Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования".

В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5.Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

· оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

· анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наилучшее и наиболее эффективное использование - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

· технико-экономическое обоснование нового строительства. Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.

· оценка объектов незавершенного строительства. Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится в основном затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.

· оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок). Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.

· оценка в целях страхования. Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).

· переоценка основных фондов предприятий.

· недостаток информации для применения других подходов к оценке. Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.

В обобщенном виде схема применения затратного подхода может быть иллюстрирована следующим образом:

Стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Более предпочтительным является расчет по стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности оцениваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета по стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В основе определения стоимости нового строительства лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

При расчете стоимости нового строительства используют следующие методы:

· метод сравнительной единицы;

· метод разбивки по компонентам;

· метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость строительства единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем).

Для определения величины затрат обычно используются различные нормативные и справочные материалы (УПВС, УПСС).

Метод разбивки по компонентам заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных конструктивных элементов – фундаментов, стен, перекрытий и т.д.

Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ (УПБС ВР или УСН ВР).

Объемы работ (конструктивных элементов) определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании.

Метод количественного обследования (или метод сметного, поэлементного расчета) предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ.

Важным этапом определения стоимости строительства является переход от базисного уровня цен, в котором разработаны сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки. Подобная актуализация выполняется с помощью индексов цен.

Индексы цен представляют собой отношение стоимости строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен, к стоимости в базисном уровне цен:

(2)

Базисными в нашей стране являются уровни цен 1955, 1969, 1984, 1991 годов.

В практике оценки стоимости недвижимости структура затрат или издержек на строительство представляется в виде трех основных частей:

СС=ПИ+КИ+ПП, (3)

где СС — стоимость нового строительства;

ПИ — прямые затраты;

КИ — косвенные затраты;

ПП — прибыль предпринимателя.

Прямые затраты - это расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте и включающие:

Косвенные затраты - это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относят:

Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является, в основном, функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Из полной стоимости строительства, определенной любым из вышеприведенных методов, вычитается износ, который учитывает потери в стоимости сооружения за счет ухудшения физического состояния, морального устаревания, действия экономических и внешних факторов или по любой иной причине.

Алгоритм использования затратного подхода включает в себя ряд этапов.

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся
документацией.

2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).

3. Оценка всех видов накопленного износа.

4. Оценка величины предпринимательской прибыли.

5. Оценка рыночной стоимости участка земли.

6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа,
стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:

Оцененная стоимость восстановления

Минус: накопленный износ:

I. Физический:

а) устранимый ;

в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни ;

б) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни

II. Функциональный:

а) устранимый ;

б) неустранимый .

III. Внешнее устаревание.

Общий накопленный износ:

Стоимость улучшений с учетом износа _.

Плюс: стоимость земельного участка .

Плюс: предпринимательская прибыль .

Итого:

Оценка стоимости при затратном подходе .

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (рис.2).

Рис.2. Классификация износа объектов недвижимости

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для повышения точности расчетных процедур, как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа, необходима разумная компиляция нескольких методик по определению указанных показателей.

В заключение хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, затратный подход к оценке недвижимости был и остается одним и порой чуть ли не единственно применимым в отечественной практике.

Следующим этапом применения затратного подхода является определение стоимости земельного участка.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов оценки по следующим причинам:

§ специфика данного объекта;

§ недостаточная разработанность нормативно-правовой базы;

§ неразвитость земельного рынка в стране.

При оценке рыночной стоимости земельного участка используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. При наличии необходимой информации наиболее предпочтительным является метод сравнения продаж.

При необходимости могут использоваться иные методы оценки; в этом случае целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

При определении рыночной стоимости земельного участка может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

В теории оценки стоимости объектов недвижимости существует три фундаментальных подхода – доходный, сравнения продаж и затратный.

Затратный подход предполагает, что стоимость существующего сооружения равна затратам на строительство аналогичного объекта, который может служить заменой существующему.

Этот подход, иногда называемый методом суммирования затрат или инженерным подходом, основывается на идее, что стоимость существующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

· оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату;

· учет износа оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

· принцип замещения.

Затратный подход выражается следующей моделью:

MV = LV + (RSN - D) где:

MV - рыночная стоимость недвижимости;

LV - стоимость земли (как свободной);

RSN - стоимость замещения, или затраты на возведение новых сооружений;

D - износ сооружений.

Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) - это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта оценки.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) - это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).

Затраты могут быть прямые и косвенные. Прямые затраты включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов; косвенные - возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.

Оценка полных затрат может осуществляться методом сравнительной единицы с вариантами; методом количественного обследования или методом сравнительного объекта.

Под износом в данном случае понимаются потери стоимости за счет физического разрушения, морального износа или изменений в экономической ситуации. Имеют место три вида износа физический; функциональный (или функциональное устаревание); внешний (экономический). Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение. Для оценки степени износа используют: метод экстракции (метод рыночной выборки); метод срока жизни; метод разбиения (по трем видам износа).

Оценка земельных участков производится с использованием следующих методов: метод соотнесения; метод извлечения; метод освоения; метод остатка для земли; метод капитализации земельной ренты; метод сопоставимых продаж.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

· технико-экономическом анализа нового строительства;

· определения наилучшего и наиболее эффективного варианта использования земли;

· реконструкции;

· оценке недвижимости на пассивных рынках;

· оценке объектов спецназначения;

· страхования недвижимости;

· определения базы налогообложения;

· оценивания новых или недавно построенных объектов;

· оценивания объектов незавершенного строительства;

· недостатка информации для использования других подходов к оценке.

Когда рынок сбалансирован (долговременное равновесие спроса и предложения), цены на новые сооружения равны затратам на проведение строительных работ, включая прибыль. Ее величина будет определяться вмененными издержками альтернативного варианта использования капитала. Затраты должны отражать состояние местного рынка и приведены к дате оценки.

Главное преимущество затратного метода, определяющее его популярность в России, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках.Затратный метод опирается на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способную обеспечить надежную оценку затрат. Такой подход к обоснованию стоимости адекватен типу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей старой советской школы. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

Необходимо учитывать и серьезные ограничительные условия применения затратного метода оценки, вытекающие из его сути. Затратный подход труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом. Главное ограничительное условие связано с наличием принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений. Другое ограничение связано с наличием строительного лага - интервала времени на строительство. Оба эти ограничения особенно существенны в условиях России. Здесь отсутствует нормальный рынок земли, через стоимость которой на Западе учитывается важнейший фактор местоположения объекта. Кроме того, экономика современной России крайне нестабильна, что затрудняет учет фактора времени.

В российских условиях затратный метод может широко применяться для оценки уникальных объектов, особенно недоходных (больниц, музеев, храмов и т.п.) при определении страховой и налогооблагаемой стоимости как нерыночных баз оценки. Но возможности его применения как основного для оценки рыночной стоимости с целью совершения сделок, по нашему мнению, весьма ограничены.