Метод валового рентного мультипликатора


Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

,

где

Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта;
ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор;
Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВДia - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
m - количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ВРМ

Аналог Цена продажи, у.е. ПВД, у.е. ВРМ
Объект оценки 150000*5,08 =762169 5+5,43+4,81 = 5,08
А 800000/160000 = 5,00
В 950000/175000 = 5,43
С 650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

,

где

Ккап -общий коэффициент капитализации;
ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта;
Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ЧОДia - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;
m - количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ОКК

Аналог Цена продажи, у.е. ЧОД, у.е. ОКК
Объект оценки 0,13
А несопоставим
В 0,08
С 35000(за истекший год) несопоставим
D 0,11

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объекта Объект оценки Объекты сопоставления  
 
ОС1 ОС2 ОС3 ОС4 ОС5  
Местоположение отл. хор. отл. отл. удовл. отл.  
Корректировка   5,00% - - 12,00% -  
Этажность квартиры 11/14 9/9 3/14 9/9 7/9 7/10  
Корректировка   7,00% - 7,00% - -  
Состояние объекта хор. отл. хор. отл. удовл. хор.  
Корректировка   -5,00% - -5,00% 3,00% -  
Площадь общая, м2 52,8 55,00 52,00 47,00 44,00 58,2  
Корректировка   -2,00% - 2,00% 3,00% -4,00%  
Площадь жилая, м2 29,4 38,00 30,00 30,00 28,5 31,1  
Корректировка   -5,00% - - - -  
Площадь кухня, м2 7,7 7,00 9,00 7,5 7,00 10,1  
Корректировка   - -2,00% - - -4,00%  
Лоджия + + + заст. заст. +  
Корректировка   - - -3,00% -3,00% -  
Цена квартиры, $   32000,00 29510,00 30600,00 26000,00 27936,00  
Корректировка суммарная   - -2,00% 1,00% 15,00% -8,00%  
Цена квартиры скорректированная, $ 29485,38 32000,00 28919,80 30906,00 29900,00 25701,12  

 



Дата добавления: 2016-05-31; просмотров: 1845;


Поиск по сайту:

Воспользовавшись поиском можно найти нужную информацию на сайте.

Поделитесь с друзьями:

Считаете данную информацию полезной, тогда расскажите друзьям в соц. сетях.
Poznayka.org - Познайка.Орг - 2016-2024 год. Материал предоставляется для ознакомительных и учебных целей.
Генерация страницы за: 0.008 сек.