Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель

Следует отличать распоряжение земельными участками от распоряжения земельными долями. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения*(323).

Земельные доли приобретались работниками колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий при реорганизации таких предприятий в соответствии с постановлениями Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" (в ред. от 06.03.1992)*(324), от 04.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" (в ред. от 03.08.1998)*(325). Право собственности на земельную долю возникало на основании решения органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации (постановление Правительства РФ от 01.02.1995 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев"*(326). В соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (в ред. от 25.01.1999)*(327) собственники земельных долей могли распоряжаться ими путем заключения сделок и передачи по наследству.

В настоящее время к сделкам с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственного назначения правила ГК применяются, если число участников общей собственности составляет не более пяти лиц (п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельхозземель). В этом случае участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, передать в доверительное управление, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом. При возмездном отчуждении доли должны соблюдаться правила ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки доли: продавец обязан известить остальных участников общей собственности о продаже доли с указанием цены.

Если участников общей собственности более пяти, дополнительно учитываются следующие особенности. Согласно п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельхозземель участник общей долевой собственности (без выдела земельного участка в счет земельной доли) вправе совершать только следующие сделки с долей:

- завещание;

- внесение в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей участок;

- передача в доверительное управление;

- продажа или дарение другому участнику общей долевой собственности;

- продажа или дарение сельскохозяйственной организации или гражданину - члену КФХ, использующим земельный участок.

При продаже доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену КФХ, использующим земельный участок, остальные участники общей собственности не имеют преимущественного права покупки - извещать их о намерении продать долю не требуется (п. 2 ст. 12 Закона об обороте сельхозземель).

Доверенности на совершение сделок с долями должны быть удостоверены нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления (п. 3 ст. 12 Закона об обороте сельхозземель).

Другим образом распорядиться земельной долей, в том числе продать не вышеуказанным, а иным лицам, можно только после выделения в счет доли соответствующего земельного участка*(328) (абз. 2 п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельхозземель).

Поскольку земельная доля - это не вещь, она не может быть передана в аренду (иное пользование). Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Закона об обороте сельхозземель, должны быть до 27 января 2011 г. приведены в соответствие с правилами ГК и п. 2 ст. 9 указанного Закона, установленными для заключения договоров аренды участков от имени всех участников общей долевой собственности. Выданные участниками общей собственности доверенности для совершения этих действий должны быть удостоверены нотариусом или должностным лицом органа местного самоуправления. До этого к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация этих договоров не требуется (ст. 16 Закона об обороте сельхозземель).

Выдел участка в счет земельной доли*(329). В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре из общего имущества. Порядок выдела земельной доли в натуре - в виде отдельного участка подробно регламентирован ст. 13 Закона об обороте сельхозземель и имеет следующие особенности.

Предельные размеры выделенных земельных участков должны соответствовать требованиям ст. 4 Закона об обороте сельхозземель.

Выделенные участки не должны быть меньше минимального размера, установленного законом субъекта РФ. Отдельно устанавливается минимальный размер для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель (п. 1 ст. 4 Закона об обороте сельхозземель).

Однако соблюдения минимального размера не требуется, если земельный участок:

- выделяется для ведения личного подсобного хозяйства или КФХ в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков с меньшей площадью, чем предельный минимальный размер (садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство и пр.);

- изымается, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд;

- формируется для перевода в другую категорию земель на основании акта выбора земельного участка для строительства;

- формируется для перевода в другую категорию земель на основании документов территориального планирования.

Выделяемый участок не должен превышать максимальной площади угодий, которые могут находиться в собственности одного лица на территории одного муниципального района (устанавливается законом субъекта РФ, но не менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий района, - п. 2 ст. 4 Закона об обороте сельхозземель). Если у собственника выделяемой земельной доли в собственности уже имеются сельскохозяйственные угодья на территории района, то их площадь учитывается в совокупности с выделяемым участком.

Местоположение и границы выделяемого участка могут определяться двумя способами.

1. Общим собранием участников долевой собственности определяется часть общего земельного участка (границы и местоположение), предназначенная для первоочередного выделения долей (п. 1.1, 1.2 ст. 14 Закона об обороте сельхозземель). Собственник земельной доли в пределах этой части выбирает местоположение выделяемого участка. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности (п. 2 ст. 13 Закона об обороте сельхозземель), т.е. без дополнительного решения общего собрания об утверждении границ и местоположения выделяемого участка.

2. Если общим собранием не определена часть участка для первоочередного выдела, то выдел осуществляется собственником земельной доли самостоятельно, но с обязательным извещением остальных сособственников либо письменно, либо посредством сообщения в средстве массовой информации, определенном субъектом РФ (п. 3 ст. 13 Закона об обороте сельхозземель). Извещение (сообщение) должны содержать:

- намерение выделить долю;

- местоположение предполагаемого к выделу участка;

- адрес и лицо, которому направляются обоснованные возражения по местоположению участка.

По общему правилу площадь выделяемого участка определяется по данным, указанным в правоустанавливающих документах на земельную долю. Однако площадь может быть увеличена или уменьшена в пределах кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, из которых выделяется участок (п. 3 ст. 13 Закона об обороте сельхозземель).

Если в течение 30 дней со дня извещения (публикации сообщения) не поступят возражения от остальных участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка считается согласованным. Споры о местоположении участка разрешаются с использованием согласительных процедур, определенных субъектами РФ, при недостижении соглашения - в суде. До вступления в силу Закона об обороте сельхозземель, если участники долевой собственности не достигали соглашения о выделе доли, решение могли принимать органы местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству (п. 9 Указа Президента РФ от 07.03.1996 N 337).

Определение долей и выдел их в натуре были запрещены для собственников земельных долей, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых проведена по особым условиям, предусмотренным п. 20-23, 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708.

Невостребованные земельные доли. Это земельные доли, собственники которых не распоряжались*(330) ими в течение трех лет с момента приобретения (п. 5 ст. 13 Закона об обороте сельхозземель). Невостребованные доли выделяются:

- путем образования отдельного земельного участка неиспользуемых земель и земель худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости - по решению субъекта РФ или муниципального образования в установленных законом субъекта РФ случаях;

- в виде части общего земельного участка площади, равной суммарной площади невостребованных долей, - по решению общего собрания участников общей долевой собственности.

Сообщение о невостребованных земельных долях и их собственниках публикуется в печатном органе, определенном субъектом РФ.

Однако с выделом участка права собственников невостребованных долей не прекращаются. Субъект РФ или определенное его законом муниципальное образование может приобрести право государственной или муниципальной собственности на основании решения суда.