Затратный подход к оценке земельных участков.

Затратный подход включает:

• метод изъятия;

• определение затрат на освоение;

• оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земель­ного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта не­движимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стои­мости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Условия использования метода изъятия:

• при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

• если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незаст­роенными земельными участками.

Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия.

1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улуч­шениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недо­статочно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стои­мости объектов.

2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участ­ке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стои­мость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных ма­териалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесо­образно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов и технологий.

Стоимость воспроизводства или замещения состоит из трех частей: прямых затрат, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством объекта и включают:

• стоимость строительного оборудования и материалов;

• заработную плату строительных рабочих;

• стоимость эксплуатации строительных машин;

• стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строи­тельства;

• прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся:

• затраты на проектирование;

• затраты на подготовку территории для строительства;

• все виды налогов;

• затраты на отвод земельного участка;

• проценты по кредитам;

• расходы на рекламу;

• страховые платежи.

Прибыль предпринимателя - денежное вознаграждение, которое ожи­дает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

3-й этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных эксплуатационных характеристик. Физический износ возникает под воздействием естественного старения, неправильной эксп­луатации, природных факторов.

Функциональный износ - несоответствие конструктивных или объем­но-планировочных характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка по планировке, техническому оснащению и дизайну. Данный вид износа - результат научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износ вызывается неблагоприятными по отношению к зда­нию или сооружению изменениями внешних факторов (рыночных, финан­совых, законодательных, физических и др.). Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, местоположения и т.п.

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4-й этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

5-й этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех зат­рат на дату оценки.

Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо коррек­тировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оце­нить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооруже­ний) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спро­са и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода изъятия:

• он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооруже­ний, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости умень­шается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

• в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незаст­роенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые за­тем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычита­ются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения сто­имости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жи­лой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производствен­ные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влия­ние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение.

1-й этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообраз­ности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:

• расходы на приобретение земельного массива и оформление доку­ментов;

• инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подго­товке земли;

расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и ком­мунальных сооружений;

• оплата налогов, страхования;

• прибыль и накладные расходы подрядчика;

• расходы на продажу и рекламу.

4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связан­ный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, получен­ной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринима­тельской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Как и любая конкретная экономическая наука, экономика недвижимости базируется на экономической теории. Главными используемыми теоретическими концепциями являют­ся; трудовая теория стоимости — поскольку любой объект недвижимости представляет собой продукт труда, теория ренты — поскольку ценность любого объекта недвижимости наряду с затратами труда на его создание в равной степени определяется сравнительными преимуществами местоположения; теория предельного анализа — поскольку соотношение предельной полезности экономических благ и предельных издержек на их производство определяет равновесное состояние рынка (в том числе, рынка по движимости).

Специфика недвижимости проявляется в следующих основных моментах: составе затрат на создание объекта и величине цены производства; факторах земельной ренты; динамике предельной полезности и эластичности спроса на недвижимость по цене и по
доходу.

Земельные участки в составе городских территорий, не являясь в полной мере продуктом труда, имеют особый характер определения стоимостного эквивалента, выража­емого в специальных показателях, основными из которых являются нормативная цена земли, земельный налог и арендная плата за землю.