Субъекты и объекты земельных правоотношений

Участниками, или субъектами, земельных правоотношений являются граждане России, юридические лица, Российская Федерация в целом, субъекты Федерации и муниципальные образования. Законом установлена возможность участия в земельных правоотношениях иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в ст. 3 установил объем прав и их ограничения для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства при приобретении земельных участков, в частности они «могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Решая вопрос об участниках (субъектах) земельных правоотношений, Земельный кодекс РФ определяет и закрепляет их различный статус и соответственно их далеко не одинаковую роль в тех или иных конкретных земельных отношениях.

ЗКРФ перечисляет следующих участников земельных отношений: собственники земельных участков; землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, субаренды; обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками.

В качестве объектов земельных отношений в земельном законодательстве рассматриваются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. Земельные участки как объекты земельных отношений, говорится в связи с этим в Земельном кодексе РФ, представляют собой части поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Закон определяет земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, которые не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Изъятыми из оборота считаются земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности (ч. 4 ст. 27ЗК РФ):

1) государственными природными заповедниками и национальными парками;

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Наряду с земельными участками, полностью изъятыми из оборота, в Земельном кодексе РФ определяются также участки с ограниченным оборотом. На них также распространяется запрет продажи в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

К таковым относятся следующие, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, земельные участки:

1) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

2) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и др.;

3) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

4) предоставленные для нужд связи;

5) занятые объектами космической инфраструктуры;

6) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

7) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств и др. (ч. 5 ст. 27 ЗК РФ).

4. Основания возникновения,
ограничения и прекращения прав на землю

Права собственности на землю граждан и юридических лиц «возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами». Такими основаниями могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения, наследование, иные сделки, связанные с отчуждением земельного участка (ч. 2, 3 ст. 218 ГК РФ).

В качестве главного основания возникновения права на землю в постсоветской России стала приватизация земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Все граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных установленных законом территориях Российской Федерации.

Земельные правоотношения, связаны не только с приобретением права собственности на землю, но и с приобретением права на постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренду земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками[54]. Все права на земельные участки подлежат государственной регистрации.

Разнообразны также основания прекращения права собственности на земельные участки. Право собственности прекращается: при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам; отказе собственника от права собственности на земельный участок; в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 44 ЗК РФ).

Так, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, предусмотренном действующим земельным законодательством.

В качестве оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком могут служить следующие обстоятельства:

а) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением;

б) действия владельца земли приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

в) не устранение совершенных умышленно таких земельных правонарушений, как отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и т. п.;

г) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет (за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование);

д) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Аренда земельного участка может быть прекращена как по общим основаниям, так и по инициативе арендодателя в соответствии с порядком и правилами, установленными законодательством, и др.

Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Наряду с названными и иными видами оснований прекращения прав на землю и соответственно земельных правоотношений, законодатель устанавливает также основания ограничения прав на землю. Права на землю могут быть ограничены только по основаниям, установленным Кодексом и федеральными законами.

В РФ таковыми являются следующие:

а) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

б) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания. Путей миграции диких животных;

в) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в том же порядке, как и для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.