Розробка та укладання контрактів

Розробку контракту варто здійснювати відповідно до типового контракту і затвердженим «Положенням про підрядні контракти в будівництві України» яке включає наступні статті:

1. Визначення і терміни.

2. Предмет контракту.

3. Ціна предмета контракту.

4. Терміни виконання робіт.

5. Розрахунки і платежі.

6. Проектна документація.

7. Зміни проектної документації й обсягів робіт у процесі будівництва.

8. Будівельний майданчик.

9. Матеріально-технічне забезпечення.

10. Субпідрядні організації.

11. Страхування ризику.

12. Виконання робіт.

13. Контроль якості робіт, матеріалів і устаткування.

14. Робоча сила.

15. Здача і приймання робіт.

16. Гарантійні терміни експлуатації об'єкта.

17. Фінансові гарантії.

18. Матеріальна відповідальність і звільнення від неї.

19. Розгляд суперечок й арбітраж.

20. Призупинення робіт і розрив контракту.

Розглянемо основні моменти кожної статті:

1. Визначення і терміни.

У цій статті даються основні поняття і визначення термінів, що використовуються в тексті контракту з метою недопущення їхнього різного тлумачення.

2. Предмет контракту.

Визначає роботи і замовлення, передані Замовником на виконання їх Підрядчиком на умовах договору прийнятих останнім.

3. Ціна предмета контракту.

Визначається сторонами договірною ціною, прямою угодою або при проведенні торгів.

У залежності від виду контракту, для визначення ціни використовуються діючі нормативні документи, інформація про вартість раніше побудованих об'єктів, розрахунки кошторисної вартості по проекту, ТЕО, прейскуранти на готову будівельну продукцію і т.д.

4. Терміни виконання робіт.

Визначаються контрактом конкретними датами початку, і закінчення робіт і просто тривалістю, наприклад, 10 місяців або в такій формі – початок не пізніше 1-го липня і не більш 10 місяців. При встановленні термінів варто використовувати існуючі нормативи і закордонний досвід. Початок робіт оформляється двостороннім актом.

5. Розрахунки і платежі.

Розрахунки і платежі за виконані роботи повинні здійснюватися безперервно і вчасно.

Сторони самостійно встановлюють контрактом порядок, терміни й умови платежів і розрахунків за виконані роботи.

Проміжні платежі здійснюються у встановлений термін, наприклад, протягом 5-ти днів після представлення Підрядчиком Замовникові актів виконаних робіт, підписаних сторонами.

Проміжні платежі, з урахуванням авансів здійснюються в розмірі до 95% від договірної ціни. Інші 5% оплачуються Замовником після підписання акта приймання об'єкта в експлуатацію і виконання гарантій Підрядчиком протягом 15 днів.

Під час підписання контракту Замовник за 30 днів до початку робіт перелічує Підрядчикові аванс, розмір якого, терміни й умови, порядок заліку визначаються сторонами. Розмір авансу може бути до 30% від річного обсягу робіт, але не менше місячним, обумовленим календарним планом.

6. Проектна документація.

Обсяг проектної документації, її склад і терміни передачі Підрядчикові передбачаються графіком, що є додатком до контракту. Передана робоча документація підписується Замовником у провадження робіт.

7. Зміни проектної документації й обсягів робіт у процесі будівництва.

Такі зміни має право вносити Замовник, які зобов'язаний прийняти Підрядчик, якщо він має можливість їх виконати, і вони були видані в обумовлений термін контрактом. Роботи, які Генпідрядник не може виконати Замовник може передати їх іншому виконавцеві, який повинен узгодити з Підрядчиком питання спільного виконання робіт.

Внесені Замовником доповнення і зміни оформляються письмово з повною компенсацією вартості цих робіт і інших витрат, а також по перегляду термінів будівництва.

8. Будівельний майданчик.

Вибір будівельного майданчика, її передача Підрядчикові, забезпечення доступу для виконання робіт лежить на обов'язку Замовника. Крім цього Замовник передає Підрядчикові геодезичну основу і всілякі допуски, у тому числі по фронтах робіт.

Площадка для будівництва передається по акту, що є додатком до контракту.

9. Матеріально-технічне забезпечення.

Матеріально-технічне забезпечення і його порядок визначається сторонами при укладанні контракту. Також сторони визначають порядок приймання розвантаження, складування і подачу на будмайданчик МТР, контроль за їх якістю і комплектністю.

Перелік і обсяги матеріально-технічних ресурсів і устаткування, які поставляє Замовник, терміни їхньої передачі визначаються графіком, який є додатком до контракту.

Підрядчик має право власності на МТР, що знаходяться на будівельному майданчику, але не оплачені Замовником і несе ризик випадкової їхньої втрати і псування, до моменту здачі об'єкта в експлуатацію. При консервації об'єкта Підрядчик вправі зажадати їхній оплату у випадку неможливості їхнього використання на інших об'єктах.

10. Субпідрядні організації.

До спеціалізованих робіт Генпідрядник може залучити Субпідрядників і здійснювати координацію їхньої діяльності. Субпідрядники можуть залучатися Генпідрядником для укладання контракту з Замовником. Контракти, як правило, в основному укладаються між Генпідрядником і Субпідрядником. В окремих випадках Замовник може укладати прямі контракти із Субпідрядником.

Приймання робіт і їхню оплату, що виконуються Субпідрядником за договором з Генпідрядником здійснює останній.

Розрахунки за виконані роботи здійснюється між Субпідрядником і Генпідрядником на підставі погодженої між ними договірної ціни.

Оплата робіт і перерахування авансів Субпідрядникові за узгодженням з Генпідрядником може здійснюватися Замовником на основі документів, підписаних Підрядчиком

11. Страхування ризику.

Ризики в контракті визначаються сторонами. Страхуються майнові інтереси учасників, у тому числі ризики:

- виникаючі при транспортуванні матеріальних ресурсів і устаткування до будівельного майданчика;

- зв'язані зі збереженням виконаних робіт і матеріальних цінностей, що знаходяться на будівельному майданчику від вогню і стихійних лих;

- виникаючі відповідно до законів про охорону праці й інші.

12. Виконання робіт.

Генпідрядник зобов'язаний виконувати роботи відповідно до проектної документації і дотриманням правил і графіків провадження робіт. Технічний контроль якості СМР, обсягів і вартості об'єкта здійснює Замовник.

Для оперативного рішення технічних питань сторони призначають повноважних представників і в писемній формі інформують один одного коло їхніх дій.

Ведення усієї виконавчої документації, у тому числі журналу провадження робіт, входить в обов'язок Підрядчика.

13. Контроль якості робіт, матеріалів і устаткування.

Контроль якості робіт, матеріалів, устаткування, порядок його здійснення визначаються сторонами.

Оформлення різних допусків і іншої документації в тому числі для виконання робіт у зоні повітряних ліній електропередачі і ліній зв'язку; у чорті діючих залізничних колій і проходження підземних комунікацій, розташованих на будівельному майданчику; користування Генпідрядником електроенергією, газом, водою, парою від діючих комунікацій відповідно до проекту організації будівництва входить в обов'язку замовника.

14. Робоча сила.

Забезпечення кваліфікованими робочими й інженерно-технічними фахівцями споруджуваного об'єкта при виконанні робіт, визначених контрактом лежить на обов'язку сторін.

Свої обов'язки сторони визначають також у питаннях забезпечення працюючим транспортом, харчування, водою, медичним обслуговуванням, гуртожитками, страхуванням і т.д. Обсяг цих послуг, і терміни їхнього надання визначаються контрактом.

Підрядчик несе відповідальність за технологічну і виробничу дисципліну на споруджуваному об'єкті.

15. Здача і приймання робіт.

Приймання виконаних обсягів робіт і конструктивів здійснюється Замовником щомісяця по актах приймання виконаних робіт, оформленими підписами уповноважених представників від Замовника і Підрядчика.

Здавання-прийняття об'єкта в експлуатацію здійснюється після письмового повідомлення Підрядчиком Замовника про закінчення всіх передбачених проектом робіт з акта, підписання якого означає момент передачі об'єкта у власність Замовника.

У процесі здавання-прийняття об'єкта сторони перевіряють відповідність виконаних робіт, умовам контракту, визначають претензії замовника і терміни їхнього усунення, що прикладаються до акта. Якщо вони не зафіксовані в акті, Замовник утрачає право на розгляд їх в арбітражі. При істотних недоробках, що впливають на експлуатацію, об'єкт до їхнього усунення прийманням не здійснюється.

16. Гарантійні терміни експлуатації об'єкта.

Підрядчик зобов'язаний гарантувати якість і надійність виконаних робіт і застосовуваних матеріальних ресурсів. Терміни гарантії встановлюється спільним рішення Підрядчика і Замовника. Якщо в період гарантійної експлуатації об'єкта виявляються дефекти з вини Підрядчика, що заважають нормальної експлуатації, останній зобов'язаний усунути них за свій рахунок у встановлений термін.

При відмовленні Підрядчика від усунення виявлених по його провині дефектів і складання акта Замовник має право призначити кваліфіковану експертизу, по акту якої Замовник може звернутися в арбітражний суд.

Підрядчик не несе відповідальність при виявленні дефектів, зв'язаних у прорахунку технічної документації, низькою якістю матеріалів і устаткування, що поставляються Замовником, а також неправильної експлуатації об'єкта.

17. Фінансові гарантії.

Для захисту своїх інтересів сторони визначають у контракті свої гарантії.

Підрядчик дає фінансову гарантію у виді грошової застави, яка перелічується разовим платежем Замовникові або утримується із сум проміжних платежів за виконані роботи. Розмір застави може складати 5% від договірної ціни. Застава вноситься на випадок банкрутства Підрядчика, а також для виконання їм гарантій даних при введенні об'єкта в експлуатацію. У випадку невиконання даних гарантій Підрядчиком, Замовник має право для їхнього виконання залучити сторонні організації. Суми, що залишилися, після виконання гарантій перелічуються Підрядчикові після здачі об'єкта в експлуатацію.

Крім застави, гарантії Підрядчика за визначену плату може давати поручитель (банки, страхова компанія) з висновком тристороннього договору.

Гарантії Замовника (інвестора) фінансових можливостях у формі доручень може давати банки, страхова компанія і т.д., що здійснюють розрахунки і платежі з Генпідрядником.

18. Матеріальна відповідальність і звільнення від неї.

Під час будівництва і до передачі закінчених робіт Замовникові Підрядчик несе матеріальну відповідальність за: схоронність незавершеного виробництва; порушення договірних зобов'язань по термінах будівництва; недоробки, виявлені при здачі об'єкта в експлуатацію; використання неякісних матеріалів і несвоєчасну передачу виробничих площ і фундаментів під монтаж устаткування і т.д.

Замовник несе відповідальність за несвоєчасну і неякісну передачу технічної документації, будівельного майданчика, устаткування, різних допусків і т.д. передбачених контрактом.

Для посилення матеріальної відповідальності сторін за виконання договірних зобов'язань передбачаються штрафні санкції їхній вибір є правом сторін. Такими санкціями можуть бути, наприклад, за несвоєчасну здачу об'єкта – 0,05% від договірної ціни в перші 2 місяці і 0,01% у наступні, але не більш 10% від вартості робіт.

Крім пред'явлення санкцій, потерпіла сторона має право на компенсацію всіх збитків викликаних невиконанням договірних зобов'язань.

19. Розгляд суперечок й арбітраж.

У випадку, якщо винувата сторона не оплачує претензію потерпілої сторони, остання може звернутися до послуг незацікавленій консалтинговій фірмі або в арбітражний суд для примусового стягнення.

20. Призупинення робіт і розрив контракту.

Сторони повинні вживати заходів до виконання прийнятих зобов'язань відповідно до контракту, як у цілому, так і по окремих позиціях. Виниклі непогодженості у виконанні зобов'язань повинні розмішатися шляхом переговорів у встановлений термін контрактом.

Припинення робіт і розрив контракту може бути крайньою мірою і підтверджуватися письмовим повідомленням.

Замовник має право на розрив контракту в наступних випадках:

- при відсутності засобів у Замовника й у випадку банкрутства;

- через нездоланну силу, недоцільності інвестування проекту, у зв'язку з обставинами, що змінилися, а також за рішенням контролюючих органів;

- невиконання Підрядчиком договірних зобов'язань, наприклад, при зриві термінів виконання робіт до 3-х місяців, грубим порушенням правил і норм і т.д.;

- банкрутстві Підрядчика й в інших передбачених контрактом.

Розрив контракту з ініціативи Підрядчика передбачається при:

- невиконання Замовником зобов'язань контракту, наприклад, протягом 3-х місяців у частині передачі площадки, документації, устаткування та інше, що приводить до ненормальної діяльності Підрядчика;

- несплаті Замовником, наприклад, протягом 3-х місяців виконаних робіт і в інших передбачених випадках контрактом.

Оформлення контракту повинне відбуватися в наступному порядку:

- проект контракту розробляється Замовником, підписується, скріплюється печаткою і направляється Підрядчикові на розгляд;

- Підрядчик розглядає проект контракту і при відсутність розбіжностей підписує його і направляє Замовникові. У випадку розбіжностей складається протокол розбіжностей, що разом із проектом контракту направляється Замовникові;

- на підставі переговорів і при особистій зустрічі складається протокол узгодження. Якщо сторони прийшли до згоди договір вважається укладанним, у противному випадку – невідбувшимся.

Питання для самоперевірки

Які види контрактів застосовуються на стадії будівництва?

1. Проектно-будівельний контракт і його переваги.

2. Керувально-будівельний контракт і його характеристика.

3. У чому полягає зміст виду контракту «під ключ»?

4. Основні принципи розробки і укладання контрактів.

5. Яка підготовча робота проводиться для укладання контракту?

6. Склад протоколу намірів.

7. Яка документація розробляється для укладання контракту?

8. Яка ціна проекту узгоджується між Підрядчиком і Замовником і на підставі яких документів?

9. У яких випадках може змінитися договірна ціна?

10. Які обов'язки Підрядчика включаються в проект контракту?

11. Які обов'язки Замовника включаються в проект контракту?

12. У яких випадках переглядаються терміни провадження робіт?

13. Як здійснюються платежі і розрахунки за виконання роботи.

14. На підставі, яких документів Підрядчик здійснює провадження робіт, і які документи при цьому виконує?

15. Як здійснюється здача і приймання робіт?

16. Які ризики підлягають страхуванню?

17. Які гарантії дає Підрядчик і Замовник?

18. Матеріальна і майнова відповідальність Підрядчика і Замовника і вирішення суперечок.

19. Призупинення робіт і розрив контракту.

20. Порядок укладання контракту.