Понятие и виды обязательств по передаче имущества в пользование.

Обязательства по передаче имущества в пользование юридически оформляют самостоятельную группу экономических отношений товарообмена. Предметом таких отношений становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем.

Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т.е. носят договорный характер.

Данные обязательства имеют особый предмет, в качестве которого всегда выступаютиндивидуально определенные и не потребляемые вещи, подлежащие возврату первоначальному владельцу по истечении срока договора.

Такие обязательства предполагают срочный характер.

Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон.

Возмездные договоры по передаче имущества в пользование имеют ряд разновидностей. К разновидностям имущественного найма относятся договор проката и многие договоры аренды, а также договор найма гражданами жилых помещений для временного проживания, хозяйственная аренда, договор лизинга.

Договор имущественного найма (аренды).По договору имущественного найма (аренды) одна сторона (наймодатель, арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, арендатору) имущество во временное владение и пользование либо в пользование за плату, а последняя в свою очередь - своевременно вносить плату за использование этого имущества и возвратить его по истечении срока договора.

Этот договор относится к числу консенсуальных, возмездных и взаимных (двухсторонних). Закон предусматривает для него простую письменную форму.

В качественаймодаталей (арендодателей) могут выступать как собственники имущества, так и уполномоченные ими органы и организации (фонды, комитеты), а также юридические лица - субъекты прав полного хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом собственника.

В качественанимателя (арендатора) выступают как дееспособные граждане, так и юридические лица.

Предмет договора имущественного найма составляют индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату по окончании его срока действия.

Цель договора имущественного найма - самостоятельное использование имущества нанимателем (арендатором) для предпринимательских или потребительских нужд, т.о. наниматель самостоятельно и независимо от собственника или наймодателя использует переданное ему имущество.

Наниматель обязан использовать его в соответствии с условиями договора и целевым назначением вещи. Имущество поступает в пользование нанимателя.

Срок договора найма определяется по соглашению сторон. При этом аренда земли, зданий, оборудования и иного движимого имущества предполагается краткосрочной.

Допускается заключение договора имущественного наймабез указания срока, т.е. на неопределенный срок. О расторжении договора необходимо предупредить другую сторону не менее чем за три месяца. При наличии установленных законом предельных сроков для найма определенных видов имущества, договоры, заключенные без указания срока, считаются прекратившимися по истечении указанных сроков.

Содержание договора имущественного найма. Права и обязанности сторон носят взаимный характер. На наймодателе лежит обязанность по своевременной передаче имущества во владение и пользование нанимателя. При уклонении наймодателя от исполнения этой обязанности наниматель вправе требовать отобрания (изъятия) соответствующей вещи у наймодателя либо может расторгнуть договор со взысканием причиненных ему убытков.

Передаваемое внаем имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и своему назначению, т.е. быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды.

Наймодатель отвечает перед нанимателем за все недостатки, препятствующие пользованию нанятым имуществом, даже если он не знал о них при заключении договора. Он не отвечает лишь за те недостатки сданного внаем имущества, которые он прямо оговорил при заключении договора.

Наймодатель как собственник обязан производитькапитальный ремонт сданного внаем имущества. Такой ремонт служит интересам собственника. Он осуществляется за счетамортизационных отчислений со стоимости имущества. Обязанность капитального ремонта может быть возложена и на нанимателя.

Основной обязанностью нанимателя является своевременное внесение им наемной платы.Наемная (арендная) плата складывается из двух основных частей: амортизационных отчислений и части прибыли (дохода) от его использования в виде арендного процента. Размеры амортизационных отчислений и арендного процента устанавливаются договором с учетом распределения между сторонами обязанностей по ремонту арендованного имущества. При аренде некоторых видов государственного имущества могут централизованно устанавливаться предельные ставки арендной платы.

Арендная плата может быть как денежной, так и натуральной, а также смешанной. Условия и сроки ее перечисления определяются договором сторон, т.е. стороны сами определяют периодичность платежей.

Наниматель обязан использовать имущество в точном соответствии с договором и его назначением, не допуская необоснованного ухудшения. Ухудшение имущества по вине нанимателя является основанием для досрочного расторжения договора наймодателем. Наймодатель несет риск случайной гибели, порчи своего имущества. Арендатор сам определяет направление хозяйственной деятельности без вмешательства наймодателя.

Наниматель обязан за свой счет осуществлятьтекущий ремонт нанятого имущества, поддерживая его в исправном состоянии.

Наниматель обязан нести и иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной эксплуатацией. По окончании договора наниматель обязан возвратить наймодателю его имущество в состоянии, соответствующем нормальному износу или иным условиям договора. Размер износа определяется в соответствии с документацией, характером и целями использования имущества, а также согласно договору.

Особенности исполнения и прекращения договора имущественного найма (аренды). Арендатор в ходе использования нанятого имущества с обязательного согласия арендодателя может сдать имущество полностью или частично всубаренду (поднаем).При этом наниматель все равно полностью остается ответственным за исполнение своих обязанностей перед наймодателем, который не вступает ни в какие правоотношения с поднанимателем (субарендатором). Последний находится в отношениях только с нанимателем. Такое многостороннее правоотношение достаточно четко отмечается от перенайма, при котором происходит замена нанимателя другим лицом, т.е. перевод долга. Он тоже допускается лишь с согласия кредитора - наймодателя. Законом или договором могут устанавливаться случаи запрета сдачи арендованного имущества в поднаем.

Возможноизменение или дополнение условий договора аренды. Такой пересмотр допускается и по требованию одной из сторон. Наниматель (арендатор), надлежащим образом исполнявший обязанности по договору, после истечения его срока получает преимущественное право на возобновление договора с арендодаталем.

В ряде случаев аренда не прекращается с истечением срока договора. Если арендатор продолжает пользоваться нанятым имуществом при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.Важную особенность исполнения данных обязательств составляет:необходимость расчетов сторон при возврате арендованного имущества сулучшениями,произведенными арендатором в ходе его использования. Решение вопроса зависит во- первых, от характера самих улучшений; во-вторых, от наличия предварительного согласия наймодателя на такие улучшения его имущества. Произведенные арендатором улучшения имущества, отделимые без вреда для назначения и целостности вещи, признаются собственностью арендатора и должны быть оставлены у него. Аналогичные улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, требуют согласия арендодателя на их производство. Если такое согласие имелось, то по окончании договора арендатор вправе требовать соответствующей компенсации их стоимости. При отсутствии согласия стоимость неотделимых улучшений компенсации не подлежат.

Отделимые и неотделимые улучшения за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества во всех случаях считаются собственностью арендодателя и компенсации не подлежат.

Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества по договору, являются его собственностью. Лишь часть этой продукции или доходов он может передавать арендодателю в качестве определенной платы.

При возврате арендованного имущества по окончании срока действия договора арендатор обязан возместить арендодателю убытки.

При нарушении сторонами договора своих обязанностей допускается его досрочное расторжение по требованию заинтересованной стороны по суду.