Метод парных продаж
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Например
Известна следующая информация по рыночным продажам:
Факторы | Объекты | |||
Площадь, м2 | ||||
Сад | есть | есть | есть | Нет |
Гараж | есть | нет | есть | Нет |
Цена продажи, $ |
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сада.
3. Корректировку на наличие гаража.
Решение
Факторы | Объекты | |||||
Оцениваемый | ||||||
Площадь, м2 | ||||||
Корректировка | -13000 | -13000 | 1и3 | |||
Сад | нет | есть | есть | есть | нет | |
Корректировка | -3000 | -3000 | -3000 | 3и4 | ||
Гараж | есть | есть | нет | есть | нет | |
Корректировка | +2000 | +2000 | 1и2 | |||
Цена продажи, $ | ||||||
Суммарная корректировка | -3000 | -1000 | -16000 | -11000 | ||
Скорректированная цена |
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.
Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;
Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).
Тогда:
если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%
Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%
Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.
если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться
1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .
если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться
1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .
Дата добавления: 2016-05-31; просмотров: 2047;