Понятие и предмет земельного права

Земля как объект правового регулирования имеет ряд существенных особенностей, которые потребовали разработки системы особых правил ее правового статуса. Новый Гражданский кодекс РФ по сути просто включил в предмет правового регулирования гражданского права земельные отношения: право собственности на землю, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, выкуп земли при изъятии ее для государственных или общественных нужд, земельные сервитуты и т. д., которые всегда регулировались земельным правом.

Для понимания предмета земельного права, важно уяснить значение термина «земля». В широком смысле – это вся планета, ее земная оболочка со всем содержимым. В узком значении – это поверхностный почвенный слой, представляющий собой объект земельных отношений. Отсутствие в законе четких указаний на этот счет долгое время приводило и все чаще приводит к различным спорам.

Предметом правового регулирования в земельном праве являются общественные отношения, которые регулируются правовыми нормами. В теоретическом и практическом плане термин и понятие земельного права употребляются, чаще всего, в смысле отрасли права, т.е. как система норм, «определяющих основания, порядок возникновения и реализации права собственности и иных вещных прав на землю, особенности земельного оборота, порядок и условия пользования землей и ее охраны как уникального и незаменимого природного объекта, а также порядок деятельности государственных органов по обеспечению рационального использования земли и ее охраны»^[53].

Специфика земельных отношений определяется тем, что земля занимает ключевые позиции среди других компонентов природы. Это обстоятельство определяет способы регулирования земельных отношений, несколько отличных от регулирования иных имущественных отношений. Государство устанавливает целую систему особых правил и запретов: земля признана особым объектом, основой жизни и деятельности народов, проживающих на ее территории, земельный участок может быть принудительно (и возмездно) изъят у любого пользователя или у любого собственника. Государство вправе вмешиваться в деятельность лиц, использующих землю способами, ухудшающими земельный участок и т. п.

Законом установлено строго целевое использование земли. Например, земля, предоставленная под выращивание сельскохозяйственных культур, не может быть пущена под строительство жилых, производственных и иных зданий и сооружений. В силу ограниченности земли закон не допускает скупки или приобретения земельных участков на основе других титулов собственности (землепользования, аренды и т. п.) без фактического их использования. В случае же неиспользования сельхозугодий свыше года, а не сельхозугодий свыше двух лет законом допускается принудительный выкуп или изъятие земли.

По юридической классификации земельный участок представляет собой недвижимый объект (это не относится к почвенному покрову земли, который снимается при переводе сельхозугодия под пространственную строительную площадку и применяется для рекультивации малопродуктивных земельных участков.)

Данное обстоятельство обусловило появление особого института земельного права – землеустройства. Оно предполагает отвод земельных участков в натуре на местности; внедрение проектов внутрихозяйственного землеустройства организаций по определенной системе расположения земельных угодий; установление на местности границ административно-территориальных образований; фиксацию и изменение черты населенных пунктов и т. п. Даже при наличии права на земельный участок запрещается использование этой земли до отвода ее границ соответствующей землеустроительной службой.

Земля – это био организм, содержащий в себе (почвенный покров) бесчисленное множество почвенной фауны, минеральных и органических веществ, находящихся в непрерывных биохимических реакциях друг с другом; под поверхностью земли находятся недра – пространство, содержащее полезные ископаемые, подземные воды и т.п.; на поверхности земли произрастает растительность (леса, нелесная растительность, посевы и т. п.), располагаются водоемы (реки, озера, болота и т. п.), где обитает сухопутная и водная фауна. Земля выполняет свою природную функцию в экосвязях со всеми ними, как и с атмосферным воздухом, наконец, с космосом (солнечная энергия).

В связи с этим правовое регулирование использования земли осуществляется нормами не только земельного права, но и права экологического. Кроме этого, земельно-правовое регулирование тесно переплетается с нормами конституционного права (установление границ субъектов федерации и муниципалитетов, что влечет появление на этих образованиях особенностей правового режима землепользования). С нормами административного права, определяющими правовой режим управления земельными ресурсами соответствующего административного уровня. С нормами финансового права, определяющими порядок налогообложения земельных участков; с нормами гражданского права, регулирующими использование зданий, сооружений и иных недвижимостей, связанных с земельными участками, и др.

В земельном праве установлен специальный учет земель по особой системе: земля учитывается только государственными органами и за государственный счет; учет осуществляется обязательно в натуральных показателях, т.е. истинная ценность земли документально обеспечена и надежно защищена от искажений, вызываемых инфляцией. Это обеспечивает возможность объективной денежной оценки земель; обоснованность налогообложения землепользователей и собственников земельных участков; применение санкций и взыскание убытков за причиненный ущерб.

Общий характер правового регулирования земельных отношений, с одной стороны, и бесконечная неоднородность земель – с другой, порождающая разнородные земельные отношения, потребовали установления различного правового режима земель, что и составляет основу сути земельного права.

Правовой режим земель по земельному законодательству дифференцируется, прежде всего, по категориям земель, где критерием служит основное целевое назначение этих земель. Земли подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земли специального назначения (промышленности, транспорта и т. п.). Категорирование, охватывающее весь земельный фонд, есть первое основание возникновения земельно-правового режима.

Поскольку категорирование земель осуществляется по главному целевому назначению, второе основание правового режима земельных участков можно определить как подразделение данных категорий на земельные угодья по непосредственному целевому назначению. Например, земли сельскохозяйственного назначения как земельная категория подразделяются на такие земельные угодья, как используемые для выращивания сельхоз культур (пашни, сенокосы, участки под плодово-ягодными насаждениями), на угодья, занятые под сельскохозяйственными производственными объектами (фермами, мастерскими, гаражами и т. п.). Между категориями земель и земельными угодьями существует соотношение, как между общим и частным, в результате чего на каждое земельное угодье распространяется как правовой режим категории земель, так и режим самого угодья.

Законодательство отграничивает предмет правового регулирования земельного права, (Земельный кодекс РФ, далее ЗКРФ) от предметов регулирования других смежных отраслей права и законодательства. Например, отношения по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, особо охраняемых природных территории и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации регулируются соответственно самостоятельными правовыми институтами, кодексами и специальными федеральными законами.

Что же касается земельных отношений, то к ним нормы вышеназванного специального законодательства применяются, только если эти отношения не урегулированы Земельным кодексом. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК РФ).