Начало проекта реконструкции

Каждый проект реконструкции уникален, но есть много общих проблем, которые необходимо решить в начале большинства ремонтных работ.

Оценка экономической целесообразности и политических факторов. Проект должен иметь экономический смысл. Реконструкция, в результате которой стоимость здания значительно превысит стоимость его соседей, может оказаться нецелесообразной, по крайней мере, в жилищном строительстве, хотя для объектов с хорошим расположением могут быть оправданы более высокие лимиты расходов.

Для проектов по реставрации зданий должны быть доступны достаточные финансовые средства. Если проект основан на доходах от аренды или предполагает переоборудование кондоминиума, предварительная финансовая отчетность составляется до начала любых строительных работ.

Бюджеты на реконструкцию исторических сооружений должны включать расходы на соблюдение требований по сохранению исторического наследия. Даже если здание является просто знакомой достопримечательностью по соседству, любое изменение его внешнего вида, скорее всего, вызовет противодействие со стороны местных природоохранных организаций, которые могут предпочесть реставрацию.

Независимо от того, останется ли внешний вид здания прежним или нет, общественность может столкнуться с некоторым противодействием любым изменениям в заполняемости, основанным на изменениях в организации дорожного движения, использовании канализации и подобных факторах.

Бюджеты и графики реализации проекта должны отражать эти реалии. Владельцам и проектировщикам проектов реконструкции настоятельно рекомендуется информировать представителей общественности о планах реконструкции и налаживать с ними рабочие отношения. Чандлер дополнительно изучает социальные, экономические и политические последствия реконструкции зданий.

Оценка технического состояния. Прежде чем приступить к проектированию, многопрофильная команда, в которую входят архитекторы, инженеры-конструкторы, механики и электрики, как правило, проводит обследование состояния здания. Возможно, специализированным консультантам или испытательным агентствам потребуется провести дополнительные исследования на предмет асбеста и свинцовой краски. В ходе обследования участники проверяют, построено ли здание в целом в соответствии с первоначальной строительной документацией, если таковая имеется, или зарисовывают некоторые из замеченных элементов здания и отмечают их состояние.

Архитектурное обследование может включать в себя проверку или создание макета здания, а также проверку общего состояния крыши, окон, дверей, лифтов и отделки. Архитектор, проводящий инспекцию, обычно оценивает функциональность существующего оборудования здания и его соответствие требованиям ADA и другим нормативным актам, проверяет пути выхода на соответствие действующим нормам и проверяет состояние дверей и окон и их устойчивость к атмосферным воздействиям.

Механические и электрические обследования включают в себя общую проверку или исследование этих систем. Возможность повторного использования существующей механической системы зависит от многих факторов. Даже относительно неэффективную систему часто сохраняют, если она работает хорошо и если ее демонтаж повлечет за собой работы по удалению асбеста. (Во многих случаях асбест в существующей изоляции труб может быть относительно недорого изолирован на месте, а не подвергаться трудоемкому удалению.) Состояние существующей механической системы представляет определенный интерес для инженеров-строителей, поскольку для новой системы, как правило, требуются новые опоры для оборудования и достаточное количество отверстий в полу.

Структурное обследование, имеющее первостепенное значение для читателей этой книги, предназначено для оценки общего состояния конструкции здания и выявления любых дефектов. Эта работа требует определенного уровня любознательности, знания старых конструктивных систем и внимательности ума.

Слишком часто оценка технического состояния поручается младшим инженерам, в то время как все, что требуется, - это наметанный глаз опытного специалиста. Как правило, обследование конструкций начинается с крыши и продолжается до фундамента; оно включает в себя все видимые элементы крыши, пола и стен.

Многодисциплинарная работа по проектированию. Программа обеспечения соответствия кодексу включает в себя определение требований кодекса к конструктивным работам. Как обсуждалось в разделе 1.5, эти требования могут быть далеко не простыми. Для этого могут потребоваться некоторые обсуждения и согласование со строительными службами, иногда довольно длительные и требующие отступлений от местных правил застройки и зонирования.

Необходимо подготовить, по крайней мере, предварительный проект, который поможет в этих усилиях и проиллюстрирует предлагаемые решения по реконструкции. Чтобы сэкономить время, некоторые владельцы могут принять решение приступить к окончательному проектированию, надеясь, что в конечном итоге разрешение на строительство будет выдано.

В успешном проекте реконструкции здания вклад различных членов команды координируется путем проведения периодических совещаний по проекту. Некоторые примеры распространенных проблем с координацией включают в себя то, что проектировщик систем кондиционирования воздуха не проинформировал инженера-строителя о необходимости отверстий в полу для механических воздуховодов; инженер-строитель не проинформировал архитектора о необходимости новых поперечных креплений стен; и архитектор не предупредил инженера-строителя о предполагаемых отверстиях в сдвигаемых стенах. Чем раньше будут разрешены эти и многие другие потенциальные конфликты при координации, тем больше шансов завершить проект в рамках бюджета и по графику.