Предоставление сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Особенности сделок с участками сельскохозяйственных земель

Предоставление сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Аренда. Участки предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК для целей, не связанных со строительством. При наличии двух и более заявлений право на заключение договора аренды приобретается на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 2 ст. 10 Закона об обороте сельхозземель).

В аренду могут быть переданы участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе участки, находящиеся в общей долевой собственности (п. 1 ст. 9 Закона об обороте сельхозземель).

Максимальный срок договора аренды определен федеральным законом - 49 лет, минимальный устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования переданных в аренду сельскохозяйственных угодий (п. 3 ст. 9 Закона об обороте сельхозземель). Площади арендуемых одним лицом участков не ограничиваются.

Приватизация. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 1 ст. 10 Закона об обороте сельхозземель).

Арендованный участок может быть приобретен в собственность по его рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ по истечении трех лет с момента заключения договора аренды (без торгов) при условии надлежащего использования. Решение о предоставлении участка в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи арендатором заявления в уполномоченный государственный или муниципальный орган (п. 4 ст. 10 Закона об обороте сельхозземель).

Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ, а если такой момент не установлен - то с 1 января 2004 г. (п. 4 ст. 1, 19.1 Закона об обороте сельхозземель).

Приватизация сельскохозяйственных земель иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, запрещена - данные лица могут обладать участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Закона об обороте сельхозземель).

Необходимо отметить, что сельскохозяйственные организации и граждане, ведущие КФХ, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования участками сельскохозяйственного назначения, обязаны переоформить его в общем порядке до 1 января 2012 г. - выкупить или взять в аренду. Выкуп сельскохозяйственных угодий осуществляется по цене, установленной законом субъекта РФ, но не более 20% кадастровой стоимости (п. 7 ст. 10 Закона об обороте сельхозземель).

Распоряжение земельными участками, находящимися в общей долевой собственности. Как и в случае общей долевой собственности на иное имущество, распоряжение участками сельскохозяйственных земель осуществляется по соглашению всех участников общей собственности (собственников земельных долей) (п. 2 ст. 14 Закона об обороте сельхозземель).

В соответствии с правилами гражданского законодательства договоры аренды, купли-продажи, иные договоры в отношении целого участка заключаются от имени всех участников общей собственности: договор подписывают либо все собственники земельных долей на этот участок, либо их представитель на основании доверенностей, удостоверенных нотариусом или должностным лицом органа местного самоуправления (п. 1 ст. 246 ГК, п. 2 ст. 9 Закона об обороте сельхозземель).

Не допускается заключение сделок одним или несколькими лицами даже по решению общего собрания. Решением общего собрания участников долевой собственности могут быть определены условия передачи общего земельного участка в аренду, уставный (складочный) капитал, доверительное управление (п. 1.2 ст. 14 Закона об обороте сельхозземель). При этом собрание правомочно, если на нем присутствовало не менее 20% от общего числа сособственников или сособственники, владеющие более 50% долей. Решение общего собрания оформляется протоколом, к которому прилагается список присутствовавших сособственников с указанием документов, удостоверяющих их права на землю. Протокол оформляется в трех экземплярах для хранения у председателя собрания, в органе местного самоуправления по месту нахождения участка, у лица, по инициативе которого созывалось собрание (сельскохозяйственная организация, использующая участок, или участник долевой собственности) (п. 1.1 ст. 14 Закона об обороте сельхозземель).

Если все участники общей собственности не достигнут соглашения о совершении сделки с целым участком, несогласные могут выделить земельный участок в счет своих долей (п. 2 ст. 14 Закона об обороте сельхозземель) и распоряжаться им по своему усмотрению, естественно, с соблюдением правил распоряжения общей собственностью.

В любом случае распорядиться можно только участком, прошедшим кадастровый учет (п. 1 ст. 9 Закона об обороте сельхозземель). Для частных земель максимальный срок договора аренды, так же как и для государственных и муниципальных, составляет 49 лет, минимальный устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования переданных в аренду сельскохозяйственных угодий (п. 3 ст. 9 Закона об обороте сельхозземель). Площади арендуемых одним лицом участков не ограничиваются.

Купля-продажа. Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки участка по цене, за которую он продается (за исключением продажи с публичных торгов) (ст. 8 Закона об обороте сельхозземель). Продавец участка сельскохозяйственного назначения обязан известить (под расписку или заказным письмом с уведомлением о вручении) высший исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления о намерении продать участок с указанием:

- цены;

- размера и местоположения участка;

- срока, до истечения которого должна быть осуществлена оплата (не более 90 дней).

Если субъект РФ или муниципальный район откажутся от покупки либо письменно не уведомят продавца о намерении приобрести участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. При намерении продать участок ниже заявленной цены или с иными существенными условиями договора, необходимо направить новое письменное извещение (п. 3 ст. 8 Закона об обороте сельхозземель).

В отличие от правил ГК сделка по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения с нарушением преимущественного права покупки ничтожна.

Земельные участки для ведения КФХ. Правовой режим данного имущества определяется ст. 257-259 ГК и Законом о КФХ*(321). Предоставленные для ведения КФХ или приобретенные на общие средства участки являются совместной собственностью членов КФХ, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК). Сделки по распоряжению имуществом осуществляются главой хозяйства, порядок распоряжения имуществом устанавливается соглашением членов КФХ (ст. 17 Закона о КФХ). При выходе одного из членов КФХ, а также в случае наследования имущества умершего члена КФХ участки разделу не подлежат, вышедший участник получает компенсацию (ст. 9 Закона о КФХ, п. 2 ст. 258 ГК). В остальных случаях участок делится по правилам, установленным земельным и гражданским законодательством*(322).