Право собственности и иные вещные права на земельные участки.

По Конституции земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней.

Как объект права собственности и других вещных прав земля понимается в законодательстве как ее поверхность, почвенный покров, замкнутый водоем, находящиеся на ней лес и растения. Объектом права собственности на землю являются индивидуально определенные земельные участки.

Природа права собственности на земельный участок, природа сделок с землей - гражданско-правовая, хотя она испытывает влияние других отраслей природоресурсного законодательства - земельного, горного, водного, лесного и др.

Право собственности и другие вещные права на землю подчиняются тем же общим нормативно-правовым положениям, каким подчиняются вещные права на другие объекты. Содержание права собственности на землю, равно как и на другую недвижимость, представлено триединой формулой правомочий собственника - владения, пользования и распоряжения объектом.

Ряд принципов владения, пользования и распоряжения землей установлен Конституцией. Свобода осуществления права собственности на природные ресурсы не должна наносить ущерба окружающей среде. Второе условие, не нарушать права и законные интересы других лиц (граждан и юридических лиц), хотя и сформулировано применительно к природным ресурсам, имеет общий характер - адресуется оно каждому при осуществлении его субъективных прав и свобод.

Важно, чтобы собственник поступал правомерно, не нарушал права и законные интересы других участников экономического оборота.

Право собственности на земельный участок конкретизируется Земельным кодексом. Собственник для своих нужд вправе использовать находящиеся на его участке общераспространенные полезные ископаемые (песок, глина, торф, гравий, галька), возводить здания, строения, сооружения, строить мелиоративные системы, пруды. Если распространенные полезные ископаемые собственник участка может использовать, то на расположенные на участке многолетние насаждения он имеет право собственности. При этом не имеет значение, появилась ли эта растительность естественным образом или в результате его хозяйственной деятельности. Владеть, пользоваться и распоряжаться собственник обязан согласно с требованиями рекреационного законодательства и законодательства о растительном мире.

Распорядительное правомочие наделяет собственника правовой возможностью совершать с участком гражданско-правовые сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки, включая его в уставный капитал и др.) или иным образом распорядиться индивидуально определенным земельным участком по своему усмотрению.

Законодательство РФ предоставляет российским гражданам и юридическим лицам равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и в основном устанавливает равные ограничения и запреты.

Объектом гражданского оборота может быть только тот земельный участок, который прошел государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на этот участок.

Собственник земельного участка, равно как и собственники другой недвижимости, вправе истребовать его из чужого незаконного владения.

К вещным правам на землю также относится помимо права собственности на землю - право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, обладающие свойствами следования и абсолютной защиты. В их числе: и право хозяйственного ведения, и право оперативного управления государственных и муниципальных юридических лиц. Переход же права собственности на земельный участок к другому лицу не становится основанием для прекращения названных вещных прав на земельный участок. Защищаются эти права от их нарушения любым лицом.

Лица, имеющие в собственности земельные участки по основаниям, предусмотренным земельным законодательством, признаются их собственниками; специальные основания исключения земельных участков из оборота (или его ограничения) переданы в сферу земельного, равно как и другого природоресурсного законодательства.

Выделяют федеральную собственность на землю, собственность на землю субъектов РФ, муниципальных образований.

Государственная собственность на землю определяется по остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований. В основу разграничения государственной собственности на федеральную и собственность субъектов Российской Федерации, а также собственность муниципальных образований на землю положен принцип значения земель, а равно нахождение на земельных участках недвижимого имущества, относящегося к той или другой форме собственности.

В федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, а в муниципальной собственности - также принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации

К объектам федеральной государственной собственности на землю отнесены: особо охраняемые природные территории федерального значения; земельные участки, предоставляемые для обеспечения нужд обороны и безопасности страны; земельные участки, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, телевидения, радиовещания, информатики, промышленности, рекреационного и историко-культурного назначения; земли сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности; земли населенных пунктов; земли запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности.

Земля, находящаяся в федеральной собственности, не закрепленная за федеральными предприятиями и учреждениями, за другими юридическими лицами и гражданами, входит в состав государственной казны Российской Федерации.

Земля, находящаяся в собственности субъектов Российской Федерации - не закрепленная за предприятиями и учреждениями субъектов Российской Федерации, за другими юридическими лицами и гражданами, входит в состав государственной казны субъектов Российской Федерации.

В состав земель, принадлежащих на праве собственности субъекту Российской Федерации, включены все земли в пределах его административно-территориальной границы, кроме земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц, федеральной и муниципальной собственности. Управление и распоряжение этими землями осуществляется исполнительными органами субъекта Российской Федерации в порядке, установленном его земельным законодательством

К муниципальным относятся земли населенных пунктов в пределах границ муниципальных образований (городские, районные, поселковые, сельские), кроме городов федерального значения.

Управление и распоряжение землями, находящимися в собственности муниципальных образований, осуществляется органами местного самоуправления. Это земли в пределах городской (поселковой) черты, не переданные в собственность другим физическим и юридическим лицам.

Земельное законодательство, устанавливая основания исключения из оборота или его ограничения, при этом исходит из того, какими объектами недвижимости заняты участки, кто их владелец и какова категория земель.

Ограничения оборота земельных участков устанавливаются Земельным кодексом и федеральными законами. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, названных в одноименном законе. Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота этой категории земель, не допускается.

Изъятые из оборота земельные участки не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законом. В их числе: государственные природные заповедники и национальные парки, являющиеся федеральной собственностью.

То же касается земель, ограниченных в обороте, они не предоставляются в частную собственность. В их числе: занятые особо ценными объектами, включенными в Список всемирного наследия; историко-культурные заповедники, объекты археологического наследия.

Иностранцы и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации теми же правами, что и российские граждане, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Гражданское законодательство учитывает традиционно сложившееся в отечественном земельном праве использование участков с определенной целью. Целевое использование земель лежит в основе их деления на категории. Земельное законодательство, со своей стороны, принимает во внимание деление соответствующей территории (территории Российской Федерации, территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований), предусмотренное Градостроительным кодексом, на территориальные зоны.

И категория земель, и территориальная зона могут быть использованы строго по целевому назначению. Для каждой из них устанавливается свой правовой режим, со своим разрешенным использованием. При этом правовой режим категорий земель и территориальных зон определяется не только базовыми законами (Земельный кодекс, Градостроительный кодекс), но и специальными федеральными законами (Лесной кодекс, Водный кодекс).