Понятие внешнего износа объекта.
Внешний износ здания можно определить потерями дохода из-за внешних факторов[72] [73] [74]. Причинами возникновения внешнего износа могут служить – изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости, финансовых условий, законодательства…
Внешний износ определить сложно, так как не накоплено достаточно опыта и мало рыночных данных, позволяющих проследить изменение стоимости объекта под влиянием выше перечисленных внешних факторов.
Основным методом оценки внешнего износа является метод срока жизни здания, он основан на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Этот метод базируется на том, что эффективный возраст объекта, выраженный в процентах, отражает типичный срок его экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства объекта. Данная концепция отражена в формуле:
И / ПВС = ЭВ / СЭЖ (9)
Где И – износ, руб.
ЭВ – эффективный возраст строения, лет,
ПВС – полная восстановительная стоимость, руб.,
СЭЖ – срок экономической жизни объекта, лет.
Срок экономической жизни объекта – отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль. Ремонт и реконструкция увеличивают этот срок, а изменяющиеся вкусы населения и социально – экономическая обстановка – уменьшить.
Эффективный возраст здания – возраст объекта, определяемый исходя из его внешнего вида.
Хронологический возраст объекта – фактический возраст здания, т.е. количество лет, прошедших со дня ввода его в эксплуатацию.
Метод срока жизни основан на визуальном осмотре объекта, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика недвижимости.
Другой метод оценки объекта недвижимости называется метод сравнимых продаж. Он заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из объектов по следующему алгоритму[74]:
Определение износа недавно проданного аналога объекта методом сравнимых продаж |
↓
Расчет стоимости земельного участка (С з) |
↓
Определение стоимости улучшений с учетом износа (Су) Исключением стоимости земельного участка из цены продажи объекта (ЦП): Су = ЦП - Сз |
↓
Расчет стоимости нового строительства на дату оценки объекта (Снс) |
↓
Расчет накопленного строениями износа Ин= Снс - Су |
↓
Определение эффективного возраста объекта сравнения (ЭВ) |
↓
Определение среднегодового износа (Игод) в абсолютном выражении(руб.) Игод = Ин / ЭВ |
↓
Определение величины среднегодового износа в процентном выражении: И(%)= (100 ∙ Игод ) / Снс |
Следующим методом оценки объекта является затратный подход. Он наиболее эффективен при оценке новых объектов, готовых для перспективного использования. При этом производится анализ:
- оценки наилучшего и наиболее эффективного земельного участка. Так например при выборе строительства новых домов разной этажности возможна ситуация: малое количество этажей – мало дохода от проживающих в доме граждан и арендаторов, и низкие затраты на строительство данного объекта; много этажей – «недозагрузка» - большие эксплуатационные расходы. Поэтому необходимо перед проектированием определить оптимальное количество этажей, которое позволит получить типичную норму прибыли и компенсировать затраты на строительство и эксплуатацию.
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции, капитального ремонта;
- оценка объектов на малоактивных рынках, например, уникальные объекты продаются редко или вообще не продаются и единственным способом является способ затрат;
- оценка для целей страхования и налогообложения.
Дата добавления: 2020-11-18; просмотров: 458;