Оцінка вартості землі

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів:

• капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;

• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

• урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очіку­ваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з ура­хуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід - різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) - дохід, який можна отримати від землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами й прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід від землі визна­чається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами — землею та земельними поліп­шеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:

В_З = Д / к_кап

де В₃- вартість земельної ділянки;

Д - чистий операційний або рентний дохід;

K_кan - коефіцієнт капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

де Д. - очікуваний чистий операційний або рентний доход за і-й рік;

Р - поточна вартість реверсії (продажу в після прогнозному періоді);

п - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку Капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або кумулятивним способом як сума безризшеової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на .ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців. Основним принципом методу зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об'єктів інвестор не погодиться на при­даного об'єкту за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю.

При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земель­них ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

де Цзп_скор - скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;

Цзп_факт- фактична ціна продажу подібної земельної ділянки;

m - кількість факторів порівняння;

ДЦзn_j - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

• правовий режим земельної ділянки;

• цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

• умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

• дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);

• місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природнокліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економікопланувальних зонах згідно з містобудівною документацією);

• фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

• використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

За наявності великої кількості продажів подібних зе­мельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної Статистики.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (метод абстрагування), використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичною чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (або капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

В₃ = До-Вп,

де До - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земель­ної ділянки або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання;

Вп - витрати на земельні поліпшення.

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Даний метод доцільно використовувати для визначення ціни одиниці площі землі типових земельних ділянок, забудованих індивідуальними житловими будинками, дачами, котеджами.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

Розглянуті методи оцінки земельних ділянок мають і модифікації. Так, інтегрованим методичним підходом оцінки можна вважати метод залишку для землі, який ґрунтується на виділенні та капіталізації чистого операційного доходу Від використання земельної ділянки, що входить до складу нерухомого майна (земельна ділянка, будівлі та споруди), використання якого, в свою чергу, створює дохід для власника.

Для застосування методу залишку мають бути відомі:

• вартість будівель і споруд;

• чистий операційний доход, отриманий від використання землі, будівель і споруд;

• коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.

Розрахунки цим методом виконуються в декілька етапів:

1. Визначається доход, що отримується від використання будівель і споруд, як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд:

ЧОДбуд = Вбуд*ккап_буд

де В_6уд - поточна вартість будівель і споруд;

ЧОД_буд - чистий операційний доход, що приходиться на будівлі і споруди;

ккап_буд. - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

ккап_буд = k_пов ⁺ к_з,

де k_nge - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

k₃ - коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

2.Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

ЧОД₃ = ЧОД - ЧОД_6уд,

де ЧОД₃ - чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку;

ЧОД - загальний чистий операційний доход.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання землі:

Вз = ЧОДз / к_з

Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання.

Певною модифікацією метода прямої капіталізації є метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації, який ґрунтується на «пайовому» підході до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються в декілька етапів:

1. Приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість нерухомості поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовуються дані про Нормативні ціни землі та ціни на будівельні роботи.

2. Визначається середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації - коефіцієнт, який використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи зі структури вартості об'єкта, тобто розподілу на вартість землі та вартість будівель і споруд, за формулою:

де k_{KАП cp} - середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;

д_буд, д_з - частка будівель, споруд і земельної ділянки відповідно до загальної вартості.

3. Визначається вартість усього нерухомого майна методом капіталізації доходу:

В_НМ = ЧОД / к_КАПср

де В_нм - вартість усього нерухомого майна.

4. Вартість земельної ділянки розраховується за допомогою часткового коефіцієнта:

Вз = В_НМ * д_З

Коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатного для розбивки на окремі індивідуальні ділянки, використовується метод розбивки земельної ділянки. У процесі застосування методу виділяють наступні етапи:

1. визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок. Тут повинні враховуватися юридичні обмеження, фізичні вимоги, що стосуються розмірів, топографії,, якості ґрунтів;

2. розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів;

3. розраховуються витрати освоєння та витрати, пов'язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток;

4. складається графік освоєння та передбачування продажів;

5. визначаються величини виручки від продажу індивідуальних ділянок;

6. визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підприємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок;

7. визначається ставка дисконту;

8. дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.