Доходный подход к оценке недвижимости

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость объекта определяется величиной будущих выгод ее владельца.

Доходный подход оценивает стоимость объекта недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи объекта капитализируются в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Можно выделить следующие этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

§ операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

§ фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

§ резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход используется при определении:

§ инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

§ рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода применяются два метода оценки:

§ метод прямой капитализации доходов;

§ метод дисконтирования денежных потоков.

При использовании метода прямой капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод прямой капитализации доходов используется, если:

§ потоки доходов стабильны длительный период времени;

§ потоки доходов возрастают умеренными, устойчивыми темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости земельного участка, зданий и сооружений, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет вид:

(4)

где V - стоимость объекта недвижимости;

NOI - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Основные этапы расчета стоимости методом прямой капитализации:

1. Определение ожидаемого годового дохода.

2. Расчет коэффициента капитализации.

3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов, регулярные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней:

· потенциальный валовой доход;

· действительный валовой доход;

· чистый операционный доход;

· денежный поток до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Чистый операционный доход – это действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год (за исключением амортизационных отчислений).

Операционные расходы – это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Денежный поток до уплаты налогов – это часть чистого операционного дохода, которая остается после вычета затрат по обслуживанию долга, т.е. отражает денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее использования. Этот уровень доходов используется в расчетах, когда недвижимость приобретается с привлечение заемных средств.

Коэффициент капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость.

Метод дисконтирования денежных потоков является наиболее универсальным расчетным инструментом капитализации, позволяющим определять настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут быть произвольно изменяющимися, неравномерно поступающими и отличающимися уровнем риска. Процесс расчета настоящей стоимости заключается в дисконтировании каждого денежного потока соответствующей ему нормой дисконтирования и последующем сложении всех полученных значений настоящей стоимости:

, (5)

где PV - настоящая стоимость,

Ci - денежный поток периода t,

it - ставка дисконтирования денежного потока периода t.

Для применения метода дисконтирования денежных потоков необходимо иметь следующие исходные данные:

длительность прогнозного периода;

прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

ставка дисконтирования.

Основные этапы расчета стоимости методом дисконтирования денежных потоков:

§ выбор модели денежного потока;

§ определение длительности прогнозного периода получения дохода;

§ прогнозирование величин денежных потоков для каждого года прогнозного периода;

§ определение ставки дисконтирования;

§ расчет реверсии (величины стоимости в постпрогнозный период);

§ расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период;

§ определение стоимости объекта недвижимости путем сложения текущих стоимостей прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости реверсии.

Денежный поток – это сумма чистого дохода, амортизационных отчислений и прочих периодических поступлений или выплат, увеличивающих или уменьшающих денежные средства на счетах собственника.

Прогнозирование периода получения дохода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.

Прогнозирование денежных потоков. Денежные потоки от операционной деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.

При оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

потенциальный валовой доход;

действительный валовой доход;

чистый операционный доход;

денежный поток до уплаты налогов;

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

• чистый операционный доход (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;

• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода дисконтирования денежных потоков.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены
на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток для недвижимости рассчитывается следующим образом:

1. действительный валовой доход равен сумме потенциальный валовой доход за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

2. чистый операционный доход равен действительный валовой доход за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

3. денежный поток до уплаты налогов равен сумме чистый операционный доход за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов;

4. денежный поток равен денежный поток до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Реверсия – возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

метод кумулятивного построения;

метод выделения;

метод мониторинга;

метод согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 22 ноября 1997 года № 1470.

Процесс расчета настоящей стоимости осуществляется посредством приведения к текущей стоимости будущих денежных потоков по каждому периоду проекта на основе применения теории денежной стоимости во времени и заключается в последующем сложении всех полученных значений и выручки от продажи (реверсии).

Доходный подход – это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др.