Ведущий опыт управления недвижимостью в Москве и С.-Петербурге и регионах. Управление недвижимостью в Краснодарском крае и г.Краснодаре.

Управление коммерческой недвижимостью в южной и северной столице пошло по разным путям. В Москве укрепили позиции иностранные управляющие компании, а в Петербурге – отечественные, преимущественно, петербургские фирмы. Такая ситуация сложилось исторически [6].

В Москве строительство бизнес-центров класса “А” началось в середине 90-х годов за счет иностранных инвестиций. Такие объекты строились для зарубежных арендаторов, которые вплоть до 1998 года занимали 70% площадей в офисах высшей категории. Услуги по привлечению западных арендаторов оказывали тоже иностранцы, управлением и инжинирингом занимались зарубежные компании. В итоге рынок управляющих компаний Москвы начал формироваться именно за счет заграничных фирм. Для московского рынка УК характерна организация бизнес-процессов на основе аутсорсинга. Управляющие компании, организовывая работу на объекте, выбирают субподрядчиков.

В Петербурге к 1998 году были построены только три бизнес-центра класса “А”. Бизнес-центры строились российскими компаниями, преобладал класс В, причем их управлением на безальтернативной основе занимались отечественные игроки, которые появлялись на рынке и как самостоятельные структуры, и в рамках брокерских или строительных компаний. Для петербургского варианта характерно "полнофункциональное" управление, когда управляющая компания объединяет в себе и лизинговые, и фасилити-подразделения. Оптимизируя затраты собственника, УК создавали вертикально интегрированные структуры.

В управляющую компанию Санкт-Петербурга обычно входит и служба эксплуатации, и служба безопасности, и брокерский отдел. УК также выполняет услуги по юридическому и бухгалтерскому сопровождению. К моменту, когда инвесторы стали активно осваивать рынок Петербурга, в северной столице уже сформировался рынок управления с профессиональными специалистами, способными конкурировать с иностранными фирмами.

По уровню развития рынка коммерческой недвижимости Петербург отстает от Москвы на 2-3 года. Примерно на такой же срок отстает от петербургского рынок коммерческой недвижимости регионов. Соответственно, развитие коммерческой недвижимости регионов запаздывает по сравнению со столицей где-то на 5-6 лет. Таким образом, знание законов развития российского рынка, усвоенных на собственном опыте, помогает компаниям Москвы и Петербурга с большой точностью прогнозировать ситуацию на региональных рынках.

В крупных региональных центрах России рынок управления коммерческой недвижимостью развивается по иному пути. Пока рынки коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга приносили высокие дивиденды, инвесторы мало интересовались региональными рынками. Поэтому конкуренция в регионах была низкой. Однако по мере насыщения столичных рынков, возрастал интерес к российским городам-миллионникам. Если в двух российских столицах доходность объектов коммерческой недвижимости сегодня составляет в среднем 15-17%, то в регионах доходность достигает 25% годовых, а для особенно эффективных проектов и выше. В настоящее время в регионах можно наблюдать настоящий бум строительства торговых и офисных объектов, растет спрос на качественные площади. [22]

По причине неразвитости рынка понятие «управление недвижимостью» в регионах несколько утрировано, до недавнего времени управляющих компаний практически не существовало. Многие владельцы крупных объектов коммерческой недвижимости создают собственные управляющие компании, причем часто в ущерб доходности и качеству управления. Причиной этого является, как правило, позиция собственника, не позволяющая передать свое имущество в управление сторонней организации. В том случае, если собственник принимает решение о приглашении на объект профессиональной УК, в ее ведение попадают лишь вопросы, связанные с обслуживанием здания: техническая эксплуатация, охрана, клининг, организация питания, но не управление активами. С выходом на региональный рынок сильных местных девелоперов, а также столичных и иностранных игроков, строящих достойные здания, появилась потребность в профессиональном обслуживании строений.

Девелоперы и инвесторы коммерческой недвижимости, испытывая острую потребность в квалифицированных специалистах в области управления недвижимостью, привлекают к работе московские и петербургские УК. Увеличивающийся спрос на качественную недвижимость со стороны потребителей ведет к разработке новых проектов, которые нуждаются в профессиональном управлении. Кроме того, появление данных объектов приведет к обострению конкуренции. Как следствие, руководство существующих объектов постарается усилить свои позиции с помощью профессиональных консультантов.

Управление недвижимостью в понимании большинства региональных компаний - это поиск и привлечение арендаторов, взаимодействие с ними в течение срока действия их арендных договоров, техническая эксплуатация, клининг и охрана. Иногда в это понятие включается создание концепции или девелоперская деятельность.

В последнее время становится востребованной услуга по внешнему консалтингу. Во-первых, местные девелоперы, вкладывая средства в строительство торгового центра или офисного комплекса, стали чаще задумываться о рентабельности проекта. Соответственно, не имея опыта проработки грамотной идеологии проекта, они стремятся пригласить специалиста, знающего о маркетинговых исследованиях и успешных финансовых показателях. Кроме того, правильно составленный бизнес-план (в том числе и по эксплуатации) необходим и структурам, финансирующим проект, в качестве подтверждения, что он будет жизнеспособным, поэтому без профессионального консультанта тоже не обойтись. Вообще собственники в регионах сегодня готовы чаще привлекать специалистов из Москвы и Петербурга, поскольку понимают, что те прошли большой путь и знают законы развития российского рынка.

Основной спрос в регионах на услуги УК, по оценкам специалистов, исходит от собственников торговых центров, желающих поддерживать обслуживание на стандартно высоком уровне. Это крайне важно - ведь поддержание высоких стандартов гарантирует удовлетворенность покупателя ТЦ, а значит, высокую посещаемость, которая является главным условием заполняемости комплекса арендаторами. Собственники торговых комплексов чаще других заказывают и услуги по консалтингу при разработке концепции. Это объясняется тем, что сейчас в некоторых региональных центрах наблюдается ситуация, когда на одной площадке (например перекрестке дорог) строятся сразу несколько торговых центров одинаковой концепции. В условиях «перебора» объектов очевидно, что выиграет тот, кто предлагает арендатору/потребителю самую удачную концепцию. Продвинутые региональные девелоперы это понимают и стараются не экономить на привлечении экспертов.

Чаще столичных специалистов просят наладить бизнес-процесс - стандартизировать услуги, дать рекомендации, проконсультировать, чтобы впоследствии «карманная» структура собственника самостоятельно занялась обслуживанием офисных помещений - уборкой, технической эксплуатацией, охраной и т.д.

Как утверждают аналитики рынка недвижимости, в частности компания Becar Consulting [22], гипотетически столичные структуры УК готовы выходить на региональный рынок, но фактически этого не происходит: возможностью стороннего управления интересуются 2/3 собственников, а отдают объект в управление меньше 10%.

Популярна схема, когда местный девелопер или собственник приглашает на объект профессионального управляющего (например, из Москвы -Петербурга) для того, чтобы он возглавил «карманную» УК объекта. Приглашенный специалист набирает команду (или приходит сразу со своей) и налаживает схему управления объектом.

Относительная невостребованность внешних УК в офисном сегменте объясняется несколькими факторами. Прежде всего довольно много офисных площадей в новых зданиях выставляется на продажу. Соответственно, собственники понимая, что вот-вот проект будет реализован, не заинтересованы в услугах по внешнему управлению.

После этого как объект продан (чаще скольким собственникам, иногда поэтажно), новые владельцы предпочитают самостоятельно обслуживать свои площади. В данном случае нанимать профессионального управляющего на метраж, не превышающий 1 тыс. кв. м, нерентабельно, впрочем, как и создавать свою управляющую структуру. Здесь достаточно усилий уборщицы, сантехника и технического специалиста.

Однако утверждать, что офисный сегмент полностью забыт профессией УК, было бы несправедливо. Услуги внешнего управления востребованы среди собственников современных бизнес-центров, которые стремятся добиться максимально текучего денежного потока при сохранении стандарта обслуживания.

Основной задачей для любого управляющего является повышение капитализации объекта для его последующей перепродажи. Максимизация текущего денежного потока - лишь одно из средств решения этой задачи.

Проведенный анализ со всей убедительностью показывает, что управление недвижимым имуществом является сложным видом профессиональной деятельности. В настоящее время в России данная деятельность находится только на этапе становления, но можно не сомневаться, что ее ожидает большое будущее, учитывая масштабы нашей страны и количество самых разнообразных объектов недвижимого имущества, составляющих национальное богатство Российской Федерации.

Факторов, мешающих развитию регионального управления недвижимостью, пока еще немало [23]. Одной из серьезнейших проблем рынка является неподготовленность собственника. Объективной сложностью можно назвать недостаточную насыщенность региональных рынков качественными объектами недвижимости, которые нуждаются в профессиональном внешнем управлении. К этому можно добавить серьезный кадровый дефицит. Нет специалистов нужного уровня, поэтому руководителей проектов часто приходится приглашать из Москвы или Санкт-Петербурга.

Развитие региональных рынков тормозят проблемы, связанные с регулированием прав землепользования, застройки, регистрации прав собственности. Отсутствие региональной аналитики тоже не способствует цивилизованным отношениям. В регионах чаще всего не существует регулярных исследований рынка недвижимости, источники противоречивы. Невозможно определить, в какой мере им можно доверять, насколько качественно проводились исследования. Тем не менее специалисты уверены, что существующие проблемы со временем будут устранены.

На рынке недвижимости г.Краснодара достаточное количество крупных объектов, которые нуждаются в качественном, системном управлении. Среди них выделяются как крупные торговые, офисные, торгово-развлекательные центры, так и жилая и промышленная недвижимость. При этом действует несколько моделей, которые предполагают различную степень централизации функций управлений, а также различные организационно-правовые отношения.

Модель максимальной централизации функций управления объекта предполагает, что инициаторы проекта осуществляют управление объектом через свою, специально созданную фирму по управлению объектом, которая берет на себя реализацию всех общих услуг, начиная от секретарских услуг и заканчивая охраной и т.д. Иными словами, для управления создается не только фирма, управляющая объектом, но и фирмы, предоставляющие обеспечивающие и ключевые услуги. В этом варианте предполагается централизованное управление информационно-технологическими и информационными ресурсами, централизованное обеспечение мебелью, канцелярией, вычислительной техникой, т.е. централизация всех общих обеспечивающих функций для всех арендаторов.

Модель минимальной централизации функций управления предполагает создание только фирмы по управлению объектом, которая будет привлекать необходимое число нужных обслуживающих предприятий на основе контрактов.

В настоящее время на рынке недвижимости г. Краснодара действует около 13 организаций, которые позиционируют себя как управляющие компании. Среди них 90 % - это московские достаточно крупные компании.

Таким образом, в концепции сервейинга происходит смыкание теории управления недвижимостью с практикой управления. Разработка концепции сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего стратегическое планирование и планирование функциональных стратегий по развитию и использованию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом учитываются специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности, для чего в отношении каждого конкретного объекта недвижимости проводится целый блок юридических, технических, маркетинговых, экономических и управленческих экспертиз.

Комплексность проработки вопросов управления, системность в решении возникающих проблем, интегрированность предлагаемых решений, стратегическое видение перспектив будущего и ориентация на решение прикладных управленческих задач являются отличительными особенностями концепции сервейинга. Эти конкурентные преимущества отличают концепцию сервейинга от традиционного подхода к управлению недвижимостью, являясь залогом ее успешного применения.