Инвентаризация жилищного фонда и технический паспорт жилого дома.

Инвентарные материалы содержат данные о местонахождении, назначении, форме собственности на здание, его стоимости и основных строительных характеристиках, а именно: линейных размерах, строительном объеме, материале стен, этажности и уровне благоустройства, времени постройки и техническом состоянии.

Инвентаризация бывает основной, когда проводится сплошной учет всех строений. Основная инвентаризация проводится 1 раз в 5 лет. При текущей инвентаризации вносятся все изменения за год.

Инвентаризационные данные содержатся в бюро технической инвентаризации или бюро инвентаризации площадей (городском и районных БТИ, БИП, филиалах ГУИОН). Определение стоимости здания (строения) ведется Бюро технической инвентаризации (для СПб – ГУ ГУИОН). Отдельно определяется полная и остаточная балансовая стоимость для целей статистического учета, и действительная инвентаризационная стоимость для налогообложения физических лиц.

В настоящее время в инвентаризационных материалах принята следующая классификация технического состояния зданий [30]:

· хорошее, износ в пределах 0 – 20 %;

· удовлетворительное, износ - 20 – 40 %;

· неудовлетворительное, износ 40 – 60 %;

· аварийное, износ более 60 %.

Детальное описание конструктивных элементов и инженерных систем каждого конкретного здания, а также характер проводившихся ремонтных работ содержится в техническом паспорте здания [3]0]. На основе данных технических паспортов эксплуатационные службы планируют объемы ремонтных и других видов работ в подведомственном им здании.

В настоящее время в основу системы управления жилищного фонда положен принцип пообъектного управления процессом содержания и ремонта зданий[66] [67]. В связи с этим роль технико-экономического паспорта зданий как документа, содержащего все основополагающие сведения для осуществления его эксплуатации, резко возрастает. Оценивая технико-экономический паспорт в качестве информационной базы процесса эксплуатации жилого здания, необходимо отметить, что формы и показатели технико-экономического паспорта, действующего в настоящее время, требуют значительного совершенствования и актуализации информации, представленной в нем. Паспорт должен содержать всюнеобходимую информацию для планирования капитального и текущего ремонтов, затрат по содержанию и ремонту жилищного фонда, для разработки программ энергосбережения. Должна обеспечиваться возможность обновления, содержащейся в паспорте информации, что возможно только при создании автоматизированных систем баз данных и переводе технического паспорта в электронную форму.

В качестве вводной части технико-экономического паспорта следует приводить план и экспликацию площади земельного участка домовладения.

В разделе 1 содержатся архитектурно-планировочные и эксплуатационные (количественные) показатели жилого дома и придомовой территории в общепринятых единицах измерения.

В разделе 2 приведены общие данные о жилом здании, из которых можно получить информацию о структуре заселения – количестве и площади отдельных и коммунальных квартир, в том числе по количеству комнат; распределении общей площади по типам заселения, а также распределении жилой общей площади, количестве квартир и комнат по видам собственности.

Наиболее важными для целей технической эксплуатации являются разделы: «3.Основные технико-экономические показатели жилого дома», «4. Конструкции, инженерные системы, внешнее благоустройство» и «5.Расчет потребности в финансовых средствах на капитальный и текущий ремонт здания».

В разделе 3 технико-экономического паспорта в табличной форме приводятся основные технико-экономические показатели жилого дома. В разделе дается общая техническая характеристика конструкций и инженерных систем жилого дома и величины их интегрального текущего физического износа на момент обследования или осмотра. В итоговой части раздела приведена величина физического износа здания, а также величины первоначальной балансовой стоимости здания (по техническому паспорту), балансовой стоимость на момент последней переоценки и замещающей стоимости нового строительства.

В разделе 4 технико-экономического паспорта содержатся данные по расчету физического износа здания, его конструкций и инженерных систем. Также приведены справочные данные по элементам конструкций, инженерным системам, нормативные сроки их эксплуатации до капитального ремонта и удельные веса стоимости конструкций и инженерных систем в восстановительной стоимости здания. Необходимо предусмотреть возможность вносить текущие изменения для расчета текущего физического износа в случае выполнения работ по ремонту здания.

В качестве приложения к технико-экономическому паспорту приводится дефектная ведомость - рабочий документ технического обследования жилищного фонда. В ведомости приведены количественные характеристики конструкций, инженерных систем и благоустройства, размеры дефектных участков, места их расположения и величины износа. Для соответствия ведомости своему назначению описание дефектов в ней должно соответствовать ВСН 53-86 (р). В дефектной ведомости должны быть записаны все признаки физического износа, соответствующие определенному значению износа (Приложение №.1).

В настоящее время заполнение технических паспортов зданий ведется со значительными нарушениями: не соблюдаются сроки актуализации содержащейся в них информации, отмечается небрежность в заполнении паспортов; по элементам конструкций и систем, имеющих существенный износ, нет записей о каких-либо признаках износа, что не позволяет судить в правомерности установления величины износа.

Целесообразно усиление социально-экономической части технико-экономических паспортов, для чего необходимо разработать и ввести показатели оценки качества жилья, а также дополнить паспорт показателями тепло-, водо-, газо- и электропотребления.