Возмещение убытков, причиненных правомерными действиями.

Возмещению убытков в Земельном кодексе посвящены несколько статей: 57, 57.1, п. 2 ст. 61, 62 и 76 соответствующих глав ЗК РФ. Сразу же возникает вопрос, в чем различия их содержания?

В п.2 ст. 61 речь идет об убытках, вызванных решениями органов исполнительной власти и местного самоуправления, признанных судом недействительными, в статье 62 речь идет об убытках, причиненных нарушениями земельных прав, ст. 76 гарантирует возмещение убытков, причиненных земельными и экологическими правонарушениями по соответствующим статьям Уголовного кодекса РФ и Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ).

В данном разделе речь пойдет о ст. 57 и 57.1, посвященным вопросам возмещения убытков, причиненных, как правило, правомерно, т. е. в силу действующего закона.

Название образуемой этими статьями Главы VIII Земельного кодекса трижды изменялось в последние годы. Вначале она называлась «Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд», затем просто «Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд», но когда появилась Глава VII-1, целиком посвященная этому вопросу, глава получила нынешнее название «Возмещение убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости».

Статья 57 этой главы перечисляет теперь следующие основания для возмещения убытков, включая упущенную выгоду:

– ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц;

– ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

– ограничение прав собственников расположенных на земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, лиц, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, режим которых не допускает размещение данных объектов;

– изменение целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

Возмещение убытков собственникам земельных участков осуществляется за счет лиц, в пользу которых ограничиваются права, а при отсутствии таких лиц – за счет соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также за счет лиц, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон, что повлекло ограничение прав или ухудшение качества земель.

Убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов.

Порядок возмещения убытков регулируется Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 2621. Как сказано в названных Правилах, основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков являются:

– соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

– акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

– акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

– решение суда.

Применительно к рассматриваемым отношениям проиллюстрируем возмещение реального ущерба и упущенной выгоды на примере с ухудшением плодородия земель сельскохозяйственного назначения в результате деятельности расположенного поблизости предприятия. В данном случае в качестве реального ущерба компенсации будут подлежать затраты на приведение качества земельного участка в первоначальное состояние, а упущенная выгода будет компенсироваться в виде недополученного дохода, выраженного в уменьшении объемов произведенной продукции в силу ухудшения плодородия земли на период до полного восстановления нарушенных свойств земельного участка.

Временное занятие земельных участков может иметь место, например, при временной передаче земельного участка в аренду для изыскательских работ. Проведение изыскательских работ, как правило, приводит к существенному нарушению свойств земельного участка. Арендатор земельного участка в соответствии с договором аренды обязан привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

Когда определяется размер убытков, причиненных собственникам земельных участков в результате ограничения их прав, то принимаются во внимание разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений; убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав. При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их земельных прав, учитываются убытки, которые эти лица несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

Возмещение убытков, причиненных ограничением прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных статьей 57.1 настоящего Кодекса.

Основная специфика таких зон заключается в ограничениях, которые они накладывают на земельные участки и строения, попадающие в эту зону. Ограничения условно можно разделить на два вида:

• связанные со строительством (строительство запрещено вовсе / запрещено строительство определенных объектов / строительство допускается по согласованию с лицом, в интересах которого установлена ЗОУИТ – зона с особыми условиями использования территории);

• запрещающие использование земельного участка или определенные виды деятельности (например, в охранной зоне железной дороги нельзя проводить земельные работы).

Появление ЗОУИТ практически всегда влечет негативные последствия для владельцев земли и недвижимости, попавших в такую зону.

Чтобы компенсировать собственнику земли и недвижимости, попавших в ЗОУИТ, негативные последствия, закон предусмотрел два механизма.

Первый механизм – возмещение убытков (ст. 57.1 ЗК РФ):

• связанных со сносом недвижимости, приведением ее параметров в соответствие с ограничениями, с переездом;

• связанных с изменением стоимости имущества;

• возникших из-за невозможности исполнять обязательства перед третьими лицами.

Убытки можно было потребовать и до изменений в Земельном кодексе, однако широкого распространения этот механизм не получил.

Второй механизм – выкуп земельного участка (п. 7,8 ст. 107 ЗК РФ) – появился в августе 2018 года:

• собственник вправе потребовать от лица или органа, в чью пользу установлена ЗОУИТ, выкупа недвижимости. Цена выкупа определяется на дату до установления ЗОУИТ;

• если недвижимость принадлежит лицу на каком-то ином праве, правообладатель может потребовать возмещения за прекращение прав.

Ст. 57.1

2. Убытки возмещаются: 1) гражданам и юридическим лицам – собственникам земельных участков; 2) арендаторам земельных участков, землепользователям и землевладельцам, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 3) публично-правовым образованиям, органы государственной власти или органы местного самоуправления которых осуществляют полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в случае включения в границы зоны с особыми условиями использования территории земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности); 4) собственникам зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства в случае, если строительство таких зданий, сооружений, объектов начато до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории и в отношении их не принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием таких зданий, сооружений, объектов предельному количеству этажей и (или) предельной высоте зданий, сооружений, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, федеральными законами, требованиями разрешений на строительство (далее – обязательные требования к количеству этажей и (или) высоте объекта); 5) гражданам – нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах в случае, если строительство таких многоквартирных домов начато до дня установления, изменения зоны с особыми условиями использования территории.

При расчетах размера возмещения убытки лиц, указанных в подпункте 5 пункта 2 настоящей статьи, определяются исходя из расходов, связанных с изменением места проживания указанных лиц и их переездом.

Убытки лицам, указанным в пункте 2 настоящей статьи, причиненные ограничениями их прав в связи с установлением защитных зон объектов культурного наследия, возмещаются в полном объеме со дня установления зон охраны таких объектов культурного наследия исходя из ограничений использования земельных участков, установленных в зонах охраны таких объектов культурного наследия, но не позднее чем через два года со дня установления защитных зон объектов культурного наследия.

Вопросы для самоконтроля по Теме 7

1. Какие способы защиты земельных прав изложены в гл. 9 ЗК РФ?

2. Каким образом могут быть пресечены действия, нарушающие права на землю или создающие угрозу их нарушения? (ст. 60 ЗК).

3. Чем ненормативный акт органа власти отличается от нормативного акта?

4. Что такое – упущенная выгода?

5. Что означает исполнение обязанностей в натуре и может ли она совмещаться с возмещением убытков?

6. Могут ли земельные споры рассматриваться не в судах общей юрисдикции?

7. Чем договорная гражданско-правовая ответственность отличается от внедоговорной?

8. Каковы особенности реализации гражданско-правовой ответственности при привлечении к административной и уголовной ответственности по ст.76 ЗК РФ?

9. Каковы общие условия привлечения к гражданско-правовой ответственности? В чем проявляется при этом вина причинителя вреда?

10. Что такое источники повышенной опасности и как трактует закон вопрос о виновности их правообладателей?

11. В каких случаях убытки собственникам и владельцам земель могут быть принесены правомерными действиями (ст. 57)?

12. Как определяется размер убытков, вызванных введением зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)?

13. Какие убытки, связанные с введением ЗОУИТ, могут быть возмещены по ст. 57.1 ЗК РФ?