Изменение договора социального найма жилого помещения. Обмен жилыми помещениями.

Основания изменения жилищных правоотношений:

1. При вселении в жилое помещение членов семьи и других лиц (ст. 70 ЖК и ст. 679 (комм. наём) ГК );

2. При выбытии членов семьи нанимателя в случае смерти члена семьи или замене нанимателя (т.е. субъекта, ноне предмета – ст. 81 ЖК) или члена ЖСК (ст. 672; ст. 686 (комм) ГК;) или переезда его на другое место жительства.

3. При объединении пользователей квартиры в одну семью;

4. При разделе жилого помещения в ЖСК (ст. 127 ЖК);

5. При получении освободившегося в квартире жилого помещения;

6. При переводе жилого помещения на другой правовой режим (приватизация);

7. Наследование выморочного имущества (ст. 1151 ГК) – из частного ЖФ в социальный РФ, субъекта РФ или муниц. образования

(ПРИМ. Но это основания изменения именно жил. ПРАВООТНОШЕНИЙ! Изменение жилправоотношений при соц. найме – ст. 82 ЖК: 1. при объединении пользователей квартиры в одну семью; 2. по требованию дееспособного члена семьи о замене нанимателя – при выбытии первоначального. Поэтому и отвечать можно лишь эти два основания, хотя у Гаврилова перечислены все, но как изменения правоотношений.)

Изменение жилищного правоотношения при вселении в помещение членов семьи и других лиц. (ст. 70 ЖК). Изменения происходят в субъектном составе жилищного правоотношения.

Вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей можно с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, а вселить других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи – с согласия вышеперечисленных и наймодателя (!) Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менееучетной (!!!) нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детейне требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Изменение жилищного правоотношения при выбытии членов семьи. Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступления иных обстоятельств. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. (п.2 ст. 82 ЖК).

Выбытие члена семьи влечет изменения жилищного правоотношения лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменения в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предмете жилищного правоотношения. Так, наймодатель не может требовать от нанимателя переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель, слишком велика.

Изменение жилищного правоотношения при объединении пользователей в одну семью – п.1 ст. 82 ЖК. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Изменение жилищного правоотношения при получении освободившегося в квартире помещения. (чаще всего – для коммунальных квартир) Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире указанных граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. При отсутствии таковых, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. При отсутствии и таких - вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма иными лицами. То есть, если в коммун. квартире освобождается комната, то в первую очередь на нее имеют право лица, проживающие в этой же квартире и признанные(на момент освобождения комнаты) малоимущими и нуждающимися в жилье, либо если они могут быть признаны таковыми (т.е. лица не только малоимущ, но и жил. площадь которых меньше учетной нормы). Если таковых нет – то претендовать на освободившееся помещение могут лица, которые на текущий момент не признаны, но могут быть признаны малоимущ. и у которых общ. жил площадь меньше нормы предоставления. Если таковых тоже нет, то освободившееся жил. помещениепродается лицам, у которых жил площадь меньше нормы предоставления, но которые не малоимущие (потому и продается). Если таких тоже нет, то на освободившуюся площадь вселяют по соц. найму человека со стороны (не проживающего в этой кв.)