Оцінка вартості будівель і споруд

У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.

Використання доходного підходу передбачає засто­сування таких основних методів:

• капіталізації доходів;

• дисконтованих грошових потоків.

Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу такі:

1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об'єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-якого інший типовий) рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як доход, який може бути отриманий від об'єкта нерухомого майна за умов його 100%-го використання без урахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об'єктів:

ПВД = SхС_о+Дін

де S - площа, що надається в оренду, м²;

С_а - орендна ставка за їм²;

Дін. - інші доходи від володіння об'єктом оцінки.

2. Розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при збиранні платежів (наприклад, при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).

3. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (В):

ДВД = ПВД -В

4. Розрахунок витрат, пов'язаних із нормальним функціонуванням об'єкта оцінки. Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:

• умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об'єкта - страхові збори, майнові податки);

• умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об'єкта та рівня наданих послуг - комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);

• витрати на заміщення (резерви, пов'язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.).

5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою:

ЧОД = ДВД - ОВ (за винятком амортизаційних відрахувань)

6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним із доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій та ін.).

7. Оцінка вартості об'єкта нерухомості (В_он) за формулою:

В_ОН = ЧОД / к_КАП

Метод дисконтованих грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу.

Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється в декілька етапів:

1. складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об'єктом оцінки;

2. розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо в дійсності продаж не планується;

3. розраховується ставка дисконту для оцінюваного об'єкта нерухомості на існуючому ринку;

4. здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей. Таким чином,

де В_ОН- вартість об'єкта нерухомості; Д - очікуваний доход від володіння об'єктом за і-й рік; Р - поточна вартість реверсії; п - період (у роках), для якого прогнозується отримання доходів від володіння об'єктом.

Вартість реверсії може визначатися:

а) шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року. Величина коефіцієнта капіталізації в такому випадку залежить від конкретних умов ринку аналогічних об'єктів;

б) з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в постпрогнозному періоді):

де Д_і+1 - очікуваний доход від володіння об'єктом за 1-й рік постпрогнозного періоду;

q - довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будівництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об'єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об'єкта не­рухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об'єктів на «пасивних» секторах ринку, страхування, оподатковування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт і т. ін.

Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:

1.оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка орендована, то її вартість не оцінюється);

2.оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки.

Відновлювальна вартість - вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об'єкта оцінки з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно-монтажних робіт, що й об'єкта оцінки.

Вартість заміщення - вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта з корисністю, еквівалентною корисності об'єкта оцінки, але з використанням сучасних матеріалів і відповідно до нових стандартів і планувальних рішень.

При визначенні вартості відновлення або заміщення використовуються такі основні методи:

• метод кошторисного розрахунку;

• метод питомих витрат на одиницю площі або об'єму;

• поелементний метод.

Метод кошторисного розрахунку передбачає складання кошторисної документації на будівництво об'єкта нерухомості з зазначенням переліку будівельно-монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну плату, матеріали, електро­енергію, інструменти, спеціальне оснащення і т.д., які повинні бути приведені до базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є первісна кошторисна документація на будівництво об'єкта. Якщо така документація відсутня, експерт-оцінювач може звернутися до послуг кошто­рисної організації, що розробить новий кошторис для об'єкта оцінки з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, будівельних нормативів і правил та іншої необхідної документації.

Для розрахунку відновлювальної вартості нерухомості методом питомих витрат на одиницю площі або об'єму розробляються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 м² площі або 1 м³ об'єму будівлі), які потім збільшуються на загальну площу або об'єм об'єкта оцінки. Норматив питомих витрат визначається на основі довідкових даних про витрати на будівництво аналогічних об'єктів.

Суть поелементного методу полягає в тому, що будівлі розби­ваються на окремі компоненти: фундамент, стіни та перегородки, перекриття, покрівля, підлога, прорізи, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування та ін. Оцінювачем збираються дані витрат на 1 м³,1 м²,1 погонний метр, і нормо-годину за кожним елементом. Потім підсумовуванням поелементних витрат розраховується загальна вартість об'єкта нерухомості;

3. оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного застарівання.

В оцінній діяльності під сукупним зносом розуміють втрати вартості об'єкта, викликані фізичним руйнуванням, функціональним застаріванням і різними зовнішніми фак­торами. При витратному підході знос використовується для урахування розходжень у характеристиках нового й оціню­ваного об'єкта нерухомості.

Фізичний знос - втрата вартості об'єкта нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних факторів, які спричи­няють скорочення життя та корисності об'єкта.

Фізичний знос може бути усуваним (якщо витрати на поточний ремонт об'єкта нерухомості менші за вартість, що додається до вартості об'єкта за рахунок його проведення) і неусуваним (якщо витрати на його усунення більші за вартість, що додається до вартості об'єкта за рахунок його усунення).

Фізичний знос усуваний розраховується на основі вартості витрат на проведення ремонтних робіт з його усунення. Фізичний знос неусуваний розраховується на основі залишко­вої вартості елементів власності, витрати на виправлення яких перевищують величину додавання до вартості майна за рахунок їхнього виправлення.

На практиці використовуються такі основні методи розрахунку фізичного зносу об'єктів нерухомості:

• експертний;

• вартісний;

• нормативний (бухгалтерський).

Використання експертного методу оцінки зносу перед­бачає, що експерт оглядає кожен елемент будівлі та на основі результатів огляду визначає процент зносу та його вартісну величину за кожним елементом.

Вартісній метод розрахунку використовується для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів будівель і споруд (фундаменту, стін, перекриттів і полягає у визначенні витрат на відтворення цих елементів будівель.

Нормативний (бухгалтерський) метод визначення фізич­ного зносу будівель передбачає використання діючих на момент оцінки норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів.

Функціональний знос - втрата вартості об'єкта неру­хомості, пов'язана з його невідповідністю сучасним стандартам з точки зору функціональної корисності (застаріла, архітектура, нераціональність планування, інженерного забезпечення і т. ін.).

Формою функціонального зносу є технологічне застарівання, під яким розуміють втрату вартості об'єкта, викликану змінами в технології, через які об'єкт стає більш дорогим в експлуатації.

Функціональний знос викликається, як правило, недо­ліками, що вимагають стйорення додаткових елементів в існуючому об'єкті нерухомості, заміни або модернізації окремих елементів нерухомого майна, наявністю «надполіпшень» (елементів, що вимагають ліквідації).

Функціональний знос, так само, як і фізичний, може бути усувним і неусувним.

До усувного функціонального зносу можна віднести від­новлення вбудованих шаф, водяних і газових лічильників, сантехнічного обладнання, покриття підлоги й ін. Критерієм усувності зносу є порівняння величини витрат на ремонт із ве­личиною додатково отриманої вартості. Величина усуваного функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з поновленими елементами та її ж вартістю на ту ж дату оцінки без поновлених елементів.

Неусуваний функціональний знос означає зменшення вартості будівлі під впливом факторів, пов'язаних як з надлишком, так і з бракуванням якісних характеристик будівлі. Таким чином, величина неусуваного функціонального зносу визначається шляхом капіталізації втрат орендної плати.

Зовнішній знос (економічне застарівання) - втрата вартості об'єкта нерухомості, викликана зовнішніми факторами, наприклад, скороченням ділової активності в районі розміщення об'єкта, діями місцевої адміністрації в напрямку посилення податкового тиску, змінами на ринку зайнятості, незручним розташуванням щодо транспортних магістралей, комунальних служб, об'єктів торгівлі і т. ін.

Способом виміру зовнішнього зносу є аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продаються два порів­нянних об'єкти, один з яких має ознаки зовнішнього впливу, іншій - ні). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу об'єкта оцінки.

Іншим способом виміру зовнішнього зносу є порівняння доходів від орендної плати двох об'єктів, аналогічних оціню­ваному, на один із яких здійснюється негативний вплив. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об'єктів буде характеризувати величину зовнішнього зносу.

Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці використовують наступні методи:

• метод «строку життя»;

• метод розбивки.

Сутність методу «строку життя» полягає в припущенні, що втрати вартості об'єкта за рахунок фізичних руйнувань, функціонального застарівання та різних зовнішніх факторів пропорційні його віку. У цьому зв'язку в оцінній практиці прийнято виділяти:

• термін фізичного життя об'єкта (С_ФЖ) - період часу, протягом якого об'єкт власності реально існує (від дати введення в експлуатацію і до моменту його руйнування);

• термін економічного життя об'єкта (С_ЕЖ) - період часу, протягом якого об'єкт власності додає вартість до сукупної вартості майна, враховуючи й отримання прибутку від його використання (від дати введення в експлуатацію і до того моменту, коли поліпшення перестають додавати вартість до сукупної вартості майна);

• ефективний вік об'єкта (В_еф) - вік «на скільки років виглядає об'єкт власності» з урахуванням його технічного стану, зовнішнього вигляду, дизайну й економічних факторів, що впливають на його вартість;

• термін економічного життя, що залишився, (Сзал) - період часу від дати оцінки до кінця економічного життя, тобто до дати, коли внесок об'єкта у сукупну вартість стає рівним нулю внаслідок старіння).

З урахуванням перелічених періодів у процесі експлуатації об'єкта нерухомості процент сукупного зносу у відновлювальній вартості (С3% ) розраховується за формулою:

СЗ_% = Веф / С_ЕЖ х 100%

Метод розбивки при визначенні величини сукупного зносу (СЗ) передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу: фізичного (усуваного та неусуваного, З_фіз), функціо­нального (усувного та неусуваного, З_фунікц), зовнішнього (3_зовн), та підсумовування результатів:

СЗ = З_фіз + З_функц + 3_зовн

4.визначення залишкової вартості будівель і споруд як різниці між відновлювальною вартістю (вартістю заміщення) та сукупним зносом;

5.визначення повної вартості об'єкта нерухомості шляхом додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки (за умов наявності майнових прав на нього).

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, та внесенні відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об'єктами-аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість останнього. Даний підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об'єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

• порівняння продажів;

• валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відпо­відно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Метод порівняння продажів включає такі етапи:

1. вивчення стану та тенденцій розвитку ринку нерухомості й особливо того сегмента, до якого належить об'єкт оцінки; виявлення об'єктів нерухомості, найбільш порівнянних з оцінюваним, які були продані недавно (не менше 3-5 порівнянних продажів), і збір інформації.

2. перевірка інформації про угоди. Цей етап припускає перевірку таких даних: мотивація угоди, ступінь інформованості учасників угоди, типовість умов фінансування, достатність часу експозиції об'єкта, наявність спеціальних умов продажу;

3. порівняння кожного об'єкта-аналога з об'єктом оцінки і внесення поправок у ціни продажів порівнянних об'єктів.

Процес такого порівняння включає два компоненти:

• елементи порівняння;

• одиниці порівняння.

Відповідно до класифікації Харрісона елементи порівняння - це:

• умови фінансування (розмір платежів за процентами, термін кредиту, величина та вартість закладеного майна);

• умови продажу (обставини, за яких продавець і покупець приймають свої рішення щодо продажу та придбання конкретного об'єкта нерухомості);

• ринкові умови (активність ринку, стадія життєвого циклу об'єкта та ринкового сегмента в цілому);

• місце розташування (район розміщення (житловий, діловий, промисловий і т. ін.), екологічна привабливість, ступінь розвитку транспортної інфраструктури та комунікацій);

• фізичні характеристики (фізичні параметри, якість будівництва й експлуатації, функціональна придатність).

Одиницями порівняння для нерухомості в оцінній практиці є, як правило, ціна одиниці виміру об'єктів (їм² жилої або загальної площі, 1 м³, 1 га, 1 фронтальний метр) або ціна за одиницю, яка приносить доход (наприклад, за одне місце автостоянки в гаражі, одне посадкове місце в спортивному комплексі, ресторані або театрі).

Поправками називаються коректування, які вводяться в ціну продажу об'єкта-аналога в процесі приведення його ціноутворююічих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкта.

Поправки можуть бути:

• процентні - застосовуються, коли важко визначити точні абсолютні величини поправок, наприклад, для врахування особливостей місця розташування, якості будівництва, умов фінансування або часу продажу об'єктів-аналогів і об'єкта оцінки. Такі поправки відносяться до ціни продажу аналога в цілому або ціни продажу його одиниці порівняння;

• грошові ~ пов'язані з Додатковими поліпшеннями об'єктів (наявністю ремонту, телефону, додаткових приміщень і т. д.) і враховуються в ціні об'єкта оцінки шляхом додавання або вирахування абсолютної величини поправки з ціни продажу порівнянного об'єкта нерухомості в цілому або ціни продажу його одиниці порівняння.

Для розрахунку поправок застосовують такі основні методи:

• аналіз парних продажів. Парним продажем називається продаж двох об'єктів, ідентичних майже в усьому, за винятком однієї характеристики. В основі його лежить наступне поло­ ження: якщо між двома порівнянними об'єктами є єдине розходження, то різниця в продажних цінах може бути віднесена до цього розходження. Об'єкти парного продажу зовсім не обов'язково повинні бути порівнянні з об'єктом і його аналогами;

• прямий аналіз характеристик. Суть його полягає в аналізі характеристик оцінюваного об'єкта й аналога. За допомогою прямого аналізу розраховується, наприклад, процентна поправка на знос, поправка на час продажу об'єкта, що фактично відбиває зміну купівельної спроможності валюти, в якій здійснювалися платежі за порівнянні об'єкти нерухомості. При цьому в ціни аналога вноситься процентна поправка, яка враховує індекс інфляції;

• регресійний аналіз. Суть його полягає в обробці значного обсягу ринкової інформації за порівнянними об'єктами за допомогою математико-статистичних методів та побудови багатофакторних лінійних і нелінійних моделей, які описують залежність вартості об'єктів нерухомості від різних змінних факторів;

• експертний метод розрахунку. Цей метод заснований на суб'єктивних уявленнях оцінювача про переваги та недоліки об'єкта оцінки порівняно з аналогом. Ці поправки завжди процентні і вносяться послідовно (перша процентна поправка помножується на ціну продажу порівнянного об'єкта, усі наступні поправки вносяться до кожної попередньої відкоректованої ціни). Наприклад, порядок внесення поправок, запропонований у роботі Харрісона, такий: склад майнових прав (розбіжності в юридичному статусі), фінансові умови, умови продажу, ринкові умови, місце розташування, фізичні характеристики об'єктів;

4. узгодження скоректованих цін об'єктів-аналогів і розрахунок остаточної величини ринкової вартості об'єкта нерухомості.

Приклад. Оцінити двоповерхову будівлю заводоуправління площею 400 м², що потребує косметичного ремонту. Аналогом було обрано двоповерхову офісну будівлю площею 350 м², у якій був зроблений косметичний ремонт. Ціна продажу аналога -250 000 грн. У базі даних були знайдені наступні дані по парних продажах (табл):

Інформація про об'єкти парних продажів

Рішення. Розрахуємо поправку на наявність косметичного ремонту. При цьому необхідно зіставити ціни одиниць порів­няння об'єктів із необхідним і проведеним косметичним ремонтом:

де Пр - поправка на проведений ремонт (в розрахунку на 1 м² площі);

В, - вартість об'єкта 1, грн.;

В₂ - вартість об'єкта 2, грн.;

S₁ - площа об'єкта 1, м²;

S₂ - площа об'єкта 2, м².

Пр = 80000/150 - 160000/200 = 533,3-800 = - 266,7 (грн.).

Поправка в даному випадку має від'ємний знак. Пояснюється це тим, що ціна аналога повинна бути зменшена на величину вартості проведеного косметичного ремонту.

Для визначення ймовірної вартості оцінюваного об'єкта скористаємося формулою:

В_ОН = (В_ан. / S_ан. - Пр)*Sо

де В_ан - вартість продажу аналога, грн.;

5_ан - площа аналога, м²;

S - площа оцінюваного об'єкта, м².

В_ОН = (250 000/350 - 266,7) х 400 = 179 046 (грн.)

Метод валового рентного мультиплікатора. Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни об'єкта до потенційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об'єкта нерухомості.

ВРМ =ПВД / Цан_.

де ВРМ - валовий рентний мультиплікатор;

Цан - ціна продажу аналога.

Застосування методу здійснюється в такій послідовності:

1. Підраховується ринковий рентний доход від об'єкта нерухомості, що оцінюється.

2. Розраховується валовий рентний мультиплікатор для об'єктів-аналогів.

3. Розраховується ймовірна вартість об'єкта оцінки за формулою:

В_ОН = ПВД_ОН х ВРМ,

де ПВД_ОН - потенційний валовий доход об'єкта нерухо­мості, що оцінюється.

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об'єктом оцінки та порівнянними об'єктами, тому що в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких уже враховані такі відмінності.