Дифференциальная земельная рента

В начале анализа была принята гипотеза об однородности земли. В реальной действительности земли отличаются друг от друга плодородием и степенью отдаленности от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции. Если предположить, что вложения капитала и труда в земельные участки одинаковы, станет ясно, что производительность земли как фактора производства существенно различается, а доходы землевладельцев и арендаторов дифференцируются.

Пример.

Рассмотрим деятельность фермеров А, В и С, арендующих одинаковые по площади, но различающиеся по плодородию земли, на которых они планируют сеять рожь. Фермер А арендует самый плодородный участок, В — средний по урожайности, а С — наименее плодородный. При прочих равных условиях средние совокупные издержки на производство 1 ц ржи наибольшие у С, наименьшие — у А. В условиях совершенной конкуренции фермеры будут продавать всю выращенную рожь по одинаковой цене 5 ед./ц, а спрос на их продукцию будет представлен горизонтальной линией (рис. 7.10).

Рис.7.10 Образование дифференциальной земельной ренты

Более высокая продуктивность фермеров А и В является следствием различий в естественном плодородии арендованных ими земельных участков. При сложившейся цене и уровне издержек АТСА фермер А получает добавочный дифференциальный доход, который при выплате арендной платы примет вид дифференциальной земельной ренты по плодородию. Фермер В получит меньший добавочный доход, а С и вовсе не получит дифференциального дохода, так как его участок не приносит дифференциальной ренты владельцу.

Почему рента появляется на одних участках и отсутствует на других?

При производстве сельскохозяйственной продукции цены на нее формируются в соответствии с издержками производства на худших участках. Так, в нашем примере цена равна средним совокупным издержкам АТС фермера С и составляет 5 ден. ед. за 1 ц. Если бы фермер С не мог возместить свои затраты, он не стал бы обрабатывать этот участок. Однако потребности населения в сельскохозяйственных продуктах таковы, что для их удовлетворения необходимо обрабатывать не только лучшие и средние по плодородию участки, но и самые низкоурожайные. То обстоятельство, что плодородные земли не могут удовлетворить весь спрос на сельскохозяйственную продукцию, обусловливает рост цен на нее и введение в оборот менее плодородных земель, которые эксплуатируются, пока спрос не будет полностью удовлетворен.

Ограниченность количества лучших и средних земель предопределяет вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. А это означает, что фермеры, работающие на них, несут более высокие издержки, не получая добавочного дифференциального дохода, как это имеет место на лучших и средних участках. Поскольку количество плодородных земель достаточно устойчиво и не может значительно увеличиться, извлечение ренты также носит устойчивый характер. Землевладельцы, имеющие более плодородные , либо лучше расположенные, земли, обладают монополией на землю как на объект хозяйствования, что и является причиной существования дифференциальной земельной ренты.

При заключении договора собственники земли включают размер дифференциальной ренты в арендную плату, ставя тем самым всех арендаторов в равные экономические условия. Если землевладелец одновременно является землепользователем, то дифференциальная рента присваивается непосредственно им.

Ранжирование земельных участков может вестись и по отношению к рынкам сбыта сельскохозяйственной продукции или близости к центру, если речь идет о городских земельных участках. В этом случае возникает дифференциальная земельная рента по местоположению.

Пример (продолжение). Предположим, что фермер С вынужден вести производство на отдаленном от рынков сбыта участке и несет дополнительные расходы, связанные с доставкой своей продукции на рынок. На участке С, следовательно, не образуется добавочный дифференциальный доход. Фермеры А и В имеют экономические преимущества и экономят на транспортных расходах, получая дополнительный дифференциальный доход, который присваивается землевладельцем в виде дифференциальной ренты по местоположению.

Дифференциальная рента образуется и на городских земельных участках, приближенных к центру, если речь идет об офисах, и к зонам отдыха — в случае с жилыми массивами.

Дополнительные вложения капитала в конкретный участок в виде осушения, орошения, известкования и т.п. повышают экономическое плодородие почвы и ее производительность. Дополнительный добавочный дифференцированный доход, получаемый на таком участке, присваивается фермером, а затем, после перезаключения арендного договора, включается землевладельцем в арендную плату. Проиллюстрировать данное явление можно также используя рис. 7.10, где С — участок с естественным плодородием, В — этот же участок после ирригации, А — после ирригации и известкования. Ирригация, осуществленная фермером, повысила производительность участка и позволила фермеру получить добавочный дифференциальный доход (рис. 7.10 В), который после дополнительно проведенного известкования увеличивается (рис. 7.10).

Следовательно, дифференциальная земельная рента возникает в случае использования ресурсов, не являющихся однородными в каждом их классе (т.е. ранжированных). Так же как чистая земельная рента, она представляет собой частный случай экономической ренты.

В условиях частной собственности на землю в структуре арендной платы всегда присутствуют, помимо амортизации и процента на вложенный капитал, чистая земельная рента, дифференциальная земельная рента по плодородию — если речь идет о лучших и средних земельных участках, и дифференциальная земельная рента по местоположению — если участки находятся недалеко от рынков сбыта. Кроме того, последовательное инвестирование капитала в земельные участки приносит добавочный дифференциальный доход (вследствие повышения экономического плодородия почвы) и тоже образует дифференциальную земельную ренту.

Цена земли

При отсутствии инвестиций в земельный участок величина чистой земельной ренты совпадает с арендной платой. Однако в большинстве случаев последняя превышает величину земельной ренты. Это связано с тем, что на практике в арендную плату помимо земельной ренты могут входить амортизационные отчисления на сооружения, которые были возведены на участке до сдачи его в аренду, и ссудный процент на вложенный в землю капитал.

Всякие затраты в связи с улучшением участка, осуществленные его собственником, должны возмещаться, иначе деньги, предназначенные для улучшения земли, найдут альтернативные варианты использования, например, будут положены в банк под процент.

В структуре арендной платы с течением времени прослеживается устойчивая тенденция увеличения доли амортизации и процента на вложенный капитал. Землевладельцы в этой связи заинтересованы в более коротких сроках аренды земельных участков, поскольку в этом случае все улучшения, осуществленные на земле, будут быстрее учтены и включены в условия нового арендного договора. Арендаторы, наоборот, настаивают на более длительных сроках аренды, так как доход от всех улучшений земельного участка они присваивают до тех пор, пока сохраняются условия прежнего арендного договора.

Земля может многократно менять своего владельца. К земельному участку неприложимо понятие «бывший в употреблении». После покупки он может быть перепродан новому владельцу по более высокой цене. Земля в данном случае, подобно капиталу, рассматривается как капитальный актив, запас, приносящий поток дохода.

Какой в этом случае должна быть цена земельного участка? Она должна быть такой, чтобы землевладелец уступил право собственности на участок. Потенциальные покупатели ориентируются на размер земельной ренты, которую смогут получать после покупки участка. Чем выше рента, тем (при прочих равных условиях) больше желающих купить участок. Следовательно, цена земли прямо пропорциональна величине земельной ренты (арендной платы).

Потенциальный покупатель рассматривает также альтернативные варианты использования своих денег. Если ставка процента достаточно высока, он не станет покупать землю, а положит капитал в банк и получит доход в виде процента. На ставку банковского процента ориентируется и продавец участка. Продав землю, он желает получить за нее деньги, чтобы, поместив их в банк, получить в виде процента сумму, эквивалентную земельной ренте.

Отсюда можно заключить, что цена земли — это дисконтированная ценность, рассматриваемая по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего доход.

Цена, которую покупатель готов заплатить за земельный участок (Pz), равна современной дисконтированной стоимости будущих доходов:

где Rt — годовая рента, ожидаемая с данного участка земли в t-м году; i — текущая рыночная ставка ссудного процента.

При этом необходимо учитывать, что срок службы земли бесконечен. С

увеличением числа лет t величина (коэффициент дисконтирования) становится все меньше. Отсюда следует, что цена земли равна:

На практике цена земли зависит от многих факторов, которые обусловливают тот или иной уровень спроса и предложения на земельные участки. Так, в период инфляции цены на землю возрастают, поскольку люди стараются уберечь свои сбережения от обесценивания. Процесс урбанизации способствует росту цен на пригородные земельные участки. Кроме того, есть еще ряд факторов, помимо величины ренты и нормы ссудного процента, оказывающих влияние на цену земли.

Так, на фазе подъема экономического цикла цена земли возрастает поскольку растет спрос на продукцию на ней производимую.

Земельный рынок в Республике Беларусь находится в стадии формирования: создана нормативно-правовая база для развития рыночного оборота земель несельскохозяйственного назначения, развивается рынок услуг земли сельскохозяйственного назначения.

Наибольшая рыночная активность наблюдается на сегменте городских и пригородных земельных участков.

В целях совершенствования земельных отношений необходимо дальнейшее их государственное правовое и экономическое регулирование в направлении формирования инфраструктуры земельного рынка, проведения инвентаризации земельного фонда, создания базы данных.