Договор аренды. Права и обязанности сторон.

Договор аренды – соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование,а арендатор обязуется уплачивать за это арендную плату.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Плоды, продукцияи доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются собственностью арендатора (ч. 2 ст. 606), (сравнить со ст. 136 ГК – там собственнику !!!).

Праву пользования арендатора присуще свойство следованияза вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупаэтого имущества. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Сторонамидоговора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, административно-территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет.

Предмет договора – любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.

Предмет договора аренды является единственным его существенным условием. При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор – незаключенным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений. При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире.

Форма договорааренды. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Ценадоговора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата. Арендная плата может выражаться в виде:

Ø Платежей в твердой сумме, вносимых периодически или единовременно

Ø Доли полученных при использовании арендованного имущества продукции, плодов или доходов

Ø Услуг, предоставляемых арендодателю

Ø Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду

Ø Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества

Ø Сочетания указанных видов

Ø Иные формы оплаты

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Виды договора аренды:

Ø Прокат (§ 2 Гл. 34 ГК)‏

Ø Аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа) (§ 3 Гл. 34 ГК)‏

Ø Аренда зданий и сооружений (Гл. 34 ГК)‏

Ø Аренда предприятий (§ 5 Гл. 34 ГК)‏

Ø Финансовая аренда (Лизинг) (§ 6 Гл. 34 ГК)‏

Права и обязанности сторон