Основные показатели оценки инвестиций в недвижимость на недисконтированной основе.

При оценке привлекательности инвестиционных проектов в недвижимость используют две группы показателей: показатели, рассчитанные на основе дисконтированных денежных потоков, и показатели, рассчитанные на недисконтированной основе (табл. 2.3).

Таблица 2.3

Показатели оценки привлекательности инвестиционных

проектов в недвижимость

Рассмотрим более подробно перечисленные показатели.

Период окупаемости проекта. Этот показатель представляет собой время, которое требуется для того, чтобы за счет генерируемых доходной недвижимостью потоков доходов возместить капиталовложения на недисконтируемой основе. Окупаемость можно рассчитать как для собственного капитала, так и для всего инвестированного капитала. Если ожидается, что денежный поток от инвестиционного проекта будет одинаковым в течение ряда лет, период окупаемости можно найти делением суммы начальных капиталовложений на ожидаемую сумму ежегодных доходов.

Если ожидаемый поток доходов меняется из года в год, период окупаемости можно определить, суммируя ожидаемые доходы по годам до тех пор, пока их общая сумма не станет равной первоначальному вложению.

Преимущества показателя: его легко вычислить; просто понять.

Недостатки показателя: не имеет целевого критерия для выбора проектов; не способствует максимизации стоимости фирмы; не учитывает различную стоимость денег во времени; не учитывает разницу во времени получения доходов в пределах периода окупаемости; не учитывает денежные потоки после периода окупаемости.

Валовой рентный мультипликатор (GRM). Данный показатель определяется отношением цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. При его расчете может быть использован как потенциальный валовой доход (до вычета поправок на недоиспользование), так и действительный доход (за вычетом данной поправки).

Преимущества показателя: его легко вычислить; используется при сравнительном подходе к оценке недвижимости, поскольку показатель легко рассчитывается на основе рыночной информации.

Недостатки показателя: является грубым индикатором завышения или занижения цены и не отражает различия в операционных расходах разных объектов недвижимости, различий в источниках финансирования, ценах перепродажи и подоходном налоге; не учитывает сумму и время получения инвестором доходов на собственный капитал за вычетом налогов.

Общая ставка дохода (OAR). Она рассчитывается делением чистого операционного дохода на цену покупки. Получаем ставку дохода и возврата для всего инвестированного капитала вне зависимости от источников финансирования (собственного капитала или ипотечного кредита).

Преимущества показателя - легко рассчитывается на основе рыночной информации.

Недостатки показателя: не учитывает источники финансирования; оценивает объекты инвестирования как свободные от заемного капитала; не учитывает стоимости долговых обязательств и особенности налогообложения; не учитывает различную стоимость денег во времени.

Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR). Этот показатель определяется путем деления денежных поступлений до выплаты налогов на сумму инвестированного собственного капитала и выражается в процентах:

(4)

Преимущества показателя - относительная простота расчета.

Недостатки показателя в том, что он не учитывает: последствия налогообложения; изменений в стоимости собственности; сокращения основной суммы ипотечного кредита; различную стоимость денег во времени.

Показатель среднегодового дохода.Он рассчитывается как отношение среднегодовой суммы денежных доходов к первоначальной величине собственного капитала.

Преимущества показателя: предполагает, что в течение всего периода владения собственностью приток денежных доходов будет стабильным; выручка от реализации после уплаты налога равна первоначальным инвестициям в собственный капитал.

Недостаток показателя - не учитывает времени поступления денежных доходов и разницы в текущей стоимости денежных доходов и их будущей стоимости.

Общие годовые поступления на собственный капитал.Они выражаются в процентах и рассчитываются как отношение суммы общих годовых поступлений, экономии налога, повышения стоимости собственности и сокращения ипотечной задолженности к стоимости собственного капитала (первоначальной либо рыночной). Этот показатель определяет ставку доходности собственного капитала.

Чистый располагаемый доход (NSI).Показатель рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге на первоначальный инвестированный собственный капитал.

Преимущество показателя - относительная простота расчета.

Недостатки показателя: при его расчете не учитываются налоги, выплачиваемые при продаже собственности; не учитывается различная стоимость денег во времени.

Бухгалтерская ставка доходности (ARR).Она показывает доходность инвестиций от проекта и рассчитывается по формуле:

ARR=AAI/AINV (5)

где AAI - средний годовой доход от проекта; AINV - средний размер инвестиций.

Преимущество показателя - относительная простота расчета.

Недостатки показателя: не имеет критерия для принятия решения о капиталовложениях; основан на доходе, а не на денежном потоке; не учитывает различную стоимость денег во времени.