объекта недвижимости может существенным образом влиять на ее стоимость.
При анализе места расположения недвижимости, определяют в какой функциональной зоне он находится. Взаиморазмещение этих основных функциональных элементов города подчинено множеству факторов. При анализе местоположения объекта недвижимости с экологической точки зрения учитываются следующие критерии:
· наличие в непосредственной близости сырьевых, трудовых, водных ресурсов;
· природно-климатические факторы (грунты, грунтовые воды, рельеф, заболоченность, затопляемость, селевые потоки);
· расположение промышленных объектов относительно места расположения объекта недвижимости;
· расположение селитебных территорий с подветренной стороны относительно промышленных объектов.
Помимо природоохранных ограничений, на экологическую оценку влияют также планировочные ограничения, связанные с функциональными процессами, происходящими в городе. Эти ограничения касаются санитарной характеристики промышленных объектов и взаимосвязи промышленных территорий с селитебной зоной, которые определяются классом опасности производств и требуемым территориальным санитарным разрывом [27].
Таким образом, показатели экологического критерия складываются из определения уровня загрязнения атмосферного воздуха по основным ингредиентам (и специфическим выбросам), а также шумовых воздействий на среду. В качестве индикатора специфических выбросов могут служить пробы снегового покрова, отбираемые по равномерной сети с шагом 1 км. По этим материалам строится карта загрязнения территории города, а затем карты расчетных концентраций веществ, диффузирующих в воздухе. Наложение этих двух карт и выявляет зоны «повышенного», «среднего» и «низкого» уровней загрязнения. Полученная картина воздушного «рельефа», как и данные по поверхности земли, позволяет оценить зону, в которую попадает рассматриваемый объект недвижимости, а следовательно, дать заключение о ценности его месторасположения с позиции экологического критерия.
В условиях нарастания экологического кризиса учет и оценка влияния экологических рисков на местоположение объекта недвижимости становится объективной закономерностью. Основными по масштабу загрязнения являются промышленные предприятия, которые располагаются на территории городов. Промышленные предприятия относятся к числу субъектов предпринимательской деятельности, от которых зависит уровень экологической безопасности, рациональность использования природных ресурсов, а также благосостояние нынешних и будущих поколений. Под экологическими рискамипонимаются угрозы, которые могут возникать вследствие недооценки роли и значения апологических факторов в деятельности предприятия, а также угрозы, вызываемые неопределенностью последствий принимаемых решении [30].
Источники выбросов можно классифицировать на стационарные и мобильные. Стационарными источниками являются промышленные и энергетические объекты. К мобильным источникам загрязнений относятся транспортные средства, землеройная и дорожная техника, которые выбрасывают значительный объем загрязнений в воду, воздух и почву.
Виды загрязнений от деятельности промышленных предприятий классифицируются по двум группам:
· материальные загрязнения - запыление атмосферы, твердые частицы в воде и почве, газообразные, жидкие и твердые химические соединения и элементы;
· энергетические загрязнения - теплота, шум, вибрация, ультразвук, свет, электромагнитное поле, ионизирующее излучение.
Деятельность промышленных предприятий оказывает влияние на все компоненты природы (воздух, воду, почву, растительный и животный мир и т.д.). Атмосферные загрязнения ускоряют разрушение строительных материалов, металлических, резиновых и других изделий, а также увеличивают скорость коррозионного разрушения оборудования и машин. Самый же большой ущерб загрязнения окружающей среды наносят здоровью населения.
Для оценки влияния предприятия на экологическую обстановку и как следствие - на ценность местоположения объекта недви-жимости, необходимо произвести анализ экологичности выпускаемой им продукции. К свойствам экологичности, характеризующим способность продукции оказывать химическое воздействие на окружающую среду, относятся [37]:
· токсичность выделяющихся веществ;
· способность выделять вещества, влияющие на органолептические свойства элементов окружающей среды;
· стабильность выделений вредных веществ.
К свойствам экологичности, характеризующим способность продукции оказывать физическое воздействие на окружающую среду, относятся:
· склонность к механическим колебаниям;
· способность создавать электромагнитное поле радио-частотного диапазона;
· радиационная активность;
· способность изменять характеристики почвы при давлении на нее.
К свойствам экологичности, характеризующим способность продукции оказывать микробиологическое воздействие на окружающую среду относится биологическая активность микроорганизмов и продуктов их жизнедеятельности, выделяющихся из препаратов микробиологического синтеза.
Учет риска влияния на экологическую обстановку района, где располагается объект недвижимости, возможно производить с использованием следующих формул и зависимостей, предложенных в [30].
Градостроительный критерий.Стадийность и цикличность развития города вызываются, в первую очередь, изменениями внешней среды и технологическим прогрессом, а сами процессы территориального развития городов сопряжены с непрерывным изменением и усложнением их внутренней организации.
Как правило, смена технологического уклада приводит к ослаблению ряда функций города и появлению нового, связанного со сменой производственного процесса, состава городской инфраструктуры, включая транспортную. Иногда это приводит к смене технологии массовой застройки.
Существует диалектическая зависимость между процессами роста города и качественным совершенствованием его структурно-функциональной организации. Развитие города можно уподобить процессу, где фаза количественного роста с определенной периодичностью сменяется фазой качественной перестройки - структурной реорганизации системы. Такая логическая модель городского роста согласуется с имеющимися эмпирическими данными. Переход количественных изменений в качественные может происходить в результате уникальных управленческих решений, каждое из которых связано с безвозвратным началом процесса принципиального изменения инфраструктуры города.
Согласно существующей в настоящее время теории порогов, развитие города представляет собой последовательность указанных уникальных решений и действий по созданию и реконструкции городской инфраструктуры и по освоению новых земель. Эти решения и действия связаны с преодолениями порогов, связанных со скачкообразным ростом капиталовложений. Пороги могут быть [30]:
· физическими (необходимость значительных затрат на сооружение моста и создание инфраструктуры на другом берегу реки, на осушение заболоченных и подтопляемых участков, на освоение территорий со сложным рельефом или неблагоприятными инженерно-строительными условиями и т.п.);
· функциональными (изменение характера функционального использования территории, например, изъятие сельскохозяйственных земель, снос индивидуальной застройки и др.);
· технологическими (реконструкция существующих инженерных сооружений и коммуникаций - водоснабжения, канализации, транспорта и т.д. в связи с ограниченной пропускной способностью или радиусом действия);
· структурными (дальнейшее развитие города нуждается в трансформации планировочной структуры, например, в дорогостоящей перестройке центра города, а также в сфере обслуживания – необходимость резкого скачка емкости обслуживающих учреждений).
Пороговый анализ условий территориального роста города позволяет выявить и количественно оценить дискретные порции градостроительных ресурсов, которые могут быть использованы в процессе развития города.
Пороговый анализ в использовании территориальных ресурсов городов при экспертизе местоположения объектов недвижимости (пространственных порогов) и в наращивании их градообразующей базы (путем выявления территориально-производственных комплексов и их звеньев разного ранга, масштаба и степени завершенности) весьма перспективный из возможных методов прогнозирования развития городов. Он может дать важную (хотя и не исчерпывающую) информацию предпроектного характера, существенно необходимую для выбора оптимальных решений.
Как правило, когда плотность зданий и сооружений в городе становится достаточно высокой, происходит ревизия освоенных территорий - не обязательно путем реконструкции главных магистралей, но часто и прокладкой новых путей по периферии старой части города. Наиболее устойчивые структуры города - его центр (особенно исторический) и трассировка основных магистралей. Более изменяемой является жилая застройка. Еще менее стабильными должны быть зеленые насаждения и другие незастроенные пространства, которые являются резервом развития более стабильных функционально-планировочных элементов города (жилых зон, участков для строительства деловых и общественных зданий, производственных территорий, дорог и т.п.).
Первыми кандидатами на территории, отторгаемые под жилищное строительство, оказываются сельскохозяйственные угодья на границе с городом. При выборе зон для приращения к территории города с точки зрения порогового анализа полезно принять во внимание рекомендации, приведенные в [30].
Существующая практика принятия решений в градостроительном проектировании основывается на комплексном анализе и сопоставлении исходной ситуации социально-функциональной программы-задания на проектирование и вариантов планировочной организации объекта проектирования. Процесс проектирования носит творческий характер и включает, наряду с теоретическим обоснованием и расчетом, инженерные и художественные элементы творчества, выражаемые в интуитивных решениях, синтезирующих многообразную и многоплановую информацию. При этом значительная часть градостроительной информации формируется в образном выражении. Вместе с тем роль научного обоснования возрастает как в связи с ростом сложности и масштабов объектов, так и в связи с развитием знаний и рационализации решений в области не только утилитарно-практической, но и экологической [30].
Исходная ситуация при анализе местоположения любого объекта недвижимости характеризуется природными условиями района, в котором он располагается, демографическими данными, сложившимся хозяйственным и градостроительным использованием территории, характером и состоянием застройки (в условиях реконструкции), санитарно-гигиеническими характеристиками, общей инвестированностью территории (прошлыми капиталовложениями в застройку, инженерные сети и благоустройство территории). Комплексное представление об исходной ситуации характеризует сложившееся к моменту проектирования пространственное строение и степень ресурсообеспеченных (природного и технического) территории объекта. Примером такого рода анализа может служить анализ разработки функциональной программы развития фрагмента исторически сложившегося городского центра и проекта его архитектурно-планировочной структуры.
Наряду со схемой анализа при рассмотрении местоположения зданий, доводятся анализ и оценка социально-функциональной программы с позиций ее ресурсообеспеченности и задач пространственной реализации. Примером может служить размещение в городе общественных центров определенного назначения или зон отдыха и их пространственная организация.
Таким образом, анализ градостроительной ценности объекта недвижимости всегда основан на сопоставлении трех элементов: исходной ситуации, программы и проектного решения в разных их сочетаниях и ориентации на конечный результат (оценку ресурсов территории, выбор программы ее освоения и выбор варианта ее планировочной организации). Среди основных градостроительных факторов, влияющих на ценность местоположения объекта недвижимости (с учетом градостроительного критерия) принято выделять следующие:
Градостроительный, в т.ч.: малоэтажная, беспорядочная застройка; многоэтажные здания - банки, административно-деловой центр; сооружения культуры - театры, музеи; многоэтажные здания – гостиницы, рестораны; наличие торговых центров.
Ландшафтный, в т.ч.: наличие водных поверхностей; наличие зеленых массивов; близость к центру города; наличие архитектурных памятников.
В таблице 6.4 показаны основные градообразующие факторы, которые необходимо учитывать при анализе местоположения недвижимости.
Таблица 6.4 - Район освоения для нового строительства
Анализ и оценка исходной ситуации | Разработка социально-функциональной программы (задание на проектирование) | Рекомендации по выбору проектного решения |
Ландшафтное зонирование территории (геология, рельеф, растительность и др.). Характеристика строительных условий площадок. Характеристика территории по условиям транспортных связей (внешние коммуникации). Место предполагаемых площадок в системе сложившегося расселения (связь с городом-центром, тяготеющие поселения). Определение емкости площадок. | Расчет численности населения города. Развитие градообразующей базы: отраслевая структура занятого населения. Развитие сферы обслуживания - расчет емкости учреждений с учетом сопряженного населения. Расчет потребностей в жилище с учетом половозрастной и семейной структуры. Разработка программы экологического баланса в развитии города. Программа реализации генерального плана. Очередность строительства с учетом строительной базы. | Выбор площадки. Формирование межселенных связей города в системе расселения. Расчет территории (баланс). Зонирование по интенсивности освоения. Функциональное зонирование территории. Трассировка улично-дорожной сети. Районирование территории (деление на городские районы, жилые районы и микрорайоны). Размещение общегородского центра и формирование системы центров обслуживания. Экологическое зонирование и разработка микроклиматического паспорта города: выделение санитарно-защитных зон. |
Дата добавления: 2020-06-09; просмотров: 467;