Понятие физического износа объекта эксплуатации.

Техническое состояние объекта управления или объекта эксплуатации по правилам и нормам эксплуатации характеризуется значениями физического и морального износа. Здесь необходимо отметить, что физический износ представляет собой утрату объектом первоначальных эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности) в результате воздействия природных факторов и процессов жизнедеятельности человека о которых говорилось выше.

Физический износ выражается соотношением стоимости необходимых ремонтных мероприятий к восстановленной стоимости конструктивного элемента или здания (в % или рублях). Он оценивается при визуальном осмотре или инструментальном контроле, методики которых приведены в ВСН-57-88 (р) (приложение № 2) (утвержденные положением по техническому обследованию жилых зданий, Минжилкомхоз РСФСР и приказом Госкомитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 6 июля 1988 №19), путем сравнения признаков износа с теми дефектами, которые соответствуют определенным значениям физического износа.

Перечень дефектов, являющихся признаками физического износа по каждому конструктивному элементу, приведен в табличной форме в ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа в жилых зданиях», (Приложение № 1).

Практический опыт строительства и эксплуатации объектов свидетельствует, что повреждения и выход из строя зданий и сооружений является следствием совместного воздействия многочисленных факторов, о которых говорилось выше. Анализируя повреждения (отказы) видно, что чаще всего они объясняются в жилых зданиях:

- нарушением герметичности стыков панелей, исполненных на недолговечных мастичных герметиках,

- в балочных конструкциях тем, что они наиболее сложно работают на растяжение при изгибе,

- каменных и бетонных конструкциях – низким их качеством, плохой защитой от разрушающих воздействий.

Повреждения начинаются в определенных, наиболее уязвимых, местах конструкций. Такими местами являются [7]:

- места сопряжения разных материалов и конструкций,

- места опирания конструкций,

- места ввода коммуникаций в сооружения,

- места сопряжения цоколя с отмосткой здания, грунтом.

Именно в перечисленных местах допускаются дефекты и начинаются повреждения. Допущенные дефекты в проектах и при строительстве в этих местах – узлах приводят к развитию повреждений и разрушению конструкций, поэтому важно, чтобы проектировщики, строители и эксплуатационники тщательно изучали опыт эксплуатации сооружений, выявляли характерно уязвимые места, а затем в проекте, в ходе строительства и эксплуатации предотвращали их уязвимость, т.е. высококачественно выполняли те или иные конструкции и узлы в проекте, на монтаже, при своевременном и тщательном ремонте.

Для этого эксплуатирующие организации проводят ранжирование дефектов[7]: статистику и классификацию причин, учитывают их частоту, производят распределение дефектов по их видам, опасности и времени, затратам труда и материальных расходов на их устранение…

Проектировщики и строители обязаны постоянно держать в поле зрения все уязвимые места, учитывая, что в каждом сооружении они специфические, исключать их уязвимость, а эксплуатационники – не принимать конструкции (места) с дефектами. Тогда, строительство будет бездефектным, а эксплуатация экономной.

Физический износ конструкций (Ф_к) [7] [25] [26] [30], имеющих различную степень физического износа на отдельных участках, определяется как средневзвешенное значение по формуле(2)

(2)

где Ф_i – физический износ участка конструкции или системы, %

Рi – размеры (длина или площадь) отдельного участка;

Рк- размеры всей конструкции;

n– число участков.

Физический износ здания в целом определяется по формуле(3):

(3)

где Фз – физический износ здания, %,

Ф_ki – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

li – доля восстановительной стоимости конструкции в восстановительной стоимости здания.

Износ строительных конструкций и инженерных систем, недоступных для осмотра, определяется по нормативным срокам службы элементов здания до их капитального ремонта. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов определяется в соответствии с ВСН 58-88(р).

В случаях, когда фактический срок службы приближается к полному нормативному сроку, а остаточный срок службы здания, определенный экспертным путем, превышает нормативный период, процент физического износа определяется отношением фактического срока службы к общему возможному сроку службы здания по оценке экспертов по формуле (4):

(4)

где Т₃ – фактический срок службы здания на момент обследования;

Т_ост.- возможный срок эксплуатации здания после обследования.

Физический износ можно классифицировать на устранимый и неустранимый. При оценке физического износа учитывают, что элементы объекта разделяются на две группы:

- долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

-быстроизнашиваемые: элементы со сроком службы меньше срока службы экономической жизни здания – крыши, трубы, окраска.

1.2.7.Понятие морального износа объекта.

Моральный износ— это снижение восстановительной стоимо­сти вследствие уменьшения затрат на воспроизводство или раз­ница в стоимости здания в период возведения и в текущий мо­мент (первая форма, или первый род морального износа) [7] [25] [31] [63] [74]. Мо­ральный износ зависит от научно-технического прогресса. Технологическое старение вызывает потребность в улучшении бла­гоустройства и модернизации инженерного оснащения зданий (вторая форма, или второй род морального износа). О мораль­ном износе можно говорить в том случае, когда появляются бо­лее современные материалы, элементы благоустройства здания (или квартиры) или техническое оборудование, которые повышают культурно-бытовой уровень проживающих и снижают зат­раты труда при эксплуатации здания. Появление эффективных строительных материалов, конструкций или более совершенных архитектурных и инженерных решений не приводит к «устаре­ванию дома» и нецелесообразности его дальнейшего использо­вания. Технический прогресс в области основных конструкций здания (фундаменты, стены, перекрытия, лестницы и др.) име­ет значение при их сооружении, но не обусловливает их мораль­ного износа. В жилых домах, находящихся в эксплуатации, эти конструкции не влияют непосредственно на уровень обслужи­вания жителей и на уровень труда, затрачиваемого на эксплуа­тацию зданий. Можно говорить о моральном износе тех элементов благоустройства, технического оборудования и частей здания, ко­торые создают более благоприятные условия проживающим или облегчают труд персонала эксплуатационных служб: появление более современного оснащения санитарных узлов в квартирах, газовой и электроаппаратуры, горячего водоснабжения, термо­регулирования отопления, внедрение труб и сантехоборудования из металлопластиковых материалов, использование более совер­шенных лакокрасочных покрытий, тепло- и звукоизолирующих отделочных материалов для перегородок, автоматического управ­ления лифтами и т.д. Такое техническое оборудование, усовер­шенствование, конструктивные элементы здания внедряются при проведении капитального ремонта, заменяя собой технически устаревшее, но вместе с тем и изношенное оборудование.

Таким образом, модернизация дома и преодоление его мораль­ного износа будут происходить не за счет его капитальных кон­струкций, что потребовало бы специальных ассигнований, а за счет конструктивных элементов с более короткими сроками служ­бы, которые при очередном капитальном ремонте будут восста­навливаться (заменяться) новыми, прогрессивными материалами и оборудованием.

Для первой формы морального износа обесценивание зданий рассчитывают по формуле(5):

(5)

С_м – стоимость морального износа первого рода;

М₁ – коэффициент, учитывающий отношение новой стоимости конструкции и инженерных систем к стоимости аналогичных старых зданий и инженерных систем;

С_пер — первоначальная стоимость зда­ния и инженерных систем, руб.

Для второй формы морального износа расходы на модерни­зацию здания С_мод (улучшение планировки, конструктивных решений и инженерного оборудования) подсчитываются по фор­мулам(6) ,(7):

(6)

где К - показатель второй формы морального износа, определяется расчетом (по стоимости затрат на приведение здания к требова­ниям действующих нормативов);

, (7)

где - показатели морального износа, зависящие от качества кон­структивных частей здания и планировки квартир, отсутствия элементов инженерного оборудования и изношенности инженерных сетей.

Общая величина морального износа С_мор определяется сум­мированием двух форм морального износа (8):

(8)

где и - моральные износы соответственно первого и второ­го рода, %.

Современные здания и сооружения повышенной этажности, с современным инженерным оборудованием требуют повышения эффективности затрат на содержание и ремонт, улучшения их качества, совершенствования организационных и управленческих систем.

На эксплуатационные организации возлагаются сложные организационно-технические задачи: длительное сохранение эксплуатационных качеств объектов управления, увеличение сроков службы конструкций между ремонтами, повышение качества выполнения ремонтно-строительных работ.

Для оценки общего износа объекта часто используют метод разбиения, который заключается в определении трех видов износа: физического и морального, с их разбиением на устранимые и не устранимые типы, а так же определение третьего вида - внешнего износа.